El Govern ha formalizado finalmente las anunciadas ayudas para la entrada de un piso de compra para los menores de 35 años. Un préstamo por un importe máximo de 50.000 euros y sin intereses, a devolver cuando hayan amortizado la hipoteca bancaria -30 años como máximo-, con el condicionante de que si quieren vender el piso -de hasta 90 metros cuadrados-, no lo podrán hacer en términos de libre mercado, sino por el coste inicial, actualizado con el IPC.
Las dificultades de corregir el mercado
Hace unos días, comentábamos el fracaso del mercado como sistema eficiente para garantizar el acceso a la vivienda y cómo los poderes públicos parecía que se resignaban. Se limitaban a promover vivienda de protección oficial para los sectores más desfavorecidos y se olvidaban del resto de los ciudadanos.
Precisamente, esta medida de financiación pública para financiar la entrada para comprar un piso pretende compensar el endurecimiento de un mercado, el del crédito hipotecario. Desde la crisis financiera de hace quince años, la banca ha renunciado a financiar el 100% -a veces más y todo- del importe de la vivienda a adquirir. Entonces, en el mercado libre los precios crecían tan deprisa, que la banca no ponía muchas pegas a financiar por encima de su coste inicial una vivienda que sabían que en muy poco tiempo se revalorizaría. Los compradores, así, financiaban los impuestos -un 10%, aproximadamente, del valor del inmueble-, los muebles, el traslado...
Desde la crisis financiera de hace quince años, la banca ha renunciado a financiar el 100% -a veces más y todo- del importe de la vivienda a adquirir
La crisis económica que fue aparejada hizo que muchos hipotecados perdieran el trabajo -a menudo inmigrantes de baja cualificación, sin una red familiar y social que les pudiera ayudar a afrontar la situación- y no pudieran afrontar los importes de la cuota hipotecaria. Entonces, la banca estableció el criterio de que era necesario que los compradores dispusieran de unos recursos iniciales -habitualmente, del 20% del importe del inmueble a adquirir- como garantía de solvencia que redujera potenciales impagos a lo largo de la vida del préstamo hipotecario.
De buenas intenciones...
La medida del Govern de Catalunya pretende superar esta nueva restricción del mercado hipotecario y ayudar a los jóvenes, aunque no dispongan de los ahorros iniciales necesarios para afrontar la entrada de la vivienda. Ya veremos si, para la banca, una entrada financiada de esta manera es suficiente garantía de solvencia.
A pesar de las buenas intenciones, está por ver si la fórmula acaba funcionando de manera efectiva. Intervenir en un mercado para corregir sus efectos no deseados es siempre muy arriesgado porque actúas contra la lógica económica del beneficio individual. Ha pasado con el famoso 30% de vivienda social que tenían que construir los promotores de vivienda libre en la ciudad de Barcelona. El resultado ha sido la práctica paralización de las nuevas construcciones -o de las grandes rehabilitaciones- y el número de nuevas viviendas sociales conseguidas ha sido irrisorio.
Intervenir en un mercado para corregir sus efectos no deseados es siempre muy arriesgado porque actúas contra la lógica económica del beneficio individual
En el caso de las entradas financiadas y subvencionadas por el Govern puede pasar algo similar. Ante el eventual riesgo de que estas ayudas pasen a acelerar la espiral alcista de la vivienda libre, se impone el criterio de que las viviendas adquiridas con esta ayuda no entren en la rueda de precios de mercado y los propietarios que eventualmente quieran vender el piso para acceder a uno mejor queden obligados a venderlo por el valor inicial más el IPC. Quizás los jóvenes de ahora, poco preocupados por lo que pueda pasar de aquí a quince años, por ejemplo, no se preocuparán. Pero es dudoso que si lo piensan un poco estén dispuestos a aceptar estas restricciones para ventas futuras.
La espiral alcista también beneficia a aquellos que -si las cosas les han ido suficientemente bien y les ha funcionado un ascensor social que ahora a menudo está averiado-, de aquí a unos años -si forman una familia y los hijos se van haciendo mayores-, intentarán mejorar la vivienda inicial de la pareja. Si su piso no se ha revalorizado según precios de mercado, les será muy difícil acceder sin nuevas ayudas a una vivienda más grande, en otra ubicación más conveniente o más moderna. Y es que la preferencia tradicional por la compra de la vivienda en nuestra sociedad proviene en buena parte de la percepción de que el esfuerzo económico para adquirir uno es una inversión -con su rendimiento correspondiente- y no un gasto corriente, que para eso ya existe la opción de alquiler.
La preferencia tradicional por la compra de la vivienda en nuestra sociedad proviene en buena parte de la percepción de que el esfuerzo económico para adquirir uno es una inversión
El derecho a no irse de Barcelona
Mientras tanto, el alcalde Collboni proclama el derecho de los barceloneses a seguir viviendo en su ciudad. Con un 36% del censo de habitantes nacidos en el extranjero, la expulsión de los barceloneses, que hace décadas que se produce, ha entrado en una gran aceleración en todo este inicio de siglo.
Hasta no hace muchos años predominaban las familias jóvenes que se desplazaban al área metropolitana buscando una mejor relación calidad-precio para la vivienda. A estas alturas, si no se tiene la suerte de heredar un inmueble familiar, para la mayoría de jóvenes no hay otra solución que seguir viviendo en casa de los padres, apostar por vivir en pisos compartidos -ahora a los realquilados les llaman coliving, que no huele tanto a posguerra- o irse a una periferia metropolitana cada vez más lejana y mal comunicada en transporte público.
Y a esto hay que añadir la competencia de muchos inmigrantes -estos sí, realquilados, pero que prefieren vivir en localizaciones centrales con buen transporte público para desplazarse con relativa facilidad a los diversos trabajos que van encontrando-, los expatriados -con buenos sueldos y baja fiscalidad del trabajo- y los usos turísticos, que generan jugosas rentabilidades. Las palabras de Collboni son tan bienintencionadas como difíciles de cumplir porque van en contra de la lógica del mercado.
Las palabras de Collboni son tan bienintencionadas como difíciles de cumplir porque van en contra de la lógica del mercado
El exalcalde que defiende a los propietarios
Mientras tanto, estos días el exalcalde de Barcelona, Joan Clos, va explicando públicamente el relato y la fórmula que desde los propietarios de inmuebles -convertidos en el malo de la película- se quiere impulsar para garantizar el derecho a la vivienda. Clos hace algunos planteamientos interesantes, como que es necesario crecer en términos regionales, con densidades de cuatro o cinco pisos por bloque de viviendas y abandonar -de hecho, prácticamente no se hacen- las grandes extensiones de casas adosadas, que dice que son pequeño-burguesas. Dice que el problema de la vivienda en Catalunya no es de 50.000 viviendas sociales -los que quiere promover Salvador Illa-, sino de un millón y medio.
El exalcalde Clos -el del Fòrum de les Cultures y el que todavía aparece en las primeras citas de Google por la samba desenfrenada que se marcó con Carlinhos Brown por el paseo de Gràcia- sostiene que ya se hacen muchas mejoras en la red de transporte público, empezando por Rodalies, aunque no menciona casos como el de Sant Feliu de Llobregat, en el que la trama Cerdán se aprovechó de “las mayores inversiones en la historia hechas en Rodalies”. Habla de Austria y olvida que las grandes promociones de vivienda pública en Viena las hizo un gobierno socialdemócrata y revolucionario hace... ¡cien años! Clos acierta cuando insiste en que no se puede hacer vivienda protegida donde la gente no quiere ir a vivir, sino que se tiene que hacer en torno a las grandes ciudades. Él también pide reducir los trámites urbanísticos, pero no explica cómo se crea ciudad -servicios públicos y privados, transporte, suministros, urbanización y zonas verdes- para tan gran cantidad de nuevas viviendas que según él serían necesarias.
Clos: subvenciones a los inquilinos en vez de vivienda social
Clos, que desde 2020 preside la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), una organización impulsada por las grandes inmobiliarias españolas, propugna que no se destinen recursos públicos a la construcción de vivienda social, que ya lo harán los privados. No dice a cambio de qué volumen de ayudas públicas, sólo habla de concesiones a largo plazo, “como las autopistas”. Clos propone simplemente que las administraciones se dediquen a subvencionar a las familias que no puedan pagar un alquiler social -que establece en 700 euros mensuales- para que puedan llegar a él.
El problema vuelve a ser la distancia entre la teoría y la práctica. Ahora mismo, tenemos sobre la mesa el informe de la Sindicatura de Cuentas sobre el pago indebido de subvenciones sociales por un importe de 167 millones de euros durante ocho años. Oficialmente, es a causa de la falta de recursos informáticos que permitieran un control efectivo. Desde los gobiernos Pujol, la izquierda criticó continuamente las políticas de subvenciones sociales -durante once años en manos del consejero Antoni Comas-, que afirmaban que hacían clientelismo, en parte porque el clientelismo en este ámbito se lo reservaban los grandes ayuntamientos metropolitanos en manos socialistas. La llegada al poder de la izquierda y de los independentistas tampoco parece que haya servido para poner mucho orden y racionalidad a estas prestaciones sociales. Y cuando hay desorden, el campo está abonado para todo tipo de favores y corruptelas. Recordemos como en Andalucía mismo, el problema no vino de la adjudicación de obras públicas -o al menos no se detectó-, sino de los subsidios vinculados al paro.
Cuando hay desorden, el campo está abonado para todo tipo de favores y corruptelas
Con todo esto quiero hacer constar la dificultad -ya sólo en términos técnicos- de soluciones a base de subsidios generalizados para la vivienda. Ya tenemos muchos ejemplos, como el Reino Unido, donde a pesar de la revolución conservadora de Margaret Thatcher, un tercio de la población autóctona vive todavía exclusivamente de los subsidios públicos -incluidos los de vivienda- que ahora el laborista Keith Starmer quiere desmantelar. Para gastárselo en armas, todo sea dicho.
Y es que como saben algunos ayuntamientos -como el de Sant Cugat del Vallès- que lo llevan bien y tienen recursos para hacerlo, una gestión cuidadosa y eficiente de pequeños parques de vivienda pública de alquiler es extremadamente cara y compleja.