Alquileres y salarios, Berlín y nosotros

Hasta que mejoren las condiciones laborales de los jóvenes no se garantizará un acceso razonable a la vivienda

Cataluña es la segunda CCAA donde menos ha subido el precio de la vivienda respecto al año pasado | iStock Cataluña es la segunda CCAA donde menos ha subido el precio de la vivienda respecto al año pasado | iStock

Mientras los alemanes decidían quien tenía que suceder a Angela Merkel, en Berlín había una votación adicional. Se preguntaba si había que expropiar los inmuebles de los grandes tenedores para poder frenar el alza de precios y garantizar el acceso de los berlineses a la vivienda.

Ya sabemos que Berlín -como casi todas las capitales- es poco representativa de su país. Y en este caso, menos: casi el único bastión rojo y verde en unos lands del este dominados por la derecha o la extrema derecha. El referéndum impulsado por la ciudadanía solo contaba con el apoyo de Die Linke y, de forma más matizada, de los verdes. Con una participación del 75% del censo electoral, los favorables a la propuesta ganaron con el 56,4%, ante el 39%. El referéndum no era vinculante, pero genera un inequívoco mandato político a las autoridades de la capital.

La propuesta pretende expropiar a los propietarios con más de 3.000 viviendas y se estima que esto afectaría al 11% del parque de vivienda berlinesa. Además de invocar los derechos constitucionales a la vivienda, los convocantes argumentan que no se pueden expropiar los inmuebles a precio de mercado, sino teniendo en cuenta el favorable precio a los que los consiguieron cuando el Estado privatizó gran parte del parque público.

Mientrastanto, hubo la decisión de la ciudad de poner un tope a los alquileres, declarada inconstitucional en primavera. Un precedente significativo en caso de que el Senado berlinés decidiera convertir la propuesta aprobada en el referéndum en ley de expropiación.

El fantasma del mantenimiento

Si hemos empezado por el caso de Berlín es porque ejemplifica gran parte de la problemática que sufre la vivienda en las principales ciudades de Europa. En un contexto de estancamiento o de pérdida continuada en el poder adquisitivo de la mayoría de ciudadanos europeos desde mediados de los años 70, la vivienda vuelve a ser un valor refugio para los inversores, pequeños y grandes. En Europa, se ha pasado de las intensas políticas de promoción de vivienda pública para compensar los destrozos de la Segunda Guerra Mundial a la privatización generalizada de un parque que había acontecido viejo y que requería demasiado dinero público si se quería rehabilitar. Thatcher mostró el camino en el Reino Unido, que después siguió el resto de Europa.

Solo hace pocos años, algunos ayuntamientos empezaron a optar por hacer promociones públicas de viviendas de alquiler y a asumir el mantenimiento de un parque todavía nuevo

En nuestra casa, donde la vivienda pública había llegado más tarde y de forma más escasa, se hizo lo mismo, a pesar de que en Catalunya la Generalitat rehabilitó la estructura externa de los edificios y vendió los pisos a los arrendatarios de siempre a precio simbólico. Las viviendas de protección oficial construidas posteriormente, desde los últimos años del franquismo y en la mayor parte de la democracia, fueron casi todas de venta y podían incorporarse al mercado libre después de 20 o 30 años. Así, pues, se estima que en España unos seis millones de viviendas construidas con ayudas oficiales han pasado a manos privadas durante estas décadas. Un tipo de lotería para los que las compraron y para sus descendentes, mientras el stock de vivienda pública es de un 2%, ante la media europea del 15%.

Solo hace pocos años, algunos ayuntamientos empezaron a optar por hacer promociones públicas de viviendas de alquiler. Y a asumir el mantenimiento de un parque todavía nuevo, pero que con los años puede acontecer una pesada hipoteca para los recursos públicos.

En estos días se han anunciado casi simultáneamente dos proyectos de nuevos barrios en Barcelona -La Marina del Prat Vermell, detrás de Montjuïc- y en Cerdanyola, en el sector del Parc Tecnològic. En el primero se garantizará más del 40% de vivienda de protección oficial. En el segundo, en manos del Incasòl, se llegará al 50% y ya hay quien dice que será la nueva Mina del Vallès. Y es que este tipo de actuaciones públicas, muy concentradas territorialmente, siempre tienen el riesgo de segregar el espacio, aunque no se llegue a las famosas banlieues de París y las grandes ciudades francesas.

Nueva ley de vivienda

En este contexto, en los últimos años han proliferado los intentos de poner freno al encarecimiento del precio de la vivienda y ahora, sobre todo, de los alquileres. De haberse convertido en una opción minoritaria hace décadas -a diferencia de Europa y su parque público- con la crisis de 2008 el alquiler ha vuelto a acontecer una opción prioritaria. Ni que sea porque la crisis generaba demasiada precariedad e incertidumbres para optar a la compra, especialmente para los jóvenes que pretendían emanciparse. La opción de refugio seguro y rentable para los inversores y la competencia -en sitios como Barcelona- de la ocupación turística, han provocado que los alquileres se hayan disparado sin darnos cuenta y volvamos a la vieja tradición de viviendas compartidas para personas sin relación familiar.

Después de un intenso tira y afloja, el gobierno español de coalición ha pactado una próxima ley de vivienda, en cumplimiento de los acuerdos iniciales de legislatura. El proyecto de ley prevé intervenir en los precios de alquiler que establecen los grandes tenedores, aquellos que cuentan con más de 10 viviendas y donde la propiedad corresponde a una sociedad u otra persona jurídica. Esta intervención corresponderá solo a los inmuebles situados en zonas de especial tensión en los precios. Un poco la doctrina de Unidas Podemos rebajada por los socialistas. Otra rebaja se refiere a la posible reserva un 30% de las promociones a habitaje protegido, como han impulsado los comuns en Barcelona. Pero parece que el proyecto de ley contemplará que el negocio que los promotores dejen de hacer con este 30% podrán compensarlo con la entrega de otros solares propiedad municipal o con aumentos de edificabilidad. Una vía para volver al porciolismo más descarnado. 

Es cierto que los alquileres se han moderado levemente en Barcelona y en las grandes ciudades catalanas, pero es difícil saber si es debido a la ley o a la mayor preferencia por zonas rurales y suburbanas

En Catalunya, disponemos desde hace un año de una ley de regulación de alquileres todavía más osada, porque no distingue entre pequeños y grandes propietarios, y que ha sido recurrida por el gobierno español ante el Constitucional. Eso sí, sin promover la suspensión preventiva como es habitual en estos casos. En estos meses es cierto que los alquileres se han moderado levemente en Barcelona y en las grandes ciudades catalanas. Por ahora, sin embargo, es difícil saber si es debido a la ley o a la mayor preferencia de la demanda por zonas rurales y suburbanas debido a la pandemia. Y es que aquí los precios sí se han subido.

Incentivos desincentivadores

El resto de incentivos fiscales que se nos han explicado -aumento de hasta el 150% del IBI de los pisos desocupados o rebajas fiscales a los propietarios que se muestren más razonables, ya sabemos por experiencia que son irrelevantes a la hora de que unos u otros tomen sus decisiones. Lo más llamativo, sin embargo, ha sido la promesa de dar 250 euros durante dos años a los jóvenes que se emancipen y alquilen un piso por primera vez. Este sí será un incentivo para que los propietarios no rebajen mucho los alquileres y para que los empresarios no superen el salario mínimo en la retribución de los jóvenes asalariados. Además del tufo clientelar y electoralista de la medida.

Solo faltaban, casi a continuación, los 250 euros más prometidos para que los que cumplan 18 años -y puedan votar por primera vez- se los gasten en cultura. Un gasto cultural que inicialmente incluía las corridas de toros y que todavía no se sabe si también incorporará la suscripción a las plataformas digitales.

 Parches y trapos calientes

Se nos ha anunciado una ley de la vivienda y esto está bien, porque el acceso a la vivienda, sea en propiedad o de alquiler forma parte de un único mercado estrechamente interconectado y donde las opciones de la demanda se reparten en función del esfuerzo relativo y de las expectativas económicas. Es poco útil -como la ley catalana- hacer una normativa específica para una de las dos vertientes solo del mercado de la vivienda. Ahora, lo que se nos ha avanzado sobre la ley española hace referencia exclusivamente al alquiler. No sabemos qué prevén en cuanto al acceso a la propiedad. Porque, hay que insistir, hay un solo mercado con dos formas de acceder.

Es más, difícilmente habrá suficiente con una ley de la vivienda acertada para que nuestros jóvenes puedan emanciparse a edades no tan tardías como ahora. Recordemos que, a nivel español, el 55% de jóvenes entre 25 y 29 años viven con sus padres y también lo hacen el 25,6% de los que tienen entre 30 y 35 años. En ambos casos, estos jóvenes todavía no emancipados han crecido el 12% entre 2013 y 2020.

Las leyes de la vivienda siempre son necesarias para intentar corregir las distorsiones de un mercado libre que genera tantas distorsiones en un bien básico como es la vivienda

España ostenta desde hace tiempo el triste récord europeo en paro juvenil, un 38%, ante la media europea del 17%. Por no hablar de la rotación y la precariedad de los que sí tienen trabajo. Y todavía hay quien se rasga las vestiduras para que el salario mínimo crece 15 euros, todavía por debajo de los 1.000 euros mensuales. En Francia, por ejemplo, el salario mínimo es de 1.500 euros.

No habrá, pues, un acceso razonable a la vivienda, sobre todo para los jóvenes que quieren y necesitan comenzar un proyecto de vida autónomo, mientras que no tengan un nivel de ocupación, de estabilidad y de retribución mucho mejores que hasta ahora. Las leyes de la vivienda siempre son necesarias para intentar corregir las distorsiones de un mercado libre que genera tantas distorsiones en un bien básico como es la vivienda.

Pero desengañémonos, además de la bondad de la ley -que está por ver-, lo principal son las condiciones laborales en las que se mueve nuestra población, y, sobre todo, nuestra juventud.

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