Fa unes setmanes comentàvem les 10 “R” clau a l’hora d’invertir en el sector immobiliari. L’article feia un repàs dels paràmetres a considerar en el cas de voler abordar una inversió immobiliària. Si tenim, però, la sort de poder abordar més d’una inversió, lògicament impera una estratègia de diversificació.
En principi, repartir la inversió en diferents actius ja és una diversificació. Amb tot, un cop més, cal aturar-nos a reflexionar i veure quins conceptes hem de tenir presents quan ens decidim per diversificar.
Geografia
Cada territori té unes dinàmiques diferents i és obligat diversificar tant com es pugui. Les condicions econòmiques, administratives i socials de cada zona/província/país prefiguren un marc determinat per a les inversions immobiliàries. Per mitigar-ne els possibles riscos no controlats cal repartir joc. Els límits? El món és molt gran i cadascú s’ha de fixar els propis límits tenint en compte aspectes com la cultura, l’estabilitat, la fiabilitat i, lògicament, la llunyania de les zones que ens plantegem com a objectiu.
Sector
L’experiència ens diu que tots els sectors tenen els seus cicles. Pensar que un sector tindrà un comportament determinat i prefixat de manera indefinida és una posició, si m’ho permeteu, molt ingènua. Tenim exemples per donar i per vendre que ens demostren que cap sector és prou estable: lloguers residencials que veuen limitada la seva renda, hotels que punxen perquè els turistes no poden venir, oficines que es buiden perquè la gent teletreballa, centres comercials que cauen en desgràcia, apartaments turístics que veuen perillar la seva llicència, etc.
Pensar que un sector tindrà un comportament determinat i prefixat de manera indefinida és una posició, si m’ho permeteu, molt ingènua
Risc
Sempre he apuntat que la possible rendibilitat d’una operació, immobiliària o no, va associada al risc. Com més rendibilitat esperem d’una operació, més risc tindrà. Si vols estabilitat en una inversió financera, compra lletres del tresor (americà, si pot ser...). Si vols estabilitat en una inversió immobiliària, compra un local en la zona comercial més consolidada de qualsevol ciutat important (Portal de l’Àngel, per exemple). A l’altre extrem, ens trobem oportunitats que sobre el paper poden donar rendiments de dos dígits. Ara bé, com tots sabem, el paper ho aguanta tot... En resum, que entre un escenari de mínims i un de màxims hi ha una àmplia gamma de grisos. Hem de definir quin perfil volem tenir pel que fa al risc i definir una estratègia inversora en conseqüència. Potser l’estratègia passa per diversificar en aquest aspecte i invertir tant en operacions conservadores com en arriscades…
Finançament
Tots sabem que els bancs només et deixen diners si en tens. Si algú s’està plantejant un seguit d’inversions immobiliàries, segur que parteix d’una posició financera sòlida. Ergo, segur que el banc el rebrà amb els braços oberts si vol demanar un préstec. A partir d’aquí, cadascú ha de decidir si vol abordar les inversions “a pulmó” o bé compta amb l’ajuda del banc. O, per què no, si reparteix joc entre els dos models.
Tots sabem que els bancs només et deixen diners si en tens
Gestió
Abans parlàvem de diferents sectors: turístic, residencial, oficines, logística... A l’hora de parlar de sector, però, cal obrir una mica el focus i no quedar-nos només amb el “totxo” en les seves diferents aplicacions. Vull posar sobre la taula l’alternativa de delegar a tercers la compra d’immobles. És a dir, avaluar la inversió en actius financers vinculats al real estate com un “sector” més. Hi ha gent molt professional que pot treure un rendiment molt atractiu gestionant fons aliens en el sector immobiliari. Tenim, doncs, una nova variable dins de la diversificació: gestió activa (compra directa) vs. gestió passiva (compra indirecta). Caldrà, doncs, decidir si en la nostra estratègia inversora contemplem aquesta alternativa de gestió passiva com una opció a considerar.
Contractes
A l’article esmentat de les 10 “R” comentàvem que cal saber amb qui ens juguem els quartos, a qui deleguem la gestió dels actius que puguem acabar adquirint. I també quin model contractual signem amb aquests gestors: renda fixa?, renda variable?, un escenari mixt?... La renda variable ens permet aprofitar el bon moment que pot gaudir un determinat sector, una renda variable ens pot transmetre tranquil·litat davant d’incerteses... La reflexió a fer en aquest aspecte és que una estratègia podria ser també diversificar en els diferents models contractuals.
Una estratègia podria ser també diversificar en els diferents models contractuals
Ja veieu, un cop més, que això d’invertir en el sector immobiliari no és només qüestió de tenir diners. Abans de sortir de compres cal que ens prenguem una bona estona per decidir com ho volem fer i assumir que la diversificació és una component ineludible. I, com deia a l’inici, el concepte diversificació va molt més enllà de repartir, de pensar que si invertim en diferents actius ja estem diversificant. Ja hem vist que no és tan fàcil: cal prendre partit, entendre quina és la nostra posició i quin paper volem assumir en cada un dels aspectes exposats.
