Barcelona es la segunda ciudad del Estado español con mayor volumen de viviendas. Solo es superada por Madrid, y seguida por Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga. Es lógico, por lo tanto, que en términos globales también sea de las ciudades donde se registran más compraventas de viviendas. Concretamente, en 2021 en Barcelona se realizaron 57.474 operaciones de compraventa, representando una de cada 10 compraventas del Estado, según datos del Instituto Nacional de Estadística. En Madrid 80.551 viviendas (el 14,2% del total) y en Valencia 33.850 (el 6%). La orden corresponde, por lo tanto, a la medida del parque residencial de cada municipio.
Por eso, Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra han querido hacer un análisis desde una perspectiva diferente. En el informe Dinamismo del mercado inmobiliario en España 2021 presentado conjuntamente por la inmobiliaria y la universidad han analizado el dinamismo del sector inmobiliario en los diferentes municipios del Estado teniendo en cuenta dos indicadores nuevos: la ratio de viviendas que se venden por cada 100 viviendas del municipio o comunidad autónoma, tanto de obra nueva como de segunda mano (denominado rotación en este informe), y los años que tardaría cada comunidad o municipio en renovar todo el parque residencial, es decir, en vender todas las viviendas.
El foco: Catalunya y Barcelona
En términos autonómicos, Catalunya sí que tiene una rotación de viviendas superior al promedio del Estado, de 2,6 viviendas por cada 100, y tardaría un promedio de 38 años en renovar todo su parque de viviendas, cifra cuatro años inferior a la media del Estado . Según Lázaro Cubero, director de análisis del grupo Tecnocasa, "el dinamismo inmobiliario es mayor en la zona del arco mediterráneo junto con Madrid, Guadalajara, Toledo y las Baleares", zonas donde hay una rotación superior al 2,4. Todo el resto del Estado, presenta dinamismos más bajos.
Cubero: "El dinamismo inmobiliario es mayor en la zona del arco mediterráneo junto con Madrid, Guadalajara, Toledo y las Baleares"
Pero focalizándonos solo en Barcelona, el informe de Tecnocasa no ha dejado a la ciudad del todo bien parada. Por un lado, a pesar de que Barcelona vivió en el 2021 la cifra de compraventas más alta desde el 2007 y registró un incremento interanual del 17%, en comparación con otros capitales del Estado la evolución no es para echar cohetes. Concretamente, el informe de Tecnocasa publica que en la mayoría de las principales capitales estatales, la compraventa de viviendas se ha incrementado por encima del 24% con la excepción de Barcelona y Zaragoza. Málaga se ha situado en la pole position, con un crecimiento del 34%, seguida de Madrid y Valencia, con un 30%.
Que el incremento sea menor, pero, no es un hecho preocupante: denota que la ciudad "ya está en un momento de madurez dentro del ciclo inmobiliario", ha explicado Cubero, quien ha advertido que, a pesar de que hay diferencias territoriales en el Estado, "nos encontramos en la fase final de crecimiento del mercado" y que en aquellos municipios con mayor madurez "será difícil que continúe subiendo el número de transacciones". Cubero cree que en los meses próximos "veremos momentos de madurez en el mercado combinados con momentos de desaceleración".
Cubero: "Nos encontramos en la fase final de crecimiento del mercado"
En cuanto al dinamismo del mercado residencial, a lo largo del 2021 en Barcelona se vendieron 2,26 viviendas de segunda mano de cada 100 que tenía la ciudad. La cifra, comparada con las otras 10 ciudades con mayor parque residencial del Estado, sitúa a Barcelona en la novena posición. La ciudad al frente del ranking fue Alicante (con un 3,1), mientras que la que se quedó en la cola fue Zarafoza, con una ratio de rotación de 2,24, muy parecida a la de Barcelona.
Garcia: "El futuro del sector inmobiliario español es incierto todavía y no sabemos lo que sucederá"
El panorama en el mercado de obra nueva es parecido. Barcelona ocupa la última posición en cuanto a dinamismo de las 10 ciudades con más parque residencial de obra nueva del Estado. Analizando la evolución de los últimos 10 años, la ciudad condal registra una tendencia a la baja desde el 2016 que, entre el 2020 y 2021 consiguió frenar ligeramente.
Madurez, que no burbuja
En la misma presentación del estudio del dinamismo inmobiliario, Tecnocasa y la UPF han presentado también el 35º Informe sobre el mercado de la vivienda en España. En este estudio, que cuenta con los datos de cierre del primer semestre del 2021, Barcelona presenta el mayor precio por metro cuadrado de las ciudades seleccionadas por Tecnocasa por su representatividad inmobiliaria. Concretamente, el metro cuadrado se ha situado en 3.083 euros, registrando, eso sí la menor tasa de crecimiento respecto al año anterior: del 2,53%. Esta evolución vuelve a reafirmar que la ciudad de Barcelona se encuentra en un momento inmobiliario de mayor madurez. Esto implica que, en caso de que empezaran a suceder pequeñas bajadas del precio de la vivienda, sería de los primeros municipios en registrarlas.
Las cifras, pero, "están lejos de la burbuja inmobiliaria del 2008", ha indicado Jose Garcia Montalvo, catedrático de Economía a la UPF. A escala estatal, por ejemplo, el precio por metro cuadrado está hoy en día en 2.475 euros, cuando en el 2007 estaba en 3.489 euros. Y a pesar de que "el futuro del sector inmobiliario español es incierto todavía y no sabemos lo que sucederá", Montalvo apunta que nos fijemos en las previsiones de crecimiento de los dos años próximos, que están entre el 2-4 %, "crecimiento muy estable comparado con otros países como Canadá o EE.UU.".