Hace unas semanas comentábamos las 10 "R" clave a la hora de invertir en el sector inmobiliario. El artículo hacía un repaso de los parámetros a considerar en el caso de querer abordar una inversión inmobiliaria. Si tenemos, pero, la suerte de poder abordar más de una inversión, lógicamente impera una estrategia de diversificación.
En principio, repartir la inversión en diferentes activos ya es una diversificación. Con todo, una vez más, hay que pararnos a reflexionar y ver qué conceptos tenemos que tener presentes cuando nos decidimos para diversificar.
Geografía
Cada territorio tiene unas dinámicas diferentes y es obligado diversificar tanto como se pueda. Las condiciones económicas, administrativas y sociales de cada zona/provincia/país prefiguran un marco determinado para las inversiones inmobiliarias. Para mitigar los posibles riesgos no controlados hay que repartir juego. ¿Los límites? El mundo es muy grande y cada cual se tiene que fijar los propios límites teniendo en cuenta aspectos cómo la cultura, la estabilidad, la fiabilidad y, lógicamente, la lejanía de las zonas que nos planteamos como objetivo.
Sector
La experiencia nos dice que todos los sectores tienen sus ciclos. Pensar que un sector tendrá un comportamiento determinado y prefijado de manera indefinida es una posición, si me lo permitís, muy ingenua. Tenemos ejemplos para dar y para vender que nos demuestran que ningún sector es bastante estable: alquileres residenciales que ven limitada su renta, hoteles que pinchan porque los turistas no pueden venir, oficinas que se vacían porque la gente teletrabaja, centros comerciales que caen en desgracia, apartamentos turísticos que ven peligrar su licencia, etc.
Pensar que un sector tendrá un comportamiento determinado y prefijado de manera indefinida es una posición, si me lo permitís, muy ingenua
Riesgo
Siempre he apuntado que la posible rentabilidad de una operación, inmobiliaria o no, va asociada al riesgo. Cuanto más rentabilidad esperamos de una operación, más riesgo tendrá. Si quieres estabilidad en una inversión financiera, compra letras del tesoro (americano, si puede ser...). Si quieres estabilidad en una inversión inmobiliaria, compra un local en la zona comercial más consolidada de cualquier ciudad importante (Portal del Ángel, por ejemplo). Al otro extremo, nos encontramos oportunidades que sobre el papel pueden dar rendimientos de dos dígitos. Ahora bien, cómo todos sabemos, el papel lo aguanta todo... En resumen, que entre un escenario de mínimos y uno de máximos hay una amplia gama de grises. Tenemos que definir qué perfil queremos tener en cuanto al riesgo y definir una estrategia inversora en consecuencia. Quizás la estrategia pasa para diversificar en este aspecto e invertir tanto en operaciones conservadoras cómo en arriesgadas…
Financiación
Todos sabemos que los bancos solo te dejan dinero si tienes. Si alguien se está planteando una serie de inversiones inmobiliarias, seguro que parte de una posición financiera sólida. Ergo, seguro que el banco lo recibirá con los brazos abiertos si quiere pedir un préstamo. A partir de aquí, cada cual tiene que decidir si quiere abordar las inversiones "a pulmón" o bien cuenta con la ayuda del banco. O, por qué no, si reparte juego entre los dos modelos.
Todos sabemos que los bancos solo te dejan dinero si tienes
Gestión
Antes hablábamos de diferentes sectores: turístico, residencial, oficinas, logística... A la hora de hablar de sector, pero, hay que abrir un poco el foco y no quedarnos solo con el "tocho" en sus diferentes aplicaciones. Quiero poner sobre la mesa la alternativa de delegar a terceros la compra de inmuebles. Es decir, evaluar la inversión en activos financieros vinculados al real estate cómo un "sector" más. Hay gente muy profesional que puede sacar un rendimiento muy atractivo gestionando fondos ajenos en el sector inmobiliario. Tenemos, pues, una nueva variable dentro de la diversificación: gestión activa (compra directa) vs. gestión pasiva (compra indirecta). Hará falta, pues, decidir si en nuestra estrategia inversora contemplamos esta alternativa de gestión pasiva cómo una opción a considerar.
Contratos
En el artículo mencionado de las 10 "R" comentábamos que hay que saber con quién nos jugamos los quartos, a quienes delegamos la gestión de los activos que podamos acabar adquiriendo. Y también qué modelo contractual firmamos con estos gestores: ¿renta fija?, ¿renta variable?, ¿un escenario mixto?... La renta variable nos permite aprovechar el buen momento que puede disfrutar un determinado sector, una renta variable nos puede transmitir tranquilidad ante incertidumbres... La reflexión a hacer en este aspecto es que una estrategia podría ser también diversificar en los diferentes modelos contractuales.
Una estrategia podría ser también diversificar en los diferentes modelos contractuales
Ya veis, una vez más, que esto de invertir en el sector inmobiliario no es solo cuestión de tener dinero. Antes de salir de compras hace falta que nos tomemos un buen rato para decidir cómo lo queremos hacer y asumir que la diversificación es una componente ineludible. Y, cómo decía al inicio, el concepto diversificación va mucho más allá de repartir, de pensar que si invertimos en diferentes activos ya estamos diversificando. Ya hemos visto que no es tan fácil: hay que tomar partido, entender cuál es nuestra posición y qué papel queremos asumir en cada uno de los aspectos expuestos.
