El mercado de la vivienda en Catalunya vive un periodo de contrastes. Si bien es cierto que cerró un 2022 alcanzando niveles de actividad muy altos, todavía con volúmenes récord en algunos segmentos, en la última etapa del año empezó a hacerse visible cierto parón del sector, con tendencias muy diferenciadas entre el mercado de compraventa (tanto el de segunda mano como el de obra nueva) y el de alquiler. Cada segmento evoluciona hacia dinámicas diferentes, aunque todos se ven impactados por los mismos denominadores económicos (la inflación, la subida de los tipos de interés y la incertidumbre económica), hechos que han provocado, por ejemplo, que los inversores hayan pasado de representar el 20% de los compradores de viviendas al 6%.
Estas son cifras que ha compartido Amat Immobiliaris este miércoles en su presentación del informe de mercado del 2022. Guifré Homedes, director general de la compañía inmobiliaria, ha asegurado que han visto una reducción, especialmente, del denominado pequeño inversor, aquel que tiene en propiedad dos o tres viviendas y que, hace unos años, habría decidido ampliar su cartera, pero que ahora, "mira el mercado con cierto miedo o desconfianza y decide no arriesgarse". La tendencia a la baja empezaron a notarla, en Amat, en las promociones de obra nueva. "Normalmente, las viviendas de dos habitaciones eran los que escogían los inversores, pero ahora están costando más de venderse", ha indicado Homedes.
La inflación ha tenido un impacto directo en la promoción de obra nueva, pero no ha sido la única causa del inmovilismo del sector. A lo largo del 2022, aquellos proyectos que estaban en una fase muy inicial o en precomercialización, se pararon. Y, después, algunos se retomaron, pero otros se cancelaron, "a pesar de tener un elevado volumen de preventas". En estos casos, asegura Homedes, el gran perjudicado ha sido el cliente, el comprador, "porque perdió tiempo y unas condiciones financieras que quizás no vuelvan a aparecer".
Homedes: "Cuando van al Ayuntamiento, acaban desistiendo"
También se registraron muchos retrasos en las entregas de las promociones, de hasta seis meses, provocados por estas subidas de precios y por "la lentitud administrativa". La inmobiliaria denuncia que la administración está entorpeciendo la entrega de licencias y que, por este motivo, han caído operaciones de compraventa de solares para construir casas unifamiliares. "Cuando van al Ayuntamiento, acaban desistiendo", asegura.
Lo que sí se ha procurado mantener en el mercado de obra nueva es el precio final del producto, hecho que ha provocado una reducción del margen de beneficio para el promotor.
El alto standing no decae
El mercado de segunda mano se ha mantenido más estable. De hecho, Homedes asegura que han vendido el mismo volumen de viviendas en la primera parte del año que en la última. Destaca en positivo el mercado de alto standing (con valores superiores al millón de euros), que "ha sido uno de los segmentos más constantes durante el 2022".
El principal demandante de pisos de segunda mano busca la reposición de su piso actual. Es decir, hay pocos nuevos propietarios y, además, se ha registrado "una caída importante de compradores menores de 40 años". Entre el perfil del comprador, destaca un porcentaje significativo de extranjeros, especialmente provenientes de Irán, China y Norteamérica.
Homedes ha reconocido que han caído algunas operaciones ("no muchas") por no haber conseguido financiación, debido al cambio de tipo de interés. Pero apunta que, en verdad, "es mejor evitar que una familia se hipoteque al límite", mejor prevenir.
La carencia de disponibilidad, "la madre de los huevos"
En el mercado de alquiler, las rentas mantienen la tendencia al alza en todas las zonas, y en este contexto, no ayuda el impacto de la demanda extranjera. "A veces salen al mercado viviendas con precios bastante elevados que sí que se acaban alquilando porque el extranjero se lo puede permitir".
Homedes: "No hay oferta disponible y no hay ningún cambio a la vista que revierta la tendencia. Por lo tanto, creemos que empeorará todavía más"
Ahora bien, "la madre de los huevos está en la falta de disponibilidad", asegura Homedes. En los dos últimos trimestres del 2022 se registró el volumen más bajo de viviendas en alquiler disponibles de los últimos cinco años, con la excepción del primer trimestre de la covid-19. Para la inmobiliaria, este es el resultado de la inestabilidad jurídica que tiene actualmente el propietario, que le provoca presión y desconfianza a la hora de invertir o su poner vivienda en alquiler. Como consecuencia, se ha producido cierto trasvase de producto hacia el mercado de compraventa u otras modalidades de alquiler.
Ante la falta de oferta disponible y el empeoramiento de las condiciones, el inquilino también está paralizando el mercado: la demanda no se mueve porque no encontrará mejores condiciones ni alternativas. "No hay oferta disponible y no hay ningún cambio a la vista que revierta la tendencia. Por lo tanto, creemos que empeorará todavía más", ha asegurado Homedes, y ha añadido -en consecuencia, "la presión sobre los precios continuará subiendo".
El informe de Amat ha apuntado, de nuevo, a la Administración: "Lo que agrava este contexto es la inexistencia de un parque público, hecho que incrementa el estrés social". Además, Homedes denuncia que en la futura Ley de la Vivienda no se está hablando de resolver el problema de la oferta. Preguntado por las posibles soluciones que tendría que llevar a cabo la administración, el director general de Amat Immobiliaris indica tres: incrementar el parque público, mejorar las condiciones fiscales y aportar estabilidad legal.