El mercado de la vivienda, sensible a muchas variables de la economía como los tipos de interés, la evolución del empleo y los salarios, y la capacidad de ahorro de las familias, ha vivido en los últimos seis años un zarandeo continuo a golpe de nuevas normativas que -sumado a variables externas- ha provocado que, para muchos propietarios de viviendas, el alquiler no se considere ya "un negocio seguro". De hecho, según el último informe de la Cátedra Grupo Tecnocasa – UPF sobre el mercado de la vivienda, más de 108.552 pisos que actualmente están alquilados en el Estado dejarán el régimen de alquiler una vez hayan vencido los contratos. En Catalunya, serán más de 30.000 viviendas.
Decimos que serán más de 30.000 porque el estudio de Tecnocasa sólo ha tenido en cuenta los principales mercados de la vivienda de Catalunya, donde el portal tiene hoy en día más oferta: Barcelona, que perderá hasta 24.089 pisos, l'Hospitalet de Llobregat (-3.380), Badalona (-1.306) y Santa Coloma de Gramenet (-1.242). El volumen de viviendas que quedarían expulsadas, por lo tanto, sería mucho mayor.
Estas 24.089 viviendas de Barcelona representan el 12,6% de la oferta de alquiler que tiene actualmente la ciudad. La pérdida de estos pisos, además, será más acentuada en unos u otros barrios. "El Eixample, por ejemplo, es la zona donde más se notará esta bajada, porque es muy alto el porcentaje de propietarios que querrán cambiar el uso de la vivienda" por otra tipología, ha afirmado este miércoles en la presentación del informe Jose García Montalvo, catedrático de economía de la UPF y director de la Cátedra que comparte la Universidad con Tecnocasa. Concretamente, tanto l'Eixample Drec como l'Esquerre perderían el 16% de la oferta de vivienda en alquiler.
La nueva ley de la vivienda expulsará 24.089 viviendas del mercado de alquiler de Barcelona
¿Y que se hará de todas estas viviendas? El 7,7% de las viviendas que hoy en día están alquiladas pasarían al mercado de compraventa y un 4,4% cambiará el uso de la vivienda por otra tipología.
Una de las principales motivaciones que estaría impulsando que los propietarios opten por la venta de la vivienda o cambio de uso es la percepción de inseguridad jurídica. Es decir, a pesar de que la aplicación de la nueva ley de la vivienda dependa de cada comunidad autónoma y, por lo tanto, el nuevo marco legal es un futurible que quizás no se acaba aplicando, sí que tiene un claro impacto en la percepción del propietario respecto a su seguridad jurídica.
En el caso de Barcelona, destaca también otra motivación (no tan presente en el resto del Estado): el límite de las rentas en las zonas tensionadas. En Barcelona el 63% de los propietarios que dejarán de alquilar su piso lo harían por esta limitación, mientras que en Madrid este porcentaje es del 15,7%. Este contraste acontece, claramente, "por la experiencia catalana" con la Ley de regulación de precios del alquiler que tumbó el Tribunal Constitucional en marzo del 2022.
Cuatro píldoras clave del mercado de la vivienda
Más allá del análisis del impacto de la nueva normativa, la cátedra ha publicado un informe sobre el mercado de la vivienda con datos de cierre del primer semestre del 2023, donde se extraen cuatro principales conclusiones:
Los precios del mercado de compraventa se estabilizan. En el primer semestre del 2023 los precios de la vivienda de compraventa en todo el Estado se han mantenido exactamente iguales en todo un año, con una variación del 0,21%. Se encuentran, según datos de Tecnocasa, en el mismo nivel que en el 2004-2005, muy lejos de los máximos históricos registrados a principios del 2007. Concretamente, un 31,9% menos que en los años previos a la crisis económica. La evolución de este indicador, pero, ha sido muy diferente en las diferentes ciudades de España: mientras en Barcelona han crecido un 2%, en Madrid han empezado a caer, un -1,12%. En los extremos se encuentran Sevilla, donde han caído casi un 5%, y Málaga, donde se han incrementado un 8,84%.
Estas correcciones del precio de la vivienda no suponen ninguna sorpresa, teniendo en cuenta cómo se han comportado los mercados inmobiliarios en el resto del mundo. Países como Alemania, Holanda, Australia, Canadá o EE.UU. acumulaban meses de bajadas y se esperaba que, en parte, en nuestro territorio se replicara también esta tendencia. Eso sí, según García Montalvo, parece que esta tendencia a la baja se está parando: "Pensábamos que los precios caerían mucho más, pero -aunque no sabemos muy bien los motivos- parece que las caídas se han empezado a frenar".
Caen las operaciones de compraventa. Según datos del INE, la compraventa de viviendas cayó un 13,1% a en Catalunya abril en comparación con el mismo mes del año pasado, hasta las 6.947 operaciones. En comparación con el mes de marzo, la bajada fue del 20%. Para Lázaro Cubero, director de Análisis del grupo, esta "caída era predecible que se produjera, debido a la subida de los tipos de interés y que veníamos de máximos históricos en cuanto a volumen de compraventas".
Cubero: "Hay menos compradores que el año pasado y estos tienen menos acceso a crédito"
Un motivo que explica la bajada de las compraventas es, según Cubero, que "hay menos compradores que el año pasado y estos tienen menos acceso a crédito". Según datos de Tecnocasa, para comprar una vivienda promedio en el Estado (de 238.000 euros), teniendo en cuenta la subida de los tipos de interés, hace un año la cuota mensual salía por 1.324 euros. Considerando que normalmente los bancos piden que la cuota no supere el 30% de los ingresos de los compradores, estos necesitaban tener unos ingresos mensuales de 3.386 euros. En el 2023, con solo un año de diferencia, esta cuota mensual se ha incrementado hasta los 1.324 euros y, por lo tanto, los ingresos necesarios para aplicar a la hipoteca serían de 4.412 euros. Con esta diferencia, según Cubero, hasta un 17,8% de los posibles compradores han sido expulsados del mercado de compraventa: ya no pueden comprar el piso.
Alquilar un piso ya no sale tan rentable. Otro indicador clave del mercado de la vivienda son las rentabilidades. En Barcelona, un inversor que compre hoy una vivienda para alquilarla mañana obtendrá una rentabilidad neta del 3,9%. "Son números buenos pero no espectaculares, teniendo en cuenta que hablamos de inversiones de miles de euros", ha afirmado Cubero. En el caso de la vivienda turística, la rentabilidad es del 7%, hecho por el cual es considerada actualmente "una inversión refugio".
"La vivienda turística se convierte en inversión refugio, con rentabilidades del 7%"
Los precios del alquiler continúan al alza, mientras la oferta cae. El mercado del alquiler vive una tendencia completamente diferente. "Mientras los precios de compra se mantienen, los del alquiler suben", ha asegurado Cubero. Las ciudades que han registrado en el último año incrementos más notables son Barcelona, con un 11,9% y Valencia, con un 14%.
Eso sí, la bajada de la oferta de alquiler es notable y preocupante, hecho que fuerza todavía más la subida de los precios. A escala estatal, si en el 2021 el 88% de las viviendas que ofrecía Tecnocasa eran de compraventa y el 11,9% eran de alquiler; este 2023 el 90% son para la venta y solo un 9% son para alquilar. En el caso de Barcelona, la oferta de vivienda en alquiler ha pasado de representar el 19% del total, al 13%. A esta tendencia a la baja se sumará, según ha lamentado Cubero, "una fuerte acelerada provocada por el impacto de la nueva ley de la vivienda".