S’albiren projectes a punt de caramel per a Black Horse Partners. Tant és així que, per parlar-ne de tot plegat, una servidora enganxa Francesc Bascompte, conseller delegat de la firma, en ruta cap a Girona, amb l’objectiu d'arreplegar noves oportunitats d’inversió a la ciutat. Aquesta gestora privada s’ha fet un lloc sòlid en el segment immobiliari de gamma alta. “Ens centrem en mercats d’alta demanda”, explica Bascompte, i matisa que “tot i que sembli que avui dia tots els mercats ho són, un cop analitzada la capacitat de compra i el poder adquisitiu, és quan s’entén quin producte busca realment cada segment”.
Arquitecte de professió i amb un màster en Administració i Direcció d’Empreses per Esade, Bascompte -juntament amb dos socis provinents del món immobiliari-, ha aixecat un model que acumula 133 milions en inversions i que concentra la seva activitat entre l’Empordà, Andorra i la Costa del Sol, a Estepona, Màlaga. Malgrat tenir seus a Barcelona i operar des de la capital catalana, sorprèn que Black Horse no hi tingui cap projecte en marxa. Bascompte atribueix aquesta absència a l’ordenança del 30% d’habitatge protegit per a promocions de més de 600 metres quadrats, una normativa que -assegura- ha frenat bona part de l’activitat. “Això ha fet que la majoria de promotors i inversors busquin altres mercats”, relata.
L'absència de Black Horse a Barcelona s'atribueix a l’ordenança del 30% d’habitatge protegit per a promocions de més de 600 metres quadrats, una normativa que ha frenat bona part de l’activitat
“Què més ens agradaria que poder invertir a casa nostra, però els números han de sortir”, admet. Tot i això, la firma manté el radar obert en algunes bosses de sòl de renda lliure, especialment a La Sagrera, on hi veuen recorregut de preu i oportunitats vinculades a la futura estació. El barri, assenyala Bascompte, “podria seguir una trajectòria similar a la del 22@ en els seus inicis, amb una demanda més local i moviments d’intramigració que busquen millor preu que al Poblenou”.
Lluny de la ciutat comtal, el mapa de Black Horse dibuixa una realitat més dolça. A Catalunya, la companyia ha situat el seu centre de gravetat entre Girona i l’Empordà. A Gualta, la firma hi ha desenvolupat un conjunt d’habitatges adossats amb jardí, piscina i porxo, concebuts amb un estil gairebé hoteler: "Totes les habitacions són suite, tenen biblioteca i els espais es dissenyen amb fusta, voltes catalanes i un punt artesanal que defineix el producte amb què treballem", descriu Bascompte.
A Girona, en canvi, el producte és "més estàndard, però igualment atractiu", amb preus que ronden els 4.000 euros per metre quadrat i una demanda sostinguda per la projecció internacional de la ciutat. En aquest sentit, Black Horse hi està desenvolupant dos blocs d’habitatges a la zona del Parc del Migdia. Travessada la frontera, la firma consolida la seva aposta per Andorra, un mercat que Bascompte defineix com a "molt dinàmic i en ple creixement", malgrat les recents restriccions legals. Segons explica, tot i que el govern andorrà ha anat "acotant la inversió estrangera des del punt de vista impositiu", la demanda es manté extremadament sòlida gràcies al perfil del migrant fiscal, que "la sosté perfectament".
El pas més recent, però, se situa a la Costa del Sol, un entorn on l'estratègia "ha virat una mica". A Estepona, el projecte Nacaré Residences representa una aposta decidida per les promocions amb serveis i gestió activa, més enllà dels amenities convencionals. Amb una inversió de 60 milions d’euros i unes vendes estimades de 78 milions, la iniciativa inclourà vint habitatges plurifamiliars de 220 a 270 metres quadrats, terrasses de fins a 132 m² i més de 1.000 m² d’espais comuns: piscina interior, balneari, gimnàs, salons de bellesa, zona de massatges i espais socials exclusius.
Amb una inversió de 60 milions d’euros i unes vendes estimades de 78 milions, Nacaré Residences inclourà vint habitatges de 220 a 270 metres quadrats
El conjunt es completarà amb el Nacaré Owners Club, concebut com un espai de comunitat i experiències, on els residents podran descansar, llegir o celebrar esdeveniments privats. L’edifici comptarà amb sis professionals treballant-hi de manera permanent i oferirà consergeria, manteniment, seguretat i atenció personalitzada, una estructura pròpia de les residències de marca (branded residences) associades a marques hoteleres o de disseny.
Bascompte defensa que aquest tipus de producte necessita “una capa de servei” que permeti, per exemple, "tenir el gimnàs preparat quan el resident el vulgui utilitzar, o resoldre incidències domèstiques de manera immediata". "Aquests serveis poden generar fins a un 30% més de retorn per a l’inversor respecte a promocions més tradicionals", subratlla.
Però aquesta sofisticació té una cara B menys coneguda: el compromís social. “Ens agrada col·laborar amb entitats i aportar el nostre coneixement del sector; busquem maneres d'estrènyer llaços que facin sentit amb la nostra activitat”, detalla Bascompte. I sí, aquesta implicació es materialitza en projectes en què la plataforma juga un paper rellevant més enllà de la donació econòmica. A Andorra, han col·laborat amb la Creu Roja en la rehabilitació de l'Hotel Peralba per acollir persones vulnerables. Més recentment, la firma s'ha aliat amb la Fundació Josep Carreras en el programa Una llar lluny de casa, per tal de detectar i rehabilitar habitatges d’acollida per a pacients de trasplantament de medul·la òssia a prop dels hospitals.
Del 'senior living' a la residència d'estudiants santcugatenca
Tot plegat conviu amb un altre focus estratègic: el model d'habitatge per a persones grans, més conegut com a senior living. Black Horse veu en aquest segment una demanda creixent de comunitats que combinen "autonomia i assistència lleugera". Es tracta d’habitatges per a persones que continuen treballant, fan esport i mantenen una vida activa, però que volen tenir serveis sanitaris i d’acompanyament integrats en el mateix edifici.
I de la tercera edat als estudiants, val a dir que Sant Cugat del Vallès és un altre dels punts on Black Horse vol incidir. La firma va estar a punt de tirar endavant un projecte, però les ordenances municipals el van frenar. Ara treballen sobre un nou sòl, en coordinació amb l’ajuntament, per impulsar-hi una residència d’estudiants. Bascompte situa la futura promoció a l’eix entre Sant Cugat i Rubí, a la zona d'accés als Túnels de Vallvidrera.
Black Horse treballa per aixecar una residència d'estudiants a Sant Cugat del Vallès, a la zona d'accés als Túnels de Vallvidrera
El conseller delegat reconeix que el Vallès s’està activant en aquest segment: "A Cerdanyola s’ha obert recentment un edifici d'habitatge flexible (flex living), i a Sant Cugat mateix hi ha noves iniciatives privades", apunta. “Els agents s’espavilen per treure productes que donin resposta a les necessitats de la gent”, afegeix.
La "tempesta perfecta" del mercat de l'habitatge
Quan és preguntat pel balanç del sector, Bascompte es mostra taxatiu: el mercat immobiliari a Catalunya i a Espanya opera sota una “tempesta perfecta”. D’una banda, hi ha una "escassetat estructural de sòl i una indústria constructora limitada, capaç de produir només 100.000 habitatges anuals a tot l’Estat, davant d’una demanda que en requereix 200.000". "L’acumulació d’habitatges no atesos supera els 700.000", denuncia.
A això s’hi afegeix la "complexitat regulatòria" i uns terminis de llicències que sovint superen els "divuit mesos, i poden arribar a enfilar-se fins als 30. És impossible treballar així”, lamenta. El quart factor és la capacitat salarial: sous que no creixen, estalvi limitat i dificultat real per accedir a un habitatge. El resultat és un mercat en què l’oferta no pot créixer i la demanda no pot comprar, amb la consegüent pressió sobre els preus. Els deures? “Facilitar les coses als promotors i apujar salaris”, resumeix.
Bascompte: "Hi ha una escassetat de sòl i una indústria constructora limitada, capaç de produir només 100.000 habitatges anuals a tot l’Estat, davant d’una demanda que en requereix 200.000"
En el segment de luxe, però, hi ha un element addicional: la geopolítica. Conflictes com la guerra d’Ucraïna o la tensió al Pròxim Orient alteren els fluxos d’inversió internacional i desplacen compradors d’un mercat a un altre. “Si un inversor que pot comprar a París, Londres, Dubai o Miami veu un conflicte en una zona, es mou cap a una altra”, explica. A això s’hi suma la volatilitat global: tipus d’interès canviants, costos de transport i matèries primeres que pugen entre un 3% i un 5% en qüestió de setmanes. “Jo passo una oferta avui, i demà és més cara”, conclou.
En un horitzó de cinc anys, Bascompte preveu l'entrada de fons d'inversió que acompanyin l'expansió actual, sustentada fins ara per family offices. Tot plegat, sense perdre l'essència: créixer en el segment de luxe i serveis, però mantenir sempre un peu ferm en el compromís social. Un equilibri que, en paraules de Bascompte, "va molt amb la nostra manera de ser".