Si el 2011 alguien hubiera predicho un crecimiento anual del 10% en la venta de inmuebles nuevos acompañado de una subida del 2% de su precio y un 12% en transacciones de vivienda utilizada más un 1% en su precio lo habrían tratado de loco. O quizás habría evitado más de una soga al cuello. Esta, pero, fue la realidad del 2018 para el sector inmobiliario, que suma ya cinco años de crecimiento y mira el futuro con un optimismo siempre moderado por los traumas de un pasado demasiado reciente. Así se constató en el acto Expectativas del sector inmobiliario español para el 2019, organizado por Immoscòpia al Caixaforum, donde, a pesar de las buenas cifras del mercado, la lista de amenazas fue más larga que la de oportunidades.
"Vivimos un periodo bastante bono por el sector inmobiliario", celebraba el profesor de IESE, José Luis Suárez durante su presentación. Una perspectiva positiva motivada por un entorno macroeconómico creciente y por una industria decidida a no repetir los errores que la condenaron. "En estos años hemos vivido un proceso de profesionalización y una concentración de promotores; el resultado es que, hoy el 40% de la nueva obra está en manso de 10 empresas, que es la normalidad que encontramos en países de nuestro entorno", resume Suárez.
La pujança global del mismo sector combinada con esta profesionalización son fundamentos sobre los cuales edificar un 2019 de crecimiento sólido. El entorno, pero, presenta algunas incertidumbres que podrían hacer tambalear la construcción , empezando por la situación política. "Estamos en año de elecciones, que siempre van acompañadas de paradas en las actividades y en la concesión de licencias, además de cambios que enredereixen los proyectos".
Suárez: "Se está llegando al límite en la capacidad adquisitiva del ciudadano mediano"
Por otro lado, la previsión de desaceleración del PIB y en la creación de trabajo también oscurecen las perspectivas del sector por este 2019. "Estos dos factores repercuten directamente en la demanda, puesto que dificultan el acceso a la vivienda de las personas". En este sentido, Suárez recuerda como en los Estados Unidos o en el Reino Unido sólo hace falta una media de cuatro años de renta sucia para pagar una casa, mientras que en España la estadística sube hasta los 7,3 años. Por eso advierte que, a pesar de que los aumentos de precio son indicadores de la buena salud del sector, "se está llegando al límite en la capacidad adquisitiva del ciudadano mediano".
Un mercado de obra nueva normalizado
El mercado que más se acerca a los niveles precrisis es el de obra nueva, con unas 130.000 viviendas colocados al año y unos precios que representan un 91% de los que se registraban el 2007. "Llevamos cinco años de crecimiento nutrido por una demanda generada durante la recesión; la bajada de precios postcrisis fue un reclamo para muchos inversores internacionales, pero esto se ha moderado y tenemos que aprender a ser competitivos también en un mercado normalizado, con demanda vegetativa", advierte el director territorial de Cataluña, Quitando y Baleares de Vía Célere, Roberto Blanco.
Blanco: "La bajada de precios postcrisis fue un reclamo para muchos inversores internacionales, pero esto se ha moderado"
Y las perspectivas para conseguir funcionar en este entorno más normalizado no son las mejores por las dificultades de acceso a la vivienda por parte de la población. "La gente alquila porque no tienen ahorros para acumular el 20% de entrada de hipoteca y porque tampoco están dispuestos a endeudarse con el 80% restante", señala Blanco. El resultado es que la edad mediana en la compra de la primera vivienda se sitúa entre los 40 y los 50 años, y no en la trigésima cómo sería deseable para los agentes.
Coincide en el análisis el director general de Volumetric, Jordi Sans, que apunta a la necesidad de estabilizar precios y, a la vez, generar beneficios. "El comprador está muy sensible a cualquier subida de precio, pero si los precios de construcción y del tierra suben tienen que repercutir en la venta. Por eso nos preocupa que no suban los salarios hasta el punto de compensar el esfuerzo de compra de una vivienda".
Además del crecimiento en el poder de compra de los consumidores, Sans también apunta a la necesidad de actualizarse que tienen los constructores para reducir los precios de producción. "Tenemos una asignatura pendiente en la industrialización del sector, puesto que seguimos mojando y apilando piedras como la prehistoria".
El otro principal problema de la obra nueva es la construcción. Los expertos señalan que en estos años de salida de la crisis la estrategia ha sido la compra de terrenos, construcción y venta rápida en zonas prime, como la Costa del Sol o el Mediterráneo. Ahora estas zonas prioritarias son de muy difícil acceso para los agentes, ya sea por la carencia de terreno disponible o por los elevados costes de construcción. "La falta de suelo inmediato nos obliga a investigar segundas coronas y nuevos territorios donde construir, puesto que el objetivo es producir y entregar 3.000 viviendas al año, y en las circunstancias actuales es un problema", indica Blanco.
Toribio: "Más del 30% de los millennials quieren de adquirir una vivienda en los próximos años, pero la realidad es que no lo pueden hacer, y esto nos puede generar problemas importantes a corto plazo"
Además de la carencia de terrenos, el sector también está pagando los efectos de la crisis, que acabó con el 80% de las pymes y ha dejado muy tocadas las constructoras que siguen en pie y que, ahora más que nunca, analizan hasta el último detalle de todas sus inversiones.
Los mil·lennistes también quieren comprar
El mercado de la vivienda de segunda mano también está en pleno crecimiento. El 2018 se produjeron 520.000 operaciones de compraventa en este ámbito y los precios subieron entre el 1% y el 5%, según la provincia. El problema, de nuevo, no son las cifras, sino el análisis sociológico. "Tenemos segmentos del mercado, como los jóvenes, que han quedado fuera del mercado, y a veces aceptamos como explicación que las nuevas generaciones no quieren comprar, pero las estadísticas nos indican más del 30% de los millennials tienen la intención de adquirir una vivienda en los próximos cinco años, pero la realidad es que no lo pueden hacer, y esto nos puede generar problemas importantes a corto plazo", indica la directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio.
El director de desarrollo de Tecnitasa, Jordi Mateo, pone un punto de optimismo, y considera que "las nuevas legislaciones promover desde la administración al menos tienen el foco puesto al resolver el problema de acceso a la vivienda; si funcionan o no ya lo veremos". Mateo considera que hay demanda por el sector, por el que apuesta por la colaboración público-privada para "generar suelo a la vista y construir un parque de vivienda social más importando que el actual y que repercuta en una bajada de precios".