Más de 12.000 directivos internacionales se reunirán a partir de este miércoles en la cumbre del sector inmobiliario, The District, para identificar las nuevas oportunidades de inversión que ofrece el sector, con la vivienda asequible como el activo protagonista del encuentro. Este protagonismo lo marca la agenda del congreso -copará gran parte de los contenidos de las tres jornadas- pero también lo marca el ruido exterior: en las afueras de Fira Barcelona, tocando plaça Europa, hay convocada una manifestación a primera hora de la mañana organizada por un centenar de asociaciones sociales y vecinales bajo el lema Hundamos el The District.
Esta es la tercera edición del congreso inmobiliario -celebrado siempre en Barcelona-, y parece que tendrá el mismo pistoletazo de salida que las dos anteriores: protestas y manifestaciones para obstaculizar la entrada de los asistentes al The District. Los manifestantes, que tildan el congreso de la "feria internacional de la especulación", asaltaron el interior de las instalaciones de Fira Montjuic en 2022 y echaron polvos de pintura para manchar a los asistentes el año pasado.
A pesar de la amenaza de este año, pero, el congreso no solo no se para, sino que el ecosistema inmobiliario demanda el networking con más fuerza y los volúmenes de participación crecen año tras año. Según han informado los organizadores del evento, el congreso reunirá a más de 12.000 directivos de más de 30 países -el año pasado fueron 10.000- y tendrá un impacto económico de más de 27 millones de euros para Barcelona (21 millones el 2023). La capital catalana cerrará septiembre posicionándose en el punto de mira del capital internacional y fortalecerá su proyección como ciudad para atraer capital y acoger turismo profesional.
El congreso reunirá a más de 12.000 directivos de más de 30 países y tendrá un impacto económico de más de 27 millones de euros para Barcelona
Las reuniones entre inmobiliarias, promotoras, la banca, inversores y fondos de inversión se concentrarán durante tres días. De hecho, hasta 307 compañías de alto nivel (como AEDAS Homes, CBRE, Colonial, Cushman & Wakefield, Blackstone, Hines, Deloitte, JLL, Meridia Capital, Merlin Properties, CaixaBank y Santander) trasladarán su oficina a Fira durante tres días con el objetivo de dar pie a más reuniones, acelerar los negocios y presentar sus propuestas en las que invertir o desinvertir.
Aprovechando, pues, esta macroreunión y teniendo en cuenta la tensión politicosocial que rodea al sector, especialmente en el marco de la vivienda, hemos hablado con diferentes expertos del sector inmobiliario para señalar los principales retos que acoge y que asume como propios, como deberes. ¿Qué deberes tiene el sector inmobiliario por delante? Ojo al dato: muchos se tocan entre ellos.
1. Impulsar vivienda asequible
En la actual crisis que vive la vivienda de alquiler, agravada por un grave desequilibrio entre oferta y demanda, son muchas las soluciones que unos y otros formulan, muchas de ellas, opuestas entre sí. Mientras unos apuestan por la regulación de los precios, por ejemplo, otros alertan que lo único que provoca es reducir todavía más la oferta disponible, ergo, agravar el desequilibrio. Donde sí ponen todos el acento, pero, es en la necesidad de actuación por parte de las administraciones: ampliar el parque residencial público social en España es una extrema necesidad. Lo dicen las cifras: España está en la cola de Europa en vivienda social. El porcentaje de vivienda social pública no llega al 3% del total del parque residencial, mientras que en Europa supera el 8%. Por eso, esta actuación está en boca de todos los partidos y dirigentes políticos. ¿La última promesa política? Construir 50.000 viviendas sociales hasta 2030. La ha formulado el Gobierno de Salvador Illa.
Ahora bien, más allá de las promesas políticas, el sector entoma un reto que tiene que asumir como propio para ayudar a impulsar la vivienda asequible: bajar las aspiraciones en cuanto a rentabilidades de los activos residenciales; aceptar que en la vivienda no se tienen que maximizar las rentabilidades. "Poner cordura en el mundo de alquiler", señala Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris. "Encontrar el equilibrio entre la rentabilidad financiera y la necesidad real de las personas", añade Toni López, CEO de Co-RealEstate.
Es una tarea que está, primeramente, en manos de inversores y propietarios, pero también de los agentes inmobiliarios, que pueden ayudar a reducir "la polarización de posiciones y evitar que se tomen decisiones apresuradas que todavía reduzcan más la oferta", apunta Homedes quién, además, denuncia que la vivienda se está utilizando como "arma política, con discursos fáciles y populistas": "Necesitamos presupuesto para hacer políticas de vivienda", añade. La patata caliente vuelve a estar en el terrado de la administración.
2. Mayor colaboración publicoprivada. ¿Cómo? Con más flexibilidad
El sector inmobiliario reclama la colaboración publicoprivada para abordar la problemática de la vivienda en Catalunya, una colaboración que se puede producir, en primer lugar, si se plantean unas reglas del juego atractivas para que entre el capital privado y, en segundo, si se flexibiliza la normativa. "La normativa es muy rígida", denuncia Xavier Güell, director de CBRE Barcelona: "Necesitamos el apoyo de las administraciones en la flexibilización de usos para poder dinamizar los barrios y lograr el máximo potencial de transformación de las ciudades". Y pone un ejemplo local, el 22@: la zona acumula actualmente el 28% de la superficie de oficinas de la ciudad, pero solo vive el 6% de la población, hecho que demuestra el importante desequilibrio de usos del distrito tecnológico. Para incrementar la oferta de viviendas CBRE señala dos opciones: "actualizar la Modificación del Plan General Metropolitano (MPGM) de 2022 para poder destinar una parte de la superficie reservada a actividad económica a residencial" y flexibilizar el PEUAT "para permitir alternativas de vivienda que den respuesta a las nuevas formas de vivir".
Guifré Homedes también señala, dentro de esta colaboración, otro requisito: la simplificación administrativa en el urbanismo, que permita "agilizar y abaratar la creación de suelo".
3. Industrializar el sector promotor-constructor
La construcción industrializada puede asegurar procesos de obra más cortos, aumentar la calidad del inmueble, reducir los impactos ambientales y ofrecer alternativas económicas para el promotor. En un contexto en que el suelo es caro por escasez, el coste de la construcción se ha incrementado notablemente y los límites del comprador son claros, "optimizar e innovar en la construcción ayudará a producir más eficientemente", asegura Homedes. De hecho, los expertos apuntan que es justamente la construcción industrializada la que permitirá la aceleración de vivienda asequible -puesto que reduce tiempo y costes de construcción-. Ahora bien, ¿cuáles son los obstáculos para implementar este nuevo modelo de construcción? La falta de legislación y de crédito.
4. Mantener vive el atractivo de las oficinas: un motivo para ir al espacio de trabajo
En pleno debate sobre el teletrabajo y la presencialidad -realzado estos días con el anuncio de Amazon- muchos propietarios de oficinas han visto la necesidad de incrementar el atractivo de sus edificios para ofrecer algo que dinamice el espacio. Es una tarea que se inicia con las empresas y sus departamentos de recursos humanos y se extrapola hasta los propietarios de los inmuebles. "De poco sirve poner un gimnasio impresionante, una gran terraza o muchas salas de reuniones, si no consigues que en aquellos espacios pasen cosas, si no promueves actividades o eventos", reflexiona Manel de Bes, director de Oficinas de Forcadell. La idea, explica de Bes, bebe un poco de la filosofía de los coworkings y supone una evolución natural que vive el sector que va del brazo de los nuevos hábitos laborales de la sociedad.
En este sentido, empieza a crecer la figura del workplace experience manager (director de experiencia en el espacio de trabajo), un profesional encargado de diseñar, implementar y supervisar estrategias que mejoren la experiencia de las personas que trabajan en un espacio de oficinas.
5. Lograr la transformación digital
Según la última encuesta de Madurez Digital de CBRE, el sector inmobiliario tiene un grado de madurez digital de 4,4 sobre 10 y tiene la previsión de llegar al 6,3 en el 2026. Según este mismo estudio, la nube continúa siendo la tecnología más utilizada por el sector, y la inteligencia artificial es la que más interés genera. Ahora bien, solo la utilizan el 28% de las empresas del sector, y un 47% asegura que la utilizará en un futuro. Hay otras muchas tecnologías, pero, que podrían suponer un gran cambio disruptivo para el sector inmobiliario: la realidad virtual y aumentada, los datos y el análisis predictivo, las plataformas de gestión inmobiliarias, robótica para aplicar en la construcción,...
6. Descarbonizar la economía: el peso inmobiliario
"El sector inmobiliario tiene un reto mayúsculo en la descarbonización de la economía", asegura Güell. Según un informe del GBCE, Green Building Council España, los edificios son responsables del 40% del consumo de la energía y del 30% de las emisiones de gases de efecto invernadero en la Unión Europea. Para conseguir reducir estos porcentajes el sector se tiene que alinear con los objetivos estatales y europeos y lograr un parque inmobiliario más eficiente energéticamente. ¿Como? No solo haciendo hincapié en la nueva construcción sino también en la rehabilitación de viviendas. El sector tiene que asumir, además, la transversalidad que implica la transición energética: desde incorporar valores ESG a la cultura corporativa hasta acompañar los clientes hacia un sector inmobiliario más verde y responsable.
7. Explicarse: hacerse entender para el gran público
Si bien las protestas a las puertas del The District son un ejemplo, también lo son los coletazos legislativos continuos que ha sufrido el sector los últimos años: el sector inmobiliario -como el turismo- despierta rechazo en un colectivo de la sociedad, que necesita explicaciones y soluciones para la actual crisis de la vivienda. Y esto se percibe en las calles -y en las redes sociales- y se traslada al debate parlamentario donde, como decía Homedes, "la vivienda se convierte en una arma política".
Para apaciguar este rechazo hacen falta soluciones, sí, pero también liderazgos que sepan transmitir el relato y explicar los datos con profundidad. El sector necesita hacerse entender para el gran público y contar con "una voz pública clara y contundente" que sea escuchada por los de arriba, un referente para los de dentro y consiga recuperar el prestigio de una profesión que, en España, da trabajo a más de 1,4 millones de personas.