La Sareb es conocida como el banco malo de España, aunque en realidad no es un banco. Es una gestora de inmuebles y préstamos inmobiliarios. Es la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria -de aquí proviene el acrónimo Sareb- y se creó en 2012, con la aprobación del Real Decreto-ley 24/2012, para gestionar los activos inmobiliarios y los préstamos que las entidades financieras se quedaron en propiedad a raíz del estallido de la crisis económica del 2008, cuando muchas familias no pudieron asumir sus deudas bancarias y perdieron sus viviendas. Ahora que hará diez años de su creación, ¿ha conseguido sus objetivos?
Un banco malo es una entidad financiera que compra los activos tóxicos de las entidades bancarias con el objetivo de salvar el sistema financiero y, por lo tanto, la economía de un país. Los activos tóxicos son aquellos que tienen un precio de mercado menor a su valor contable; son, por lo tanto, difíciles de vender a un precio que no suponga un balance negativo para la compañía y presentan aparentemente una rentabilidad complicada. Pero en un momento de crisis económica, como el que vivía el Estado español a raíz de la crisis financiera global (2007-2012), la Sareb era un salvavidas de carácter público dispuesto a asumir el empacho de ladrillo y permitir "que los bancos se dediquen a aquello que tienen que hacer: dar créditos y captar depósitos", justificaba el exministro de Economía Jose Luís de Guindos, en aquel momento en el cargo.
Además, invertir en inmuebles o solares infravalorados puede parecer poco rentable, pero hay empresas -los fondos buitre- que están especializados en este tipo de activos. Son inversiones que tienen un riesgo alto y retornos que se extienden en el tiempo, pero que pueden, finalmente, dejar rentabilidades altas.
De la previsión a la realidad
La idea inicial de su creación era conseguir vender los activos en un periodo de 15 años. Diez años más tarde, sin el plazo previsto todavía agotado, la Sareb cuenta con una deuda de 35.000 millones de euros y tiene todavía en propiedad 144.000 activos inmuebles. La absorción inicial que hizo la entidad entre el 2012 y 2013 fue de 200.000 activos. El precio de la adquisición fue de 50.781 millones de euros. El balance, por lo tanto, es bastante negativo: solo ha conseguido deshacerse del 32% de los activos tóxicos. La radiografía actual de los inmuebles que tiene es de 45.600 viviendas, 36.800 anejos (plazas de parking o terrazas), 21.700 obras en curso, 30.300 solares y 12.100 inmuebles terciarios (oficinas, locales, naves industriales...).
El balance es negativo: diez años después solo ha conseguido deshacerse del 32% de los activos tóxicos
El plan previsto era que la factura de todo no sólo la pagara la Estado, sino también las entidades financieras. Pero algunas se negaron, como el BBVA. El accionista mayoritario ha sido el Gobierno español, con un 45%, a través del Fondo de Reestruturación Ordenada Bancaria (FROB), bolsa de capital que se nutre de los Presupuestos Generales del Estado y del capital de los mercados y de los mismos bancos. El porcentaje restante pertenece a accionariado privado, entre los cuales destacan Santander, con un 22%, y CaixaBank con un 12%.
Los 35.000 millones de euros de deuda, pero, Bruselas los atribuye al Estado, puesto que el Tesoro es el principal avalista de la Sareb. Por este motivo, el Gobierno español ha querido coger el control de verdad de la Sareb y comprar el 55% de la participación restante a las entidades bancarias por un precio simbólico. De este modo, los bancos dejarán de estar expuestos a las posibles pérdidas, pero el riesgo pasará a ser público. Es decir, recaerá en el contribuyente. La nacionalización del banco malo supone un incremento de 35.000 millones de la deuda pública. No será, por lo tanto, como dijo hace diez años de Guindos, que el rescate bancario no costaría "ni un euro al contribuyente".
Una palanca para la vivienda social
La decisión de comprar las cuotas de capital de la Sareb es reciente. El Consejo de Ministros lo aprobó en enero de este año y en marzo ya colonizaron la sociedad, antes incluso de haber comprado las participaciones a la banca, poniendo a Pau Pérez de Acha como director de la Gestión de Vivienda Social y Asequible y Relaciones Institucionales.
El Gobierno español ha decidido hacer un cambio de rumbo en la trayectoria de la Sareb y convertir la herencia ruinosa del banco malo en una palanca para la vivienda social. Si las viviendas de la Sareb -46.500- son propiedad del Estado, ¿por qué no aprovechar y reconvertirlo en vivienda social? De hecho, a lo largo de los años, ya se han ido cediendo inmuebles de la Sareb a vivienda social. Inicialmente, se destinaron 2.000 viviendas. En 2015 la cifra se elevó hasta las 4.000. En 2020 lo ampliaron a 10.000. Y en febrero de 2021 añadieron 5.000 más.
A lo largo de los años se han ido cediendo inmuebles de la Sareb a vivienda social, pero la estrategia del Gobierno español contempla volúmenes más grandes
Pero en la estrategia del Gobierno español se contemplan volúmenes mucho más grandes. Todavía no están definidas las cifras, pero unos y otros ya han empezado a decir la suya. Podemos, de hecho, propone destinar el 75% de la cartera residencial de la Sareb. El Gobierno de la Comunidad Valenciana ha pedido 8.000. No está decidida todavía la repartición, pero lo que sí que está claro es que, de las 100.000 viviendas sociales para alquilar que el Estado español quiere sumar al parque público, la Sareb tendrá mucho a aportar. También los fondos buitre.
La trayectoria de los otros bancos malos
Otros vecinos europeos también usaron la misma fórmula. Como Irlanda con Nama, el Reino Unido con Northern Rock o los Países Bajos con ING. Todos ellos ya han vuelto casi todo el préstamo al erario público.
Alemania, en vez de crear un único banco malo, promovió que las entidades financieras crearan cada una su propia sociedad saneadora, denominadas bancos hermanos. Y de hecho, en España, previamente a la Sareb, algunas entidades bancarias habían creado también sus propios bancos malos. La Caixa Holding, creada en 2011 y después llamada Criteria, fue la encargada de gestionar los activos inmobiliarios tóxicos de CaixaBank, a través de ServiHabitat, Colonial y Metrovacesa. Hoy en día, pero, la entidad ha crecido y se ha posicionado como un holding de inversiones del grupo orientado a "la creación de valor, con una visión a largo plazo, no especulativa y profundamente ética", indican en su presentación. Tienen una cartera de activos diversificada con un valor de 3.685 millones de euros. Las infraestructuras (36 %), la energía (17%) y el consumo (14%) son los principales sectores que protagonizan esta cartera.
El BBVA siguió una estrategia parecida creando una división en 2011 donde integró créditos a promotores, inmuebles y participaciones en empresas del sector inmobiliario por un valor total de 30.000 millones de euros. De todos modos, el BBVA quiso remarcar que esta división no era propiamente un banco malo, puesto que los activos permanecerían en el balance de la entidad. El margen temporal que se dio la entidad fue de cinco a ocho años, pero la realidad es que diez años más tarde todavía continúa haciendo limpieza. En 2017 vendió el 75% de sus activos tóxicos a Cerberus, por un valor de 4.000 millones. El enero de este año vendió activos por un valor de 700 millones a KKR, y hace solo un mes todavía estaba intentando vender más activos tóxicos, junto con otras entidades como Santander, Caixabank y Sabadell. En total, de los 5.000 millones de euros que están a la venta a través de activos tóxicos de las cuatro entidades, 1.400 pertenecen al BBVA.
La banca española todavía conserva el 27% de los activos inmobiliarios tóxicos derivados de la crisis económica
De hecho, en términos generales, se estima que la banca española todavía conserva el 27% de los activos inmobiliarios tóxicos derivados de la crisis económica. Quedan 47.000 millones y en el podio están el Santander (30%), CaixaBank (25%), el Sabadell (18,6%) y el BBVA (17,2%).
Entre los volúmenes tóxicos de la banca privada y de la pública sumamos, a priori, activos por un valor de 82.000 millones de euros (35.000 de la Sareb y 47.000 de la banca privada). Bienvenidos sean, por lo tanto, los servicers como Haya Real Estate (Cerberus), Solvia (Intram), Altamira (doValue), Servihabitat (Lone Star) y Aliseda (Blackstone), que serán los principales encargados de gestionar estos volúmenes; y, por supuesto, bienvenida sea la vivienda social, la gran oportunidad de la herencia envenenada.