"El 22@ se deshincha". "Las oficinas del distrito de la innovación están medio vacías". A finales de septiembre y principios de octubre empezaron a sonar las alarmas -y aflorar los titulares- sobre la excesiva disponibilidad de oficinas en el 22@. El distrito, que en los últimos años había despertado el interés de inversores y promotores de oficinas por el claro desequilibrio que había entre oferta y demanda, ahora se ha encontrado con la llegada impulsiva de nuevos metros cuadrados que, todavía, no se han absorbido. Manel de Bes, director del departamento de Oficinas de Forcadell, ha aprovechado la presentación del informe que publica anualmente la inmobiliaria conjuntamente con la UB para girar la tortilla a la situación: estos 350.000 metros cuadrados que han entrado nuevos al mercado suponen "una oportunidad": "por fin tendremos espacio para ofrecer a grandes compañías". De hecho, asegura, se absorberán en los 4-5 años próximos.
Según De Bes, la tasa de disponibilidad que había anteriormente en el 22@ (alrededor del 1,2 % en el 2019) "limitaba el crecimiento de la ciudad". Había empresas que tenían que descartar la ciudad de Barcelona por falta de espacio. Ahora, en cambio, tienen "edificios de clase A disponibles para acoger demandas de 8.000 metros cuadrados". De hecho, la inmobiliaria asegura que actualmente tiene sobre la mesa operaciones de estas dimensiones.
De Bes, sobre la tasa de disponibilidad del 1,2% que había en el 22@: "limitaba el crecimiento de la ciudad"
El mercado de oficinas de Barcelona, pero, ha sufrido un descenso de la contratación de metros cuadrados en el último año. Si en el 2022 se cerraron 331.000 metros cuadrados, en los tres primeros trimestres del 2023 sólo se han logrado 146.094 metros, un 37% menos que en el mismo periodo del año pasado. Y las previsiones para el cierre de este ejercicio no dibujan un escenario mejor. El motivo, según señalan desde Forcadell, es que "el sector de oficinas es muy sensible a las tendencias macroeconómicas y, últimamente, ha habido incertidumbre con las subidas del tipo de interés, la inflación, las guerras y los periodos electorales".
Según el economista Gonzalo Bernardos -autor del Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2023 que ha publicado conjuntamente con la inmobiliaria- se trata "de una crisis que durará al menos un lustro en Barcelona y un trienio en Madrid. De Bes, que no comparte la opinión, apunta que la disminución de la contratación de este año no acontece un cambio de tendencia, sólo "es una reacción a la evolución de la macroeconomía" y que, en los próximos 4-5 años, se absorberán todos los nuevos metros construidos.
El sector de la salud y el farmacéutico: los nuevos protagonistas del mercado
Si bien durante el periodo 2018-2019 fueron los coworkings los principales impulsores del mercado de oficinas, los que más metros cuadrados contrataron, durante los dos últimos años los protagonistas han sido los centros de formación, con operaciones de 3.000 metros cuadrados hasta 10.000. Ahora, pero, se han girado las tornas y, según prevé la inmobiliaria, hay un nuevo sector que copará la mayor parte de la contratación durante el 2024 y 2025: el life science, el health tech y el sector farmacéutico.
Ahora bien: este sector presenta una serie de exigencias en cuanto a la adecuación del espacio y su implantación implicará la reforma de algunas oficinas. "Muchas de estas empresas, como los laboratorios, necesitan licencias específicas para su actividad, techos altos para hacer salas blancas o contar con extractores de humo", ha indicado de Bes. Avanzándose a estas necesidades, ya hay algún operador en Catalunya que está construyendo oficinas diseñadas para este tipo de arrendatario. Es el caso, por ejemplo, de Conren Tramway, que ha invertido 50 millones de euros para comprar y transformar la antigua fábrica de Braun ubicada en Esplugues de Llobregat y convertirla en un edificio de oficinas de 20.000 metros cuadrados diseñado para ubicar actividades de innovación tecnológica y life science.
Respecto a la tasa de disponibilidad del mercado de oficinas de Barcelona -no únicamente del 22@-, situada en el 11%, de Bes la considera "sana", puesto que está alineada con media de las principales ciudades europeas como Frankfurt, Londres y París.
La flexibilidad y el 'plug&play', nuevas exigencias del mercado
La inmobiliaria Savills presentó esta semana su informe trimestral de oficinas, el Office Pulse, apuntando tres nuevas tendencias del mercado, que vienen "marcadas por la situación macroeconómica". Por un lado, explican, se ha visto un mayor interés por el formato plug&play. Es decir, espacios de oficinas preparados para ser ocupados inminentemente, que cuentan ya con el mobiliario, equipamientos e infraestructura básicos para se pueda instalar una empresa. De este modo, "se agiliza la decisión del arrendatario, el proceso de cambio y se ahorran costes", asegura el informe de Savills.
La inmobiliaria apunta que la demanda -sobre todo aquella que busca más de 1.000 metros cuadrados- está priorizando aquellos espacios de calidad que tengan en cuenta los principios ESG. Y que, sobre todo, las empresas están buscando flexibilidad a la hora de escoger nuevas oficinas: "buscan soluciones híbridas", como por ejemplo, que parte de la superficie sea "bajo el modelo de alquiler tradicional mientras otra parte se contrate bajo modelos flexibles, como el coworking".