En primera línea de mar, en Sant Andreu de Llavaneres, una casa de 4.000 metros cuadrados construidos sobre una finca de 11.000, ejemplifica la cara más selecta y exclusiva del mercado residencial en el Maresme. El inmueble, situado entre el campo de golf y el puerto náutico, dispone de ocho habitaciones, siete baños, jardín, piscina cubierta, sala de masajes y dos saunas, entre otras estancias y prestaciones. Valorado en diecisiete millones de euros, es una de las viviendas de alto standing que la inmobiliaria francesa Barnes comercializa en Supermaresme, la urbanización que se ha consolidado como uno de los epicentros del lujo en Catalunya, especialmente para el comprador internacional.
Las comodidades mencionadas y su valor monetario también ilustran el comportamiento que la firma detecta en el conjunto del mercado catalán. Los datos del último informe de la compañía, llamado Global Property Handbook -tal como recoge El Periódico y ha podido confirmar VIA Empresa- señalan un precio medio de 7.500 euros por metro cuadrado en viviendas de alta gama en la capital catalana, con un aumento anual del 6%, mientras que en zonas como el Eixample se cierran operaciones por encima de los 8.000 euros en pisos reformados.
Fuera de la ciudad condal, Barnes detecta dos ubicaciones geográficas que avanzan a ritmos diferentes. Por un lado, el Maresme, con un precio medio de 2.736 euros por metro cuadrado y un crecimiento del 5,4%, continúa siendo la puerta de entrada natural al litoral norte. “Es el balcón de Barcelona”, resume a VIA Empresa Lluís Barrera, socio director de Barnes en el Maresme. La proximidad a la capital, las buenas comunicaciones y la presencia de escuelas internacionales explican buena parte del atractivo. Aun así, Barrera admite que el mercado no siempre percibe la comarca con la misma aura prime que otras zonas del país, un contraste que atribuye sobre todo al desconocimiento del territorio y la idealización de otros enclaves "con más encanto".
Albert Milián, socio director de Barnes Barcelona, considera que "el Maresme se beneficia muchísimo de la marca Barcelona”. Según explica, muchos compradores internacionales llegan pensando que podrán adquirir una casa en primera línea de mar en la capital catalana y descubren que no existe esa posibilidad. “Esto deriva muchos clientes hacia el Maresme, y es allí donde descubren el territorio”, apunta.
En Barcelona, el comportamiento del comprador internacional responde a dinámicas todavía más globales. Milián distingue un perfil condicionado por la geopolítica: “Cuando en su país hay inestabilidad política o económica, este comprador mueve capital y vida hacia lugares más seguros”. Barcelona, dice, se ha beneficiado de capitales procedentes de Turquía, Ucrania, Venezuela o Polonia, que buscan seguridad jurídica y estabilidad.
En la Costa Brava-Empordà, el 70% de los compradores de primera línea marítima son internacionales, mientras que en el interior predomina el comprador nacional
En el otro extremo, la Costa Brava-Empordà es una de las zonas de referencia del lujo catalán, con una demanda internacional que también marca el patrón. Jordi Mercader, socio director de Barnes Costa Brava–Empordà y apasionado de su oficio, lo sintetiza con un dato que habla por sí solo: “En propiedades de costa y vista al mar, el 70% de los compradores son internacionales”. El segmento interior, es decir, las masías y casas de pueblo, funcionan con una lógica completamente diferente: “Allí es a la inversa: el 60-70% es nacional, sobre todo de Barcelona. La masía continúa siendo un objetivo de vida”, reconoce.
La zona de Begur es, según Mercader, “la prime por excelencia”: un equilibrio de vistas, tranquilidad y una gestión pública que mantiene el territorio cuidado. “El comprador internacional viene atraído por Barcelona y descubre la Costa Brava como un lugar excepcional. Y cuando la conocen, se quedan”, explica. Este perfil -norteamericano, holandés, británico o belga habitualmente- busca segundas, terceras o cuartas residencias con vistas, privacidad y calidad de vida. “Quieren vista, y Begur se las da”, sentencia. El atractivo tiene un reflejo directo en los precios: entre 4.000 y 6.000 euros por metro cuadrado en el segmento de lujo tranquilo, con picos de hasta 10.000 euros en propiedades emblemáticas.
El cambio de prioridades pospandemia
Los efectos de la pandemia ocasionada por la covid-19 todavía perduran en este segmento. Aquel periodo aceleró un cambio de mentalidad que ha supuesto un antes y un después en el mercado del lujo. “La gente se dio cuenta de que no es necesario estar al lado de la oficina para ser productivo”, explica Barrera. El teletrabajo y la movilidad han hecho crecer la demanda de casas con espacio, luz, jardín, piscina y un despacho propio. Una transformación que, tal como ya apuntaba este diario en el análisis de Forcadell sobre el mercado de oficinas, no ha tenido el impacto disruptivo que se preveía, pero en el segmento de lujo sí que ha modificado de pleno las prioridades de compra.
Esta percepción también es compartida por Milián desde Barcelona. “El 2021 lo cambia todo”, recuerda. “Barcelona se convierte en un foco de atracción por la calidad de vida y el clima”. Durante la pandemia, explica, "llegaron compradores que no sabían si estarían confinados medio año en países con cuatro horas de sol”, asegura.
Mercader: "Antes todo el mundo quería estar cerca del trabajo, pero después de la pandemia la gente quiere vivir mejor y disfrutar más de la vida y del tiempo en familia"
Mercader lo confirma y pone contexto: “La pandemia detuvo el mundo, y después de meses encerrados en pisos, la gente buscaba espacio y calidad de vida”. Según el directivo, el fenómeno no frenó las ganas de comprar, sino que las activó aún más. “La gente estaba loca por encontrar propiedades con espacio para disfrutar de la vida. Detectamos un cambio de prioridades, porque antes todo el mundo quería estar cerca del trabajo, pero después de la pandemia la gente quiere vivir mejor y disfrutar más de la vida y del tiempo en familia”, asegura.
El resultado de esta demanda latente, que había quedado congelada durante los meses de confinamiento, fue un 2022 “excepcional”, con un volumen de ventas muy elevado y una escalada de precios notable. A mediados de 2023, el mercado comenzó a ajustarse: "No ha habido caídas, pero sí que hemos visto una normalización después de un período extraordinario", puntualiza Mercader.
El movimiento de fondos, sin embargo, es claro: si se mira la evolución desde 2018 -un año comparable y previo a la distorsión pandémica-, la Costa Brava-Empordà ha crecido con una tasa anual del 2,8% en número total de operaciones hasta el último trimestre de 2025. “A largo plazo continúa creciendo, ha habido altibajos por el shock pandémico, pero la tendencia es positiva”, concluye.
Más producto y menos burocracia, los deberes pendientes
Las cifras expuestas hasta ahora confirman que hay compradores, dinero y voluntad, pero… ¿Hay producto? Barrera es taxativo: “Tenemos una base de datos de clientes muy amplia que nos pide características concretas, y la respuesta que tenemos que dar muy a menudo es: 'ahora mismo no tengo nada'”, lamenta. El problema no es tanto la inexistencia de inmuebles como el desajuste de precio: “En los portales hay muchas casas, pero no se venden porque no están a precio. Cuando conseguimos convencer al propietario del precio real, en dos o cuatro meses está vendida”, asegura.
En la Costa Brava, Mercader añade un matiz: “Hay mucha propiedad que se debe reformar, y no todas las ubicaciones son buenas. Las masías con una carretera al lado cuestan mucho más de vender que una masía más tranquila”, explica. Y esta realidad no es exclusiva del Empordà: en el Maresme, la obra nueva premium es igualmente escasa. “En nuestro segmento, la oferta de obra nueva la puedo contar con los dedos de las dos manos, y si hablamos de extralujo, con una mano”. Por eso, dice, el comprador ya llega mentalizado: “Tienen que ser conscientes de que la reforma es inevitable, porque hay que comprar segunda mano y hacer esa reforma”.
En este contexto de oferta limitada y producto envejecido, tanto en el Maresme como en la Costa Brava-Empordà el comprador internacional continúa siendo el gran motor del segmento. Barrera habla de un elemento más: la deslocalización laboral de los compradores extranjeros. Y en este contexto, el Maresme juega con ventaja. La proximidad a Barcelona -“10 o 15 minutos de coche, dependiendo del municipio”- es percibida como una distancia irrisoria para perfiles acostumbrados a grandes metrópolis. “Para un ruso, un americano o un chileno, estas distancias no son nada. El otro día un cliente de Miami me explicaba que, en hora punta, cruzar media ciudad le puede suponer casi tres horas. En tres horas aquí estoy esquiando”, relata.
Barrera: “En nuestro segmento, la oferta de obra nueva la puedo contar con los dedos de las dos manos, y si hablamos de 'extralujo', con una mano”
El directivo del Maresme hace referencia a otro freno estructural: la burocracia urbanística. Sin entrar en valoraciones políticas, admite que los plazos y la complejidad administrativa continúan siendo uno de los principales cuellos de botella del sector. “Los ayuntamientos van muy lentos, y obtener una licencia es una lucha constante”, resume. Según Barrera, esta dificultad explica en parte la falta de oferta: “Levantar un proyecto cuesta mucho, y tanto los clientes extranjeros como los locales nos lo comentan: afrontar una obra nueva es una batalla”.
Con todo, defiende que la burocracia es “la gran losa” que hay que aligerar si se quiere atraer inversión. El tiempo, recuerda, es un factor crítico para estos perfiles: “Son compradores con muchos proyectos en mente y una agenda laboral intensa. Todo aquello que absorbe energía por cuestiones administrativas pesa mucho”, afirma. “Cuantos más problemas pongamos, más fácil es que este capital se marche a otras regiones o a otros países”, alerta.
En paralelo a la presión burocrática, en el Maresme hay un elemento que podría actuar como revulsivo territorial. Se trata de la renovación de la concesión del puerto de Llavaneres, que, según el directivo, llega a su fin esta primavera. El nuevo concurso -abierto tanto a la actual gestora como a posibles inversores- prevé una concesión de unos 40 años y una inversión millonaria para modernizar completamente las instalaciones.
La renovación de la concesión del puerto de Llavaneres podría ser un revulsivo para el Maresme: “Cuando se renueve, será el puerto más nuevo de Catalunya”
“Cuando se renueve, será el puerto más nuevo de Catalunya”, apunta, que confía en que la operación actúe como un polo de atracción. "La actual situación de transición ha frenado inversiones, pero la nueva etapa podría revalorizar de manera notable la zona, atraer embarcaciones de más nivel y reforzar el atractivo residencial del municipio", explica Barrera. "Estoy deseando que llegue la fecha, porque será un gran aliciente, que buena falta le hace", dice con ilusión.
Un ciclo expansivo sin síntomas de burbuja
Todo ello dibuja un mercado tenso, con demanda sostenida y algunos obstáculos que frenan la oferta. Pero, ¿implica esto riesgo de burbuja? El estudio de Forcadell y la Universitat de Barcelona (UB) lo descartó, y anticipó un ciclo expansivo hasta 2027, un diagnóstico que también comparte Barrera: “La evolución de los precios en la zona se mantiene en un ritmo continuado y sostenido, con incrementos que se sitúan entre el 4% y el 6% anual”, explica.
El directivo asegura que, a pesar del aumento de la demanda y la presión sobre el producto disponible, “no hay indicios de burbuja inmobiliaria” en el territorio. “No percibimos ninguna señal de escalada especulativa”, afirma, y defiende que el mercado avanza “paso a paso”, con operaciones sólidas. Milián también está de acuerdo: “No es una burbuja como tal, sino una situación en la que la demanda supera mucho la oferta y no se están poniendo soluciones”, apunta.
Milián: “El mercado de lujo es un porcentaje ínfimo de lo que representa el precio inmobiliario de Barcelona”
El incremento de precios responde sobre todo a la inercia del mercado y a la falta de respuesta estructural. “El mercado de lujo es un porcentaje ínfimo de lo que representa el precio inmobiliario de Barcelona”. Por ello, alerta que la tensión real no se encuentra en el segmento alto, sino sobre todo "en el parque residencial convencional, la clase media y buena parte del mercado de alquiler”, en el que el desequilibrio entre oferta y demanda es mucho más grave.
En definitiva, el lujo catalán vive un momento dulce, pero no exento de tensiones. Barnes lee un futuro en clave positiva que crece sin estridencias, pero que solo se consolidará si el producto acompaña. De hecho, Milián habla de una doble mirada: “Soy optimista porque todo se venderá, pero pesimista porque no se están dando las condiciones para un mercado estable”. Para el directivo, la estabilidad solo llegará “cuando oferta y demanda vayan de la mano”. Por lo tanto, la era optimista existe, pero el reto es que no sea fugaz.