Un déjà-vu. Així s’han referit diverses immobiliàries catalanes al darrer anunci del govern espanyol, que parla d’una nova bonificació del 100% de l’IRPF per als propietaris que decideixin no apujar el lloguer. El decret llei que prepara el president Pedro Sánchez -exposat aquest dilluns en un acte a Madrid- vol funcionar com un mecanisme de compensació: si el propietari renuncia a actualitzar la renda, l’Estat li retorna l’equivalent en forma d’exempció fiscal.
Aquest caramel fiscal també incideix en un dels punts més delicats del mercat: el lloguer d’habitacions. L’executiu espanyol vol evitar que la suma del preu dels dormitoris acabi superant el cost del pis sencer, una pràctica cada cop més habitual en ciutats tensionades. I és precisament en aquestes zones on el decret pretén activar el seu segon mecanisme: l’aplicació dels sistemes de control de rendes previstos a la Llei de l'Habitatge.
Per Àlex Vázquez, director del departament de gestió de lloguers a Forcadell, l’anunci beu més de la repetició que de la novetat. Vázquez recorda a VIA Empresa que és “la tercera vegada” que el president Sánchez presenta aquesta mesura: “Ja la va avançar el gener de 2025 i la ministra d’Habitatge la va tornar a posar sobre la taula al maig”, assegura. “Per tant, el titular que ara es ven a bombo i plateret ja s’havia fet públic dues vegades”, afegeix. I l’hemeroteca ho confirma. El 13 de gener del 2025, aquest diari ja recollia un anunci molt similar: l’exempció del 100% de l’IRPF per als propietaris que ajustessin el lloguer a l’Índex de Preus de Referència. L’actual proposta manté la mateixa filosofia -una bonificació del 100%-, però canvia la condició: en lloc d’adaptar-se a l’índex, el propietari ha de comprometre’s a no apujar el preu.
A aquesta reiteració s’hi afegeix la incertesa política. Vázquez subratlla que "Podem ja ha anunciat que no hi donarà suport i que altres grups podrien avançar pel mateix camí". El reial decret del govern espanyol s’ha de convalidar al Congrés dels Diputats en un termini de 30 dies. “Si no hi ha majoria, decaurà per si sol”, adverteix el directiu. La diagnosi de Toni López, consultor immobiliari i CEO de Co‑Real Estate, segueix la mateixa tònica. López interpreta l’anunci com “una mesura desesperada després d’anys d’intents fallits", i considera que el nou incentiu fiscal té més lectura política que no pas estructural: “Som en període electoral i el govern té menys suports que mai. Necessita moviments que transmetin que busca solucions”, afirma.
Vázquez (Forcadell): "El titular que ara es ven a bombo i plateret ja s’havia fet públic dues vegades, i si no hi ha majoria, el decret caurà per si sol"
Malgrat reconèixer que la iniciativa “va en la bona direcció i té força sentit”, tant Vázquez com López insisteixen que és insuficient per si mateixa. El problema de fons, asseguren, continua sent la manca d’oferta. “Això no farà que entrin més pisos al mercat. Podem moderar les pujades, però el parc no creix”, resumeix Vázquez. Segons relata, les mesures aprovades fins ara han beneficiat especialment els llogaters que ja tenen un contracte vigent, però "no han resolt les dificultats d’accés ni han incentivat nous propietaris a posar habitatges de lloguer".
Propietaris i llogaters, la doble interpretació
Pel que fa a l’impacte real de la bonificació, Vázquez ho descriu com un joc de vasos comunicants: el propietari renuncia a actualitzar la renda, però ho compensa amb l’exempció de l’IRPF. “Ni guanya ni perd; queda igual”, afirma. A Catalunya, la situació es complica amb "l’entrada en vigor de la nova regulació dels contractes de temporada". Segons Vázquez, molts propietaris que han fet una inversió elevada per destinar el pis a professionals o estudiants de pas -amb mobiliari i equipaments de qualitat- no veuran viable passar-lo al lloguer tradicional si ara se’ls limita el preu. “Si no els surten els números, optaran per vendre, i no hi haurà un trasbals massiu cap al lloguer convencional”, pronostica.
López està convençut que aquest escenari no només no s’arreglarà amb la bonificació, sinó que pot accentuar un fenomen que el sector ja observa des de fa temps: “Hi ha molta picaresca”, sentencia. El consultor alerta que l’acumulació de regulacions -des de les quotes d’habitatge protegit en obra nova fins als requisits de rehabilitació o les condicions fiscals- ha generat “més pressió, menys oferta i preus més alts”. “Com més es regula, més incentius hi ha per operar fora de la llei”, afirma. I és taxatiu: “Això no ajudarà a reduir pisos turístics, ni habitacionals, ni a fer baixar preus. Mentre el negoci sigui més rendible que l’ajuda fiscal, res no canviarà”.
Aquest plantejament, centrat en la rendibilitat i en la capacitat d’atreure oferta, contrasta frontalment amb el del Sindicat de Llogateres, que interpreta la notícia des d’un altre angle i posa el focus en la vulnerabilitat creixent de qui viu de lloguer. L’organització denuncia en un comunicat que avui hi ha més d’un milió de llogateres en risc de ser expulsades, i que el “negoci del rendisme” consisteix precisament a desallotjar per tornar a llogar un 30% o un 50% més car. Consideren que la bonificació de l’IRPF és “un regal fiscal” als propietaris que no frenarà aquesta dinàmica: congelar preus que ja són inassumibles, diuen, "no resol el problema".
El Sindicat de Llogateres denuncia que "avui hi ha més d'un milió de llogateres en risc de ser expulsades, i congelar preus que ja són inassumibles no resol el problema"
L'entitat defensa que calen mesures estructurals, com ara contractes de lloguer indefinits -com a Alemanya, Suècia o França- i una regulació efectiva dels lloguers de temporada i d’habitacions. Recorden que moltes d’aquestes propostes ja formen part de la llei que van impulsar fa un any i mig i que el Congrés té previst votar aquest febrer. La norma inclou també una pròrroga de tres anys per als contractes en zones tensionades, una mesura que, segons l’organització, és imprescindible per frenar "expulsions encobertes".
Des del punt de vista dels propietaris, Sergi Llagostera, president de l’Associació de Propietaris de Catalunya, assegura a VIA Empresa que “qualsevol bonificació propietària que hi hagi ens sembla perfecta, però s'haurà de veure la lletra petita”. Llagostera reconeix estar-ne tip dels "anuncis fiscals favorables, i d'unes rebaixes que s'apliquen a quatre”. Relata que cal definir molt bé el detall normatiu, és a dir, la durada i les condicions en què s'aplicarà la mesura. En relació amb les crítiques del Sindicat de Llogateres, defensa que els preus els marca l’escassetat: “Si hi ha poca oferta i molta demanda, els preus pugen, nosaltres el que no volem és que els preus estiguin topats”, remarca, i alerta que una mesura uniforme no és adequada en un mercat amb diversitat de segments, com ara el de l’habitatge de luxe.
Llagostera (Associació de Propietaris de Catalunya): "Cal fer un pla de xoc, revisar els topalls de lloguer, incentivar les baixades de preu i augmentar dràsticament el parc de protecció oficial de lloguer"
D'altra banda, subratlla que el problema és “estrictament estructural” i que les mesures anunciades no revertiran la manca d’oferta. Recorda que entre el 98% i el 99% del parc d’habitatge és privat i que, per tant, “els propietaris formen part de la solució”. El seu reclam exigeix mesures més profundes: "Cal fer un pla de xoc, revisar els topalls de lloguer, incentivar les baixades de preu i augmentar dràsticament el parc de protecció oficial de lloguer, que no es pot fer d'un dia per l'altre", enumera amb contundència.
Més seguretat jurídica, el pal de paller del mercat
La demanda de seguretat jurídica és unànime entre les immobiliàries entrevistades. Els seus portaveus reclamen processos de desnonament més àgils en cas d’impagament, estabilitat normativa i que no es modifiquin les condicions pactades a mig contracte. “El risc principal d’un propietari és que el llogater deixi de pagar i passar-se dos anys als jutjats per recuperar el pis, sovint en mal estat”, lamenta Vázquez.
Per la seva banda, López defensa l'argument del director de lloguers de Forcadell i assegura que "la gent que compra un habitatge ha de viure amb la tranquil·litat que la llei empara i que qualsevol problema s'ha de resoldre de pressa”. Alhora, el consultor rebutja la idea que la propietat sigui un actor especulador i recorda que només entre un 4,3% i un 4,7% dels habitatges estan en mans de grans tenidors. "La resta són famílies que han invertit per estalviar o complementar la jubilació", puntualitza. “Per què s’ha de limitar l’expectativa de renda d’algú que ha estalviat per comprar un pis?”, es pregunta.
López (Co-Real Estate): "Mentre que invertir en or, borsa o art no genera cap trava, l’immobiliari està sotmès a una regulació que frena decisions i desincentiva propietaris"
Amb tot, López insisteix en el fet que el veritable coll d’ampolla del sector recau en la manca d’oferta, i posa un darrer exemple. "Mentre que invertir en or, borsa o art no genera cap trava, l’immobiliari està sotmès a una regulació que frena decisions i desincentiva propietaris", lamenta. El col·lapse dels habitatges que surten al mercat és immediat: “Pots penjar un anunci d’un pis de 800 a 1.200 euros i rebre entre 200 i 400 sol·licituds en menys d’una hora. És una bogeria”, explica. "I és més, per molts propietaris, la rendibilitat real no prové del lloguer, sinó de les plusvàlues. Fa cinc anys vaig comprar pisos per 70.000 euros, i avui valen 210.000", conclou.
Tot plegat encaixa amb la radiografia que han fet aquest dimecres els Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Catalunya a l'XI edició de l'esdeveniment Tribuna Inmoscòpia, centrat en les perspectives del mercat per al 2026. L'entitat calcula que es necessiten 25.000 habitatges nous cada any, no només a l'àrea metropolitana, sinó també a municipis. La seva presidenta, Montse Junyent, ha reivindicat el Pacte Transversal per a l’Habitatge impulsat pel col·lectiu i ha tornat a alertar de la “inestabilitat jurídica” que arrossega el país: “El problema és estructural i suposa una veritable emergència nacional que exigeix un canvi de rumb”, ha avisat.
En definitiva, el nou anunci de la Moncloa arriba en un mercat fracturat, en què cada actor llegeix la mesura des del seu prisma. Pel sector immobiliari, la bonificació és un gest redundant que no resol la manca d’oferta ni la inseguretat jurídica. Entre la inestabilitat normativa, la tensió social i un parc que no creix, el debat sobre el lloguer continua encallat i farcit d'interrogants. Què pot esperar el 2026 d’aquest laberint regulador?