A les portes de la cloenda de l’any, el mercat d’oficines encara un repunt que contrasta amb les expectatives postpandèmia. El teletreball, que havia de buidar despatxos i deixar obsoleta la presencialitat, s’ha anat diluint fins a consolidar-se com una opció minoritària: només el 10,2% de les vacants a Catalunya l’incorporen, d’acord amb l’estudi Noves formes d’organitzar el treball: el teletreball a Catalunya de la UOC i Pimec. El format híbrid, en canvi, ha guanyat terreny de manera sostinguda, amb una transició del 0,33% de les vacants el 2020 al 4,1% el 2024.
La percepció des de dins del sector confirma aquesta tendència. Toni López, consultor immobiliari i CEO de Co-Real Estate, assenyala a VIA Empresa que “el teletreball ha reduït l’ocupació fins al 20-30% els divendres, una realitat que es constata en les visites que fem a les oficines", però alhora ha impulsat la incorporació d’amenities (serveis i comoditats addicionals) per retenir talent: “Sales de ioga, gimnasos, cafeteries, zones de lactància o espais de joc… En la meva època això no existia, ara anar a la feina sembla una festa”, ironitza.
En la mateixa línia, Ramon Oliver, director gerent de Quiriam, consultoria i intermediació immobiliària, apunta que el teletreball no ha guanyat la partida, sinó que s’ha imposat com un escenari híbrid: “S’ha acabat allò de tenir taula fixa. Ara els espais es consumeixen de manera flexible, amb taules netes i portàtils. El primer que arriba, el primer que seu”, explica a aquest diari. Oliver augura estabilitat al mercat d’oficines -com a mínim- a mitjà termini: “Durant molts anys hi haurà una demanda evident, perquè la nostra economia vira cap als serveis, i els serveis necessiten oficines", assegura.
López (Co-Real Estate): “El teletreball ha reduït l’ocupació fins al 20-30% els divendres, una realitat que es constata en les visites que fem a les oficines"
Lluny de ser un fre, aquesta nova manera d’organitzar el treball conviu amb una demanda que es manté ferma: la contractació d’oficines a Barcelona ha crescut un 67,2% en el tercer trimestre, fins als 103.000 metres quadrats, segons un informe de Forcadell. Alhora, la taxa de disponibilitat se situa en el 12,5% i encadena quatre trimestres consecutius de descens. Al conjunt de l’Estat, l’informe Dinàmiques del mercat d’oficines a Barcelona T3 2025 de la consultora immobiliària internacional JLL revela que la inversió en edificis corporatius ha assolit els 2.260 milions d’euros fins al setembre, un 90% més que l’any anterior. D’aquest volum, el 76% correspon a adquisicions realitzades per capital d’origen espanyol.
La compra de la seu de Planeta i les negociacions per l’edifici Estel
D’entre les operacions que han marcat l’any, destaca la compra de la seu del Grup Planeta a l’avinguda Diagonal per part d’Amancio Ortega. Tal com va avançar La Vanguardia el passat 30 de maig, el fundador d’Inditex, a través del seu hòlding immobiliari Pontegadea, va invertir uns 250 milions d’euros en un immoble emblemàtic de més de 27.000 metres quadrats, fins llavors en mans del fons Blackstone. L’edifici, amb una façana singular de jardineres en vertical i una història vinculada a l’entitat Banca Catalana, simbolitza la confiança del gran capital en Barcelona i confirma que les operacions de voluminoses tornen a dinamitzar el mercat.
No és, però, la primera vegada que l’empresari gallec fixa Barcelona com a escenari d’inversions singulars. Ja el 2014 va adquirir l’antiga seu del banc Banesto a la plaça de Catalunya per 44 milions d’euros (un 33% menys del preu inicial), i un any abans, en plena crisi financera, havia comprat l’edifici del BBVA de la mateixa plaça per 100 milions. Un historial que explica també la seva dimensió global: recentment, la revista Forbes ha situat Ortega en la novena posició del rànquing mundial de fortunes, amb un patrimoni estimat de 114.943 milions d’euros.
Amancio Ortega, fundador d'Inditex, va invertir uns 250 milions d’euros en la seu de Planeta, un immoble emblemàtic de més de 27.000 metres quadrats
Després de Planeta, moltes mirades s'han centrat en l’edifici Estel, un cas d’estudi que ha despertat l’interès d’InmoCaixa, la filial immobiliària de CriteriaCaixa. Segons el portal immobiliari Idealista i altres mitjans especialitzats, la companyia negocia la seva adquisició per uns 400 milions d’euros, la qual suposaria la major operació d’oficines efectuada enguany a l'Estat. López recorda que les oficines tenen una particularitat: a diferència de l’habitatge, la majoria d’edificis corporatius són de propietat vertical i controlats per un grup reduït de fons, asseguradores o patrimonialistes. “És un mercat molt concentrat”, resumeix.
“El fons Freo va adquirir l’Estel amb una estratègia clara: omplir-lo, maximitzar rendes i vendre’l posteriorment com a producte financer”, assegura. “La jugada es va accelerar quan AstraZeneca va ocupar més del 60% de l’immoble, i va evitar que quedés amb una disponibilitat molt alta”, afegeix. “Les rendes de l’Estel se situen entre els 26 i 28 euros per metre quadrat, però amb despeses addicionals que eleven el cost real fins als 35 euros”, assenyala. L’increment respon a la incorporació d’amenities que eleven la gestió, però també el valor percebut.
Davant d’aquest escenari, els propietaris despleguen fórmules per fer cridaners els seus actius. López parla de "carències", és a dir, mesos de lloguer gratuït a canvi de compromisos de permanència, i "ajudes a la implantació", que es basen a costejar els metres quadrats per cobrir instal·lacions o mobiliari. El resultat és que el llogater paga menys del que indica el contracte, però l’edifici manté una renda facial alta, que determina el valor financer de l’actiu.
“És un joc de rendes i incentius”, sentencia el consultor, que veu en l’Estel un exemple de com Barcelona torna a prioritzar els immobles cèntrics per sobre del 22@, per motius de comunicació i proximitat als clients. "Peces com l’Estel, El Corte Inglés de Diagonal o l’edifici de Francesc Macià són actius icònics que concentren l’interès de corporacions i inversors", conclou.
Les grans operacions han marcat el pols del mercat, però també hi ha hagut moviments més quotidians que reflecteixen la dinàmica real del sector. Oliver explica que aquest 2025 han detectat una doble demanda: d’una banda, les empreses que necessiten espais per treballar; de l’altra, els inversors que volen diversificar el seu capital. “La normativa actual està perseguint molt el residencial i també el turístic. L’inversor que estava còmode amb el "totxo", que en diem vulgarment, ara busca oficines, pàrquings o locals comercials", assenyala. "No volen tenir una exposició excessiva al mercat residencial, que era el terreny habitual dels family office catalans”, matisa.
Oliver (Quiriam): “La normativa actual està perseguint molt el residencial i també el turístic. L’inversor que estava còmode amb el "totxo", ara busca oficines, pàrquings o locals comercials"
El director de Quiriam considera que la transició cap al terciari respon a criteris molt concrets, i ens ofereix alguns exemples: "la rendibilitat que pot oferir l’actiu, la reputació i solvència de l’inquilí, i la flexibilitat de l’immoble per reconvertir-se en el futur". Per la seva banda, López observa el mateix fenomen, i l'anomena "la fugida del capital residencial cap al terciari". Les regulacions sobre habitatge -com ara l’obligació de destinar un 30% al protegit, les limitacions als pisos turístics o la percepció d’inseguretat jurídica- han fet que molts inversors abandonin el segment residencial i canalitzin la liquiditat cap a les oficines i els locals comercials o industrials. “Hi ha molta liquiditat al mercat, però pocs actius atractius”, resumeix.
Evitar la descompensació, el gran repte metropolità
Aquest desplaçament cap a l’activitat corporativa a la ciutat comtal accentua el risc de deixar altres pols metropolitans en segon pla. “Un escenari urbà com Barcelona és incomparable amb altres llocs”, afirma d'entrada l’arquitecte Manel Larrosa, membre de Femvallès, en declaracions a VIA Empresa. Larrosa recorda que municipis com Sant Cugat, Granollers, Mataró, Sabadell o Terrassa disposen de centres corporatius i capacitat de creixement, “sempre que hi hagi un marc urbà potent i consolidat”. La diversitat d’usos, matisa, “és clau per atraure activitat”.
Larrosa: "Si Barcelona continua absorbint tota l’activitat, la ciutat pot acabar descompensada entre activitat i habitatge"
En aquest sentit, les infraestructures esdevenen una palanca decisiva. L’allargament dels Ferrocarrils de la Generalitat (FGC) a Sabadell i Terrassa ha transformat el mercat immobiliari d’habitatge i podria servir també per a l’activitat corporativa. "Si Barcelona continua absorbint tota l’activitat, la ciutat pot acabar descompensada entre activitat i habitatge”. Per això, Larrosa alerta que, igual que fa un segle l’Eixample va equilibrar Ciutat Vella, avui caldria un nou Eixample metropolità que reparteixi el creixement i eviti una capital hiperespecialitzada.
La comparació amb Madrid és inevitable: la capital espanyola està configurant una regió funcional de llarga escala gràcies a l’alta velocitat, integrant Toledo, Guadalajara i Valladolid en una xarxa on la distància i el temps són gairebé sinònims. Barcelona, en canvi, disposa d’una “galàxia urbana molt més propera”, però sense una política integrada de Rodalies i l'alta velocitat que actuï amb visió metropolitana.
A Catalunya, recorda Larrosa, “Lleida, Figueres i Tortosa són a una hora de Barcelona en transport d'alta velocitat”; Vilafranca o Hostalric podrien ser a vint minuts; i Martorell o Granollers-La Roca a deu, temps inferiors als que separen Sants i la Sagrera en metro. La clau, insisteix, és que les estacions d’alta velocitat es connectin bé amb el seu entorn local. Sense això, no hi ha nova centralitat possible.
En definitiva, el mercat d’oficines viu un moment dolç, amb macro inversions que dinamitzen la capital catalana, però aquest dolç té un revers delicat: sense un equilibri que centri la balança entre activitat i habitatge, el repunt del sector pot acabar convertint-se en una descompensació urbana. Així doncs, Barcelona celebra l’atractiu del seu parc corporatiu, però el veritable repte és que aquest impuls -alimentat per la presencialitat i el format híbrid- no esdevingui un miratge, sinó la base d’una ciutat metropolitana més cohesionada.