La economía colaborativa o la Internet de las Cosas están de moda. El Ayuntamiento de Barcelona impuso una multa de 600.000 euros el 25 de noviembre a la empresa Airbnb alegando que en su portal hay anuncios de pisos turísticos sin licencia, igual que la Generalitat de Cataluña, que impuso en verano del 2014 la primera gran sanción, 30.000 euros. Ahora, un juzgado de Barcelona ha anulado la multa de la Generalitat a la plataforma digital al considerar que hay un vacío legal que no deja claro si la actividad de la web de intermediación es ilegal o no.
En enero 2016 el 78% de los pisos turísticos anunciados no disponían de la licencia requerida. En este caso, el Ayuntamiento quiere tratar Airbnb como una inmobiliaria más pero la empresa alega que sólo es un intermediario y que oferentes y demandantes hacen los tratos de forma privada. Es decir, ellos sólo gestionan la infraestructura. Este conflicto de intereses puede parecer que es un asunto de carácter legal, pero que dice la teoría económica al respeto?
La respuesta no es sencilla. La teoría dice que una empresa maximiza beneficios fijando un precio equivalente al coste marginal, es decir, el coste de vender una unidad adicional de producto en aquel momento. Ahora bien, esto no es aplicable a la economía colaborativa. El motivo es que el coste marginal de estas empresas es cero, puesto que el coste de entrada de un usuario adicional a la plataforma o el coste adicional de alquilar un piso tiende a ser cero. Si forzamos los modelos macroeconómicos clásicos, encontraremos soluciones de esquina, es decir extremas, donde la cantidad se asigna sin restricciones tal como parece ser el caso.
Esta particularidad no es banal y la regulación no puede ser la misma en ningún caso. El motivo es que este tipos de empresas internalitzen economía sumergida y, por lo tanto, hacen visibles problemas que ya existen. Cómo ya he explicado varios golpes en esta columna, las barreras de entrada generan economía sumergida y el mercado de alquiler de pisos turísticos es un buen ejemplo. Muchas ciudades han declarado la guerra a Airbnb como Nueva York, otras, como San Francisco, han optado por la vía de la negociación sin éxito; en Europa también tenemos numerosos casos como París, Amsterdam o Berlín. El que tienen todas en común es no entender la importancia del coste marginal cero. El resultado es esperable: economía sumergida porque darse de alta a Airbnb resulta mucho más rápido, sencillo y barato que ir a hacer trámites y colas a la Administración. La economía colaborativa es imbatible para la Administración y, por lo tanto, las soluciones tradicionales no funcionarán.
El empujón de la oferta turística
Desde el punto de vista de la demanda, el aumento de visitantes a la ciudad de Barcelona es espectacular. Según BBVA Research, el 50% del aumento de los turistas en Barcelona se debe de a los conflictos en el Mediterráneo. Si el objetivo es modular esta demanda, el camino es hacerlo como Londres, donde Heathrow aumentó las tasas por pasajero de forma ostensible y esto aumentó sus ingresos y redujo los pasajeros por el impacto sobre la venta de billetes. El mismo vale para el puerto y los cruceros. Desgraciadamente esta opción no está disponible debido a la incomprensible centralización de la gestión de infraestructuras.
Desde el punto de vista de la oferta hay dos condicionantes. El primero es la escasez de oferta, tanto de inmuebles como de hoteles. Esta escasez provoca el que se conoce como burbuja de alarma. El mercado se convierte en una subasta donde los demandantes ofrecen precios cada vez más altos. El segundo es los bajos tipos de interés. Estos tipos bajos generan rentabilidades bajas por todas partes y esto da lugar a que se conoce como una guerra de activo: los inversores se pelean para capturar yield (rentabilidad). El resultado es un crecimiento de la oferta y del precio de estos pisos turísticos a través de los inmuebles que estaban ociosos y de la inversión extranjera, puesto que generan rentabilidades superiores a las de los mercados financieros internacionales. La moratoria hotelera también ayuda a esta alza incontrolada de precios, puesto que los pisos turísticos tienen menos competencia debido al menor número total de plazas disponibles. Precios arriba, el que forzosamente implica la aparición de mercado negro si existen barreras de entrada.
Hay que buscar complicidades
La regulación de la economía colaborativa tiene dificultades, puesto que la relación coste marginal cero y economía sumergida van muy cogidas de la mano. El objetivo que hay que lograr es entender la composición de este mercado alternativo y buscar normas simples y claras porque Airbnb sea un aliado del Ayuntamiento y no un rival.
He obtenido datos de Airbnb con técnicas de scraping y las he empleado para dar un vistazo al número de usuarios, de pisos y de precios. El primer dato es que el 78% de pisos turísticos son ilegales (11.520 de 14.699), puesto que la ley catalana obliga a inscribir en el registro aquellos pisos que son usados por turistas durante menos de 30 días el año. La primera pregunta que me he hecho es si los pisos son gestionados por particulares o por empresas. Dado que este dato no es visible, he filtrado el número total de anuncios por usuario, puesto que las empresas suelen tener mucha más actividad que un usuario particular:
El resultado es que el 51,12% de los pisos anunciados son de particulares. He asumido que aquellos anuncios con uno o dos usuarios son particulares, a pesar de seguro que un pequeño porcentaje deben de ser emprendidas. La zona gris es la que corresponde a tres y cuatro anuncios por usuario mientras que de cinco en arriba se puede considerar que es actividad empresarial. Dado que sabemos que el 78% de los pisos no están dados de alta al registro y el 50% son de empresas, es probable que una parte de estos ingresos no se declaren y no estén pagando impuestos.
La primera lección es que Airbnb tiene que pedir un documento acreditativo (NIF/DNI, pasaporte), cosa que parece que hace recientemente. La segunda es que Airbnb tiene que ser más transparente y tendría que publicar estos datos mensualmente, como aceptó hacer en Nueva York, por ejemplo. El primer paso para encontrar una regulación aceptable es hacer aflorar toda la economía sumergida, a pesar de que esto, junto con la escasez de oferta, es probable que haga aumentar los precios.
Los precios de Barcelona
El segundo que he hecho es calcular precios medianos. Sorprendentemente Santo Martí es el distrito más caro de la ciudad con 130 euros diarios de media. El motivo es que Diagonal Mar es un outlier importante porque en este barrio los pisos suelen ser nuevos, el que sugiere que los próximos meses este barrio vivirá un boom en la construcción de vivienda aprovechando tipos bajos y la fuerte demanda turística. La mesa de precios es la siguiente:
Los datos son incompletos, puesto que nos habría que tener estos datos para todos los portales que operan en Barcelona, pero podemos ver algunos patrones como Sarriá y Nuevo Barrios. Es evidente que existe relación entre el precio de la vivienda, el alquiler y los pisos turísticos, a pesar de que esta relación no es tan fuerte como puede parecer a primera vista. Dentro del rango de precios de cada distrito, vemos datos importantes. La primera es la volatilidad del precio a cada distrito, cuanto más espacio vertical ocupa la caja más las líneas, más volátil es el precio. La volatilidad nos da una idea de la demanda a cada distrito, puesto que a medida que los pisos más baratos se alquilan, si la demanda es grande el precio, sube más allá donde hay más escasez.
Otros factores juegan su papel como las características de cada piso, pero el precio mediano a Santo Martí es mucho más elevado que en Gràcia a pesar de tener una volatilidad similar. Cómo ya he dicho, los pisos a Diagonal Mar nuevos de trinca y de alta calidad pueden explicar la diferencia, así como los metros cuadrados, transporte público, etc. Para ver la relación entre precio y número de pisos alquilados he puesto ambas variables en un mismo gráfico:
Santo Martí y Gràcia tienen un número similar de pisos y, por lo tanto, un mercado similarmente volátil cómo hemos visto antes, así que la diferencia de precios se puede atribuir entera a la calidad de los inmuebles. Hay cinco distritos (Las Cortes, Huerta, Sarriá, Nuevo Barrios y Santo Andreu) con muy poca actividad. Ciutat Vella y el Ensanche, como ya es conocido, concentra la mayoría de la actividad. Para hacer un análisis cuidadoso sobre el Ensanche nos harían falta datos sobre las características y medida de los inmuebles, así como de las preferencias de la demanda. Por último, cojo los cincs distritos con fuerte actividad turística y añado los precios de alquiler por distrito:
Utilizando Gràcia y Ensanche otra vez vemos que a pesar de tener mejores inmuebles (y más grandes), el precio del alquiler es más elevado en Gràcia. Esto es típico de las burbujas de alquiler por alarma, provocada en parte por el uso intensivo que hace el turismo y, además, a menudo de forma ilegal. Así, vemos una correlación positiva entre alquiler y pisos turísticos, pero la relación no es muy fuerte como a menudo se sugiere.
Estos datos tienen una limitación importante y es que son estáticas. Habría que disponer de series temporales para poder hacer un análisis en profundidad pero es posible extraer algunas conclusiones. La regulación del mercado de alquiler tiene que ofrecer más garantías a los propietarios. Las ocupaciones y los destrozos a los inmuebles desincentiven el alquiler y tomar medidas en esta dirección ayudaría. Los alquileres elevados perjudican mucho las pymes catalanas porque absorben una parte demasiado elevada de la renta disponible de sus clientes.
Qué hace falta entre la Administración y Airbnb?
En cuanto a Airbnb y similares, es necesaria una mesa de negociación. No es necesario que la empresa sea la responsable de comprobar los pisos que están inscritos, quizás fuera mejor que apuntarse en un portal para alquilar el piso implique darse de alta a este registro y que el mismo portal recaude la tasa turística correspondiente. No sólo legalizaríamos buena parte de estos pisos, sino que algunos de ellos obtendrían menor rentabilidad y quizás preferirán un alquiler ordinario. Otra opción es que la tasa turística de estos pisos cambie en función de la temporada o inclús que los portales puedan avisar la Policía o enviar datos a Hacienda. En definitiva, hay que simplificar la burocracia y hay que dotar de transparencia al mercado turístico, puesto que sólo las medidas que vayan por este camino contribuirán a la estabilización del mercado turístico y, de paso, el de alquiler ordinario.
En enero 2016 el 78% de los pisos turísticos anunciados no disponían de la licencia requerida. En este caso, el Ayuntamiento quiere tratar Airbnb como una inmobiliaria más pero la empresa alega que sólo es un intermediario y que oferentes y demandantes hacen los tratos de forma privada. Es decir, ellos sólo gestionan la infraestructura. Este conflicto de intereses puede parecer que es un asunto de carácter legal, pero que dice la teoría económica al respeto?
La respuesta no es sencilla. La teoría dice que una empresa maximiza beneficios fijando un precio equivalente al coste marginal, es decir, el coste de vender una unidad adicional de producto en aquel momento. Ahora bien, esto no es aplicable a la economía colaborativa. El motivo es que el coste marginal de estas empresas es cero, puesto que el coste de entrada de un usuario adicional a la plataforma o el coste adicional de alquilar un piso tiende a ser cero. Si forzamos los modelos macroeconómicos clásicos, encontraremos soluciones de esquina, es decir extremas, donde la cantidad se asigna sin restricciones tal como parece ser el caso.
Esta particularidad no es banal y la regulación no puede ser la misma en ningún caso. El motivo es que este tipos de empresas internalitzen economía sumergida y, por lo tanto, hacen visibles problemas que ya existen. Cómo ya he explicado varios golpes en esta columna, las barreras de entrada generan economía sumergida y el mercado de alquiler de pisos turísticos es un buen ejemplo. Muchas ciudades han declarado la guerra a Airbnb como Nueva York, otras, como San Francisco, han optado por la vía de la negociación sin éxito; en Europa también tenemos numerosos casos como París, Amsterdam o Berlín. El que tienen todas en común es no entender la importancia del coste marginal cero. El resultado es esperable: economía sumergida porque darse de alta a Airbnb resulta mucho más rápido, sencillo y barato que ir a hacer trámites y colas a la Administración. La economía colaborativa es imbatible para la Administración y, por lo tanto, las soluciones tradicionales no funcionarán.
El empujón de la oferta turística
Desde el punto de vista de la demanda, el aumento de visitantes a la ciudad de Barcelona es espectacular. Según BBVA Research, el 50% del aumento de los turistas en Barcelona se debe de a los conflictos en el Mediterráneo. Si el objetivo es modular esta demanda, el camino es hacerlo como Londres, donde Heathrow aumentó las tasas por pasajero de forma ostensible y esto aumentó sus ingresos y redujo los pasajeros por el impacto sobre la venta de billetes. El mismo vale para el puerto y los cruceros. Desgraciadamente esta opción no está disponible debido a la incomprensible centralización de la gestión de infraestructuras.
Desde el punto de vista de la oferta hay dos condicionantes. El primero es la escasez de oferta, tanto de inmuebles como de hoteles. Esta escasez provoca el que se conoce como burbuja de alarma. El mercado se convierte en una subasta donde los demandantes ofrecen precios cada vez más altos. El segundo es los bajos tipos de interés. Estos tipos bajos generan rentabilidades bajas por todas partes y esto da lugar a que se conoce como una guerra de activo: los inversores se pelean para capturar yield (rentabilidad). El resultado es un crecimiento de la oferta y del precio de estos pisos turísticos a través de los inmuebles que estaban ociosos y de la inversión extranjera, puesto que generan rentabilidades superiores a las de los mercados financieros internacionales. La moratoria hotelera también ayuda a esta alza incontrolada de precios, puesto que los pisos turísticos tienen menos competencia debido al menor número total de plazas disponibles. Precios arriba, el que forzosamente implica la aparición de mercado negro si existen barreras de entrada.
Hay que buscar complicidades
La regulación de la economía colaborativa tiene dificultades, puesto que la relación coste marginal cero y economía sumergida van muy cogidas de la mano. El objetivo que hay que lograr es entender la composición de este mercado alternativo y buscar normas simples y claras porque Airbnb sea un aliado del Ayuntamiento y no un rival.
He obtenido datos de Airbnb con técnicas de scraping y las he empleado para dar un vistazo al número de usuarios, de pisos y de precios. El primer dato es que el 78% de pisos turísticos son ilegales (11.520 de 14.699), puesto que la ley catalana obliga a inscribir en el registro aquellos pisos que son usados por turistas durante menos de 30 días el año. La primera pregunta que me he hecho es si los pisos son gestionados por particulares o por empresas. Dado que este dato no es visible, he filtrado el número total de anuncios por usuario, puesto que las empresas suelen tener mucha más actividad que un usuario particular:
El resultado es que el 51,12% de los pisos anunciados son de particulares. He asumido que aquellos anuncios con uno o dos usuarios son particulares, a pesar de seguro que un pequeño porcentaje deben de ser emprendidas. La zona gris es la que corresponde a tres y cuatro anuncios por usuario mientras que de cinco en arriba se puede considerar que es actividad empresarial. Dado que sabemos que el 78% de los pisos no están dados de alta al registro y el 50% son de empresas, es probable que una parte de estos ingresos no se declaren y no estén pagando impuestos.
La primera lección es que Airbnb tiene que pedir un documento acreditativo (NIF/DNI, pasaporte), cosa que parece que hace recientemente. La segunda es que Airbnb tiene que ser más transparente y tendría que publicar estos datos mensualmente, como aceptó hacer en Nueva York, por ejemplo. El primer paso para encontrar una regulación aceptable es hacer aflorar toda la economía sumergida, a pesar de que esto, junto con la escasez de oferta, es probable que haga aumentar los precios.
Los precios de Barcelona
El segundo que he hecho es calcular precios medianos. Sorprendentemente Santo Martí es el distrito más caro de la ciudad con 130 euros diarios de media. El motivo es que Diagonal Mar es un outlier importante porque en este barrio los pisos suelen ser nuevos, el que sugiere que los próximos meses este barrio vivirá un boom en la construcción de vivienda aprovechando tipos bajos y la fuerte demanda turística. La mesa de precios es la siguiente:
Los datos son incompletos, puesto que nos habría que tener estos datos para todos los portales que operan en Barcelona, pero podemos ver algunos patrones como Sarriá y Nuevo Barrios. Es evidente que existe relación entre el precio de la vivienda, el alquiler y los pisos turísticos, a pesar de que esta relación no es tan fuerte como puede parecer a primera vista. Dentro del rango de precios de cada distrito, vemos datos importantes. La primera es la volatilidad del precio a cada distrito, cuanto más espacio vertical ocupa la caja más las líneas, más volátil es el precio. La volatilidad nos da una idea de la demanda a cada distrito, puesto que a medida que los pisos más baratos se alquilan, si la demanda es grande el precio, sube más allá donde hay más escasez.
Otros factores juegan su papel como las características de cada piso, pero el precio mediano a Santo Martí es mucho más elevado que en Gràcia a pesar de tener una volatilidad similar. Cómo ya he dicho, los pisos a Diagonal Mar nuevos de trinca y de alta calidad pueden explicar la diferencia, así como los metros cuadrados, transporte público, etc. Para ver la relación entre precio y número de pisos alquilados he puesto ambas variables en un mismo gráfico:
Santo Martí y Gràcia tienen un número similar de pisos y, por lo tanto, un mercado similarmente volátil cómo hemos visto antes, así que la diferencia de precios se puede atribuir entera a la calidad de los inmuebles. Hay cinco distritos (Las Cortes, Huerta, Sarriá, Nuevo Barrios y Santo Andreu) con muy poca actividad. Ciutat Vella y el Ensanche, como ya es conocido, concentra la mayoría de la actividad. Para hacer un análisis cuidadoso sobre el Ensanche nos harían falta datos sobre las características y medida de los inmuebles, así como de las preferencias de la demanda. Por último, cojo los cincs distritos con fuerte actividad turística y añado los precios de alquiler por distrito:
Utilizando Gràcia y Ensanche otra vez vemos que a pesar de tener mejores inmuebles (y más grandes), el precio del alquiler es más elevado en Gràcia. Esto es típico de las burbujas de alquiler por alarma, provocada en parte por el uso intensivo que hace el turismo y, además, a menudo de forma ilegal. Así, vemos una correlación positiva entre alquiler y pisos turísticos, pero la relación no es muy fuerte como a menudo se sugiere.
Estos datos tienen una limitación importante y es que son estáticas. Habría que disponer de series temporales para poder hacer un análisis en profundidad pero es posible extraer algunas conclusiones. La regulación del mercado de alquiler tiene que ofrecer más garantías a los propietarios. Las ocupaciones y los destrozos a los inmuebles desincentiven el alquiler y tomar medidas en esta dirección ayudaría. Los alquileres elevados perjudican mucho las pymes catalanas porque absorben una parte demasiado elevada de la renta disponible de sus clientes.
Qué hace falta entre la Administración y Airbnb?
En cuanto a Airbnb y similares, es necesaria una mesa de negociación. No es necesario que la empresa sea la responsable de comprobar los pisos que están inscritos, quizás fuera mejor que apuntarse en un portal para alquilar el piso implique darse de alta a este registro y que el mismo portal recaude la tasa turística correspondiente. No sólo legalizaríamos buena parte de estos pisos, sino que algunos de ellos obtendrían menor rentabilidad y quizás preferirán un alquiler ordinario. Otra opción es que la tasa turística de estos pisos cambie en función de la temporada o inclús que los portales puedan avisar la Policía o enviar datos a Hacienda. En definitiva, hay que simplificar la burocracia y hay que dotar de transparencia al mercado turístico, puesto que sólo las medidas que vayan por este camino contribuirán a la estabilización del mercado turístico y, de paso, el de alquiler ordinario.
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