Se vislumbran proyectos a punto de caramelo para Black Horse Partners. Tanto es así que, para hablar de todo ello, una servidora engancha a Francesc Bascompte, consejero delegado de la firma, en ruta hacia Girona, con el objetivo de recoger nuevas oportunidades de inversión en la ciudad. Esta gestora privada se ha hecho un hueco sólido en el segmento inmobiliario de gama alta. “Nos centramos en mercados de alta demanda”, explica Bascompte, y matiza que “aunque parezca que hoy en día todos los mercados lo son, una vez analizada la capacidad de compra y el poder adquisitivo, es cuando se entiende qué producto busca realmente cada segmento”.
Arquitecto de profesión y con un máster en Administración y Dirección de Empresas por Esade, Bascompte -junto con dos socios provenientes del mundo inmobiliario-, ha levantado un modelo que acumula 133 millones en inversiones y que concentra su actividad entre el Empordà, Andorra y la Costa del Sol, en Estepona, Málaga. A pesar de tener sedes en Barcelona y operar desde la capital catalana, sorprende que Black Horse no tenga ningún proyecto en marcha. Bascompte atribuye esta ausencia a la ordenanza del 30% de vivienda protegida para promociones de más de 600 metros cuadrados, una normativa que -asegura- ha frenado buena parte de la actividad. “Esto ha hecho que la mayoría de promotores e inversores busquen otros mercados”, relata.
La ausencia de Black Horse en Barcelona se atribuye a la ordenanza del 30% de vivienda protegida para promociones de más de 600 metros cuadrados, una normativa que ha frenado buena parte de la actividad
“Qué más nos gustaría que poder invertir en nuestra casa, pero los números tienen que salir”, admite. Sin embargo, la firma mantiene el radar abierto en algunas bolsas de suelo de renta libre, especialmente en La Sagrera, donde ven recorrido de precio y oportunidades vinculadas a la futura estación. El barrio, señala Bascompte, “podría seguir una trayectoria similar a la del 22@ en sus inicios, con una demanda más local y movimientos de intramigración que buscan mejor precio que en el Poblenou”.
Lejos de la ciudad condal, el mapa de Black Horse dibuja una realidad más dulce. En Catalunya, la compañía ha situado su centro de gravedad entre Girona y el Empordà. En Gualta, la firma ha desarrollado un conjunto de viviendas adosadas con jardín, piscina y porche, concebidos con un estilo casi hotelero: "Todas las habitaciones son suite, tienen biblioteca y los espacios se diseñan con madera, bóvedas catalanas y un punto artesanal que define el producto con el que trabajamos", describe Bascompte.
En Girona, en cambio, el producto es "más estándar, pero igualmente atractivo", con precios que rondan los 4.000 euros por metro cuadrado y una demanda sostenida por la proyección internacional de la ciudad. En este sentido, Black Horse está desarrollando dos bloques de viviendas en la zona del Parc del Migdia. Cruzada la frontera, la firma consolida su apuesta por Andorra, un mercado que Bascompte define como "muy dinámico y en pleno crecimiento", a pesar de las recientes restricciones legales. Según explica, aunque el gobierno andorrano ha ido "acotando la inversión extranjera desde el punto de vista impositivo", la demanda se mantiene extremadamente sólida gracias al perfil del migrante fiscal, que "la sostiene perfectamente".
El paso más reciente, sin embargo, se sitúa en la Costa del Sol, un entorno donde la estrategia "ha virado un poco". En Estepona, el proyecto Nacaré Residences representa una apuesta decidida por las promociones con servicios y gestión activa, más allá de los amenities convencionales. Con una inversión de 60 millones de euros y unas ventas estimadas de 78 millones, la iniciativa incluirá veinte viviendas plurifamiliares de 220 a 270 metros cuadrados, terrazas de hasta 132 m² y más de 1.000 m² de espacios comunes: piscina interior, balneario, gimnasio, salones de belleza, zona de masajes y espacios sociales exclusivos.
Con una inversión de 60 millones de euros y unas ventas estimadas de 78 millones, Nacaré Residences incluirá veinte viviendas de 220 a 270 metros cuadrados
El conjunto se completará con el Nacaré Owners Club, concebido como un espacio de comunidad y experiencias, donde los residentes podrán descansar, leer o celebrar eventos privados. El edificio contará con seis profesionales trabajando en él de manera permanente y ofrecerá conserjería, mantenimiento, seguridad y atención personalizada, una estructura propia de las residencias de marca (branded residences) asociadas a marcas hoteleras o de diseño.
Bascompte defiende que este tipo de producto necesita “una capa de servicio” que permita, por ejemplo, "tener el gimnasio preparado cuando el residente lo quiera utilizar, o resolver incidencias domésticas de manera inmediata". "Estos servicios pueden generar hasta un 30% más de retorno para el inversor respecto a promociones más tradicionales", subraya.
Pero esta sofisticación tiene una cara B menos conocida: el compromiso social. “Nos gusta colaborar con entidades y aportar nuestro conocimiento del sector; buscamos maneras de estrechar lazos que tengan sentido con nuestra actividad”, detalla Bascompte. Y sí, esta implicación se materializa en proyectos en los que la plataforma juega un papel relevante más allá de la donación económica. En Andorra, han colaborado con la Creu Roja en la rehabilitación delHotel Peralba para acoger a personas vulnerables. Más recientemente, la firma se ha aliado con la Fundació Josep Carreras en el programa Un hogar lejos de casa, para detectar y rehabilitar viviendas de acogida para pacientes de trasplante de médula ósea cerca de los hospitales.
Del 'senior living' a la residencia de estudiantes sancugatense
Todo ello convive con otro foco estratégico: el modelo de vivienda para personas mayores, más conocido como senior living. Black Horse ve en este segmento una demanda creciente de comunidades que combinan "autonomía y asistencia ligera". Se trata de viviendas para personas que continúan trabajando, hacen deporte y mantienen una vida activa, pero que quieren tener servicios sanitarios y de acompañamiento integrados en el mismo edificio.
Y de la tercera edad a los estudiantes, cabe decir que Sant Cugat del Vallès es otro de los puntos donde Black Horse quiere incidir. La firma estuvo a punto de sacar adelante un proyecto, pero las ordenanzas municipales lo frenaron. Ahora trabajan sobre un nuevo suelo, en coordinación con el ayuntamiento, para impulsar una residencia de estudiantes. Bascompte sitúa la futura promoción en el eje entre Sant Cugat y Rubí, en la zona de acceso a los Túneles de Vallvidrera.
Black Horse trabaja para levantar una residencia de estudiantes en Sant Cugat del Vallès, en la zona de acceso a los Túnels de Vallvidrera
El consejero delegado reconoce que el Vallès se está activando en este segmento: "En Cerdanyola se ha abierto recientemente un edificio de vivienda flexible (flex living), y en Sant Cugat mismo hay nuevas iniciativas privadas", apunta. “Los agentes se espabilan para sacar productos que den respuesta a las necesidades de la gente”, añade.
La "tormenta perfecta" del mercado de la vivienda
Cuando es preguntado por el balance del sector, Bascompte se muestra taxativo: el mercado inmobiliario en Catalunya y en España opera bajo una “tormenta perfecta”. Por un lado, hay una "escasez estructural de suelo y una industria constructora limitada, capaz de producir solo 100.000 viviendas anuales en todo el Estado, ante una demanda que requiere 200.000". "La acumulación de viviendas no atendidas supera los 700.000", denuncia.
A esto se añade la "complejidad regulatoria" y unos plazos de licencias que a menudo superan los "dieciocho meses, y pueden llegar a ascender hasta los 30. Es imposible trabajar así", lamenta. El cuarto factor es la capacidad salarial: sueldos que no crecen, ahorro limitado y dificultad real para acceder a una vivienda. El resultado es un mercado en el que la oferta no puede crecer y la demanda no puede comprar, con la consiguiente presión sobre los precios. ¿Los deberes? "Facilitar las cosas a los promotores y subir salarios", resume.
Bascompte: "Hay una escasez de suelo y una industria constructora limitada, capaz de producir solo 100.000 viviendas anuales en todo el Estado, frente a una demanda que requiere 200.000"
En el segmento de lujo, pero, hay un elemento adicional: la geopolítica. Conflictos como la guerra de Ucrania o la tensión en el Próximo Oriente alteran los flujos de inversión internacional y desplazan compradores de un mercado a otro. “Si un inversor que puede comprar en París, Londres, Dubái o Miami ve un conflicto en una zona, se mueve hacia otra”, explica. A esto se suma la volatilidad global: tipos de interés cambiantes, costes de transporte y materias primas que suben entre un 3% y un 5% en cuestión de semanas. “Yo paso una oferta hoy, y mañana es más cara”, concluye.
En un horizonte de cinco años, Bascompte prevé la entrada de fondos de inversión que acompañen la expansión actual, sustentada hasta ahora por family offices. Todo ello, sin perder la esencia: crecer en el segmento de lujo y servicios, pero mantener siempre un pie firme en el compromiso social. Un equilibrio que, en palabras de Bascompte, "va mucho con nuestra manera de ser".