Cuando nos proponemos realizar una inversión inmobiliaria para obtener un rendimiento, se nos plantean muchas dudas: ¿cuál será el retorno de la inversión? ¿Los ingresos serán recurrentes? ¿Y si el inquilino se va antes de tiempo? ¿Estamos haciendo una buena inversión?
A continuación, exponemos un breve resumen de los factores a tener en cuenta en las inversiones inmobiliarias que no son para uso propio. Es decir, las inversiones en activos inmobiliarios donde esperamos obtener un rendimiento a partir del uso que le dará un tercero y del alquiler que nos pagará.
El mundo inmobiliario es bastante complejo y no podemos quedarnos solo con la renta. Es necesario estudiar un total de 10 parámetros. Casualmente, todos comienzan por R (lo que nos facilita un recurso mnemotécnico a la hora de estudiar cualquier operación). Aquí los tenemos:
1. Renta
Como se mencionaba, lo primero que todos nos preguntamos cuando se plantea una inversión es cuál será la renta o rendimiento que obtendremos. Y, evidentemente, cómo se comportará esa renta con el paso de los años (lo más habitual es vincularla a la evolución del IPC). Sin embargo, en el caso de las inversiones inmobiliarias, es importante tener en cuenta también los costos que debemos asumir en esta inversión (IBI, comunidad, posibles derramas, etc.) para conocer cuál será la renta neta a obtener. Hay quienes no quieren sorpresas y negocian un contrato con el inquilino en el que este asume estas partidas.
2. Repercusión
El segundo valor a considerar es la repercusión del activo adquirido, a qué precio €/m² estamos comprando. Es importante asegurar que este valor esté en línea con lo que se pide en la zona (o, preferiblemente, por debajo). Actualmente, desde cualquier ordenador y en poco tiempo, accediendo a un par de portales que todos tenemos en mente, podemos encontrar este valor y saber si, más allá de la renta, estamos haciendo o no una buena compra.
El mundo inmobiliario es bastante complejo y no podemos quedarnos solo con la renta. Es necesario estudiar un total de diez parámetros
3. Renovación
Una vía para optimizar la inversión es renovar el activo adquirido antes de que entre el inquilino. Lógicamente, esto supone una inversión adicional. Sin embargo, la mayoría de las veces, esta inversión adicional queda justificada por la mejora de la renta que conlleva
4. Reputación
¿Es de fiar el inquilino a quien queremos alquilar nuestro activo? ¿Qué reputación tiene? ¿Qué garantías nos puede ofrecer? ¿Está en disposición de aportar avales? ¿Está en condiciones de cumplir un período de obligado cumplimiento? Además de lo que establezca el contrato que firmemos con el inquilino, es necesario acceder a sus estados financieros para no tener ninguna duda sobre su solvencia. Aquí también hay que considerar la opción de que el inquilino asuma las posibles reformas a hacer antes de entrar en el inmueble. Esta inversión, por su parte, lo vinculará más al activo que la firma del contrato pueda hacerlo.
5. Recambio
¿Qué pasa si, a pesar de todo, el inquilino que daba consistencia a la inversión acaba dejando el activo? ¿Qué alternativas tenemos? ¿Sería fácil encontrar un recambio para este inquilino? ¿Será rápido?
Además de lo que establezca el contrato que firmemos con el inquilino, es necesario acceder a sus estados financieros para no tener ninguna duda sobre su solvencia
6. Recurrencia
¿Podemos asegurar que los ingresos serán recurrentes? ¿Qué riesgo hay de que la administración nos cambie el marco establecido? ¿Qué pasa si llega un nuevo escenario no contemplado (tipo covid-19) y el inquilino no puede hacer un uso "normal" del activo? Durante la pandemia, muchos operadores turísticos no pudieron cumplir con los compromisos adquiridos (a pesar de su solvencia al firmar el contrato) porque no podían operar con normalidad. Por otro lado, sin entrar a valorar las medidas, la administración está regulando de manera evidente: limitación de alquileres, decreto ley sobre licencias turísticas...
7. Reposicionamiento
En línea con el punto anterior, ¿qué pasa si debido a una nueva normativa o por cualquier otro motivo no podemos continuar con la actividad inicialmente prevista para el activo inmobiliario? ¿Qué ocurre si un hotel pierde la licencia y no puede seguir ejerciendo la actividad? ¿Qué pasa si un nuevo plan urbanístico impide a una nave industrial continuar la actividad? ¿Qué alternativas tenemos para reposicionar el activo?
8. Revalorización
Hay quienes dicen que los negocios inmobiliarios se hacen a la hora de comprar, no de vender. Comprar a buen precio puede ser la garantía de que, en el momento de una posible salida, la inversión nos aportará, además, una atractiva plusvalía. Sin embargo, para las compras "a precio", un buen ejercicio es ver cuál es el potencial del activo adquirido y qué evolución puede tener con el paso de los años. Ciertamente, nadie tiene una bola de cristal, pero hacer un ejercicio sobre cómo se han comportado en los últimos años los inmuebles similares en la zona o en ubicaciones similares nos puede dar alguna pista de hacia dónde puede ir todo en conjunto.
Comprar a buen precio puede ser la garantía de que, en el momento de una posible salida, la inversión nos aportará, además, una atractiva plusvalía
9. Retirada
El concepto se entiende mejor si lo llamamos salida o desinversión (pero estas palabras no comienzan por "R"). La idea es conocer la liquidez del activo, saber si puede ser muy o poco costoso venderlo (y en qué condiciones) en caso de que necesitemos desprendernos de él.
10. Refugio
Los nueve conceptos analizados hasta ahora pueden tener poca importancia si lo que nos interesa es "colocar" el dinero en un entorno fiable, encontrar un refugio confortable para el capital a invertir. En esta situación, los valores de los otros parámetros pasan a un segundo plano. Se entiende mejor con un ejemplo: en los últimos años se han formalizado muchas operaciones en Madrid con capital de procedencia latinoamericana, con unos valores bastante malos desde la lógica inversora. Aquí, sin embargo, ya no importa la renta o el precio de adquisición, sino poder disfrutar de un marco político mucho más confortable y seguro que en el país de origen.
En resumen, el resultado y la interpretación que podamos hacer de estos parámetros (cuantitativos en algunos casos y cualitativos en otros) nos permitirán identificar el riesgo (una nueva "R") que estamos asumiendo si optamos por llevar adelante la inversión o no.