Un déjà-vu. Así se han referido diversas inmobiliarias catalanas al último anuncio del gobierno español, que habla de una nueva bonificación del 100% del IRPF para los propietarios que decidan no subir el alquiler. El decreto ley que prepara el presidente Pedro Sánchez -expuesto este lunes en un acto en Madrid- quiere funcionar como un mecanismo de compensación: si el propietario renuncia a actualizar la renta, el Estado le devuelve el equivalente en forma de exención fiscal.
Este caramelo fiscal también incide en uno de los puntos más delicados del mercado: el alquiler de habitaciones. El ejecutivo español quiere evitar que la suma del precio de los dormitorios acabe superando el coste del piso entero, una práctica cada vez más habitual en ciudades tensionadas. Y es precisamente en estas zonas donde el decreto pretende activar su segundo mecanismo: la aplicación de los sistemas de control de rentas previstos en la Ley de Vivienda.
Para Àlex Vázquez, director del departamento de gestión de alquileres en Forcadell, el anuncio bebe más de la repetición que de la novedad. Vázquez recuerda a VIA Empresa que es “la tercera vez” que el presidente Sánchez presenta esta medida: “Sánchez ya la avanzó en enero de 2025 y la ministra de Vivienda la volvió a poner sobre la mesa en mayo”, asegura. “Por lo tanto, el titular que ahora se vende a bombo y platillo ya se había hecho público dos veces”, añade. Y la hemeroteca lo confirma. El 13 de enero de 2025, este diario ya recogía un anuncio muy similar: la exención del 100% del IRPF para los propietarios que ajustaran el alquiler al Índice de Precios de Referencia. La actual propuesta mantiene la misma filosofía -una bonificación del 100%-, pero cambia la condición: en lugar de adaptarse al índice, el propietario debe comprometerse a no subir el precio.
A esta reiteración se añade la incertidumbre política. Vázquez subraya que "Podemos ya ha anunciado que no lo apoyará y que otros grupos podrían seguir el mismo camino". El real decreto del gobierno español debe convalidarse en el Congreso de los Diputados en un plazo de 30 días. "Si no hay mayoría, decaerá por sí solo", advierte el directivo. La diagnosis de Toni López, consultor inmobiliario y CEO de Co‑Real Estate, sigue la misma tónica. López interpreta el anuncio como "una medida desesperada después de años de intentos fallidos", y considera que el nuevo incentivo fiscal tiene más lectura política que estructural: "Estamos en periodo electoral y el gobierno tiene menos apoyos que nunca. Necesita movimientos que transmitan que busca soluciones", afirma
Vázquez (Forcadell): "El titular que ahora se vende a bombo y platillo ya se había hecho público dos veces, y si no hay mayoría, el decreto caerá por sí solo"
A pesar de reconocer que la iniciativa “va en la buena dirección y tiene mucho sentido”, tanto Vázquez como López insisten en que es insuficiente por sí misma. El problema de fondo, aseguran, sigue siendo la falta de oferta. “Esto no hará que entren más pisos en el mercado. Podemos moderar las subidas, pero el parque no crece”, resume Vázquez. Según relata, las medidas aprobadas hasta ahora han beneficiado especialmente a los inquilinos que ya tienen un contrato vigente, pero "no han resuelto las dificultades de acceso ni han incentivado a nuevos propietarios a poner viviendas de alquiler".
Propietarios y inquilinos, la doble interpretación
En cuanto al impacto real de la bonificación, Vázquez lo describe como un juego de vasos comunicantes: el propietario renuncia a actualizar la renta, pero lo compensa con la exención del IRPF. “Ni gana ni pierde; queda igual”, afirma. En Catalunya, la situación se complica con "la entrada en vigor de la nueva regulación de los contratos de temporada". Según Vázquez, muchos propietarios que han hecho una inversión elevada para destinar el piso a profesionales o estudiantes de paso -con mobiliario y equipamientos de calidad- no verán viable pasarlo al alquiler tradicional si ahora se les limita el precio. “Si no les salen los números, optarán por vender, y no habrá un trasvase masivo hacia el alquiler convencional”, pronostica.
López está convencido de que este escenario no solo no se arreglará con la bonificación, sino que puede acentuar un fenómeno que el sector ya observa desde hace tiempo: “Hay mucha picaresca”, sentencia. El consultor alerta de que la acumulación de regulaciones -desde las cuotas de vivienda protegida en obra nueva hasta los requisitos de rehabilitación o las condiciones fiscales- ha generado “más presión, menos oferta y precios más altos”. “Cuanto más se regula, más incentivos hay para operar fuera de la ley”, afirma. Y es taxativo: “Esto no ayudará a reducir pisos turísticos, ni habitacionales, ni a hacer bajar precios. Mientras el negocio sea más rentable que la ayuda fiscal, nada cambiará”.
Este planteamiento, centrado en la rentabilidad y en la capacidad de atraer oferta, contrasta frontalmente con el del Sindicato de Inquilinos, que interpreta la noticia desde otro ángulo y pone el foco en la vulnerabilidad creciente de quien vive de alquiler. La organización denuncia en un comunicado que hoy hay más de un millón de inquilinos en riesgo de ser expulsados, y que el “negocio del rentismo” consiste precisamente en desalojar para volver a alquilar un 30% o un 50% más caro. Consideran que la bonificación del IRPF es “un regalo fiscal” a los propietarios que no frenará esta dinámica: congelar precios que ya son inasumibles, dicen, "no resuelve el problema".
El Sindicato de Inquilinos denuncia que "hoy hay más de un millón de inquilinos en riesgo de ser expulsados, y congelar precios que ya son inasumibles no resuelve el problema"
La entidad defiende que son necesarias medidas estructurales, como contratos de alquiler indefinidos -como en Alemania, Suecia o Francia- y una regulación efectiva de los alquileres de temporada y de habitaciones. Recuerdan que muchas de estas propuestas ya forman parte de la ley que impulsaron hace un año y medio y que el Congreso tiene previsto votar este febrero. La norma incluye también una prórroga de tres años para los contratos en zonas tensionadas, una medida que, según la organización, es imprescindible para frenar "expulsiones encubiertas".
Desde el punto de vista de los propietarios, Sergi Llagostera, presidente de la Associació de Propietaris de Catalunya, asegura a VIA Empresa que “cualquier bonificación para los propietarios nos parece perfecta, pero habrá que ver la letra pequeña”. Llagostera reconoce estar cansado de “anuncios fiscales favorables y de unas rebajas que se aplican a cuatro”. Explica que es imprescindible definir muy bien el detalle normativo, es decir, la duración y las condiciones en que se aplicará la medida. En relación con las críticas del Sindicato de Inquilinas, defiende que los precios los marca la escasez: “Si hay poca oferta y mucha demanda, los precios suben; lo que no queremos es que los precios estén topados”, remarca, y advierte que una medida uniforme no es adecuada en un mercado con diversidad de segmentos, como el de la vivienda de lujo.
Llagostera (Asociación de Propietarios de Cataluña): “Hay que hacer un plan de choque, revisar los topes del alquiler, incentivar las bajadas de precio y aumentar drásticamente el parque de vivienda de protección oficial en alquiler”.
Por otro lado, subraya que el problema es “estrictamente estructural” y que las medidas anunciadas no revertirán la falta de oferta. Recuerda que entre el 98% y el 99% del parque de vivienda es privado y que, por tanto, “los propietarios forman parte de la solución”. Su reivindicación exige medidas más profundas: “Hay que hacer un plan de choque, revisar los topes del alquiler, incentivar las bajadas de precio y aumentar drásticamente el parque de vivienda de protección oficial en alquiler, algo que no se puede hacer de un día para otro”, enumera con contundencia.
Más seguridad jurídica, el pilar del mercado
La demanda de seguridad jurídica es unánime entre las inmobiliarias entrevistadas. Sus portavoces reclaman procesos de desahucio más ágiles en caso de impago, estabilidad normativa y que no se modifiquen las condiciones pactadas a mitad de contrato. “El riesgo principal de un propietario es que el inquilino deje de pagar y pasarse dos años en los juzgados para recuperar el piso, a menudo en mal estado”, lamenta Vázquez.
Por su parte, López defiende el argumento del director de alquileres de Forcadell y asegura que "la gente que compra una vivienda tiene que vivir con la tranquilidad de que la ley ampara y que cualquier problema se tiene que resolver rápido”. Al mismo tiempo, el consultor rechaza la idea de que la propiedad sea un actor especulador y recuerda que solo entre un 4,3% y un 4,7% de las viviendas están en manos de grandes tenedores. "El resto son familias que han invertido para ahorrar o complementar la jubilación", puntualiza. “¿Por qué se tiene que limitar la expectativa de renta de alguien que ha ahorrado para comprar un piso?”, se pregunta
López (Co-Real Estate): "Mientras que invertir en oro, bolsa o arte no genera ningún obstáculo, el inmobiliario está sometido a una regulación que frena decisiones y desincentiva a los propietarios"
Con todo, López insiste en que el verdadero cuello de botella del sector recae en la falta de oferta, y pone un último ejemplo. "Mientras que invertir en oro, bolsa o arte no genera ningún obstáculo, el inmobiliario está sometido a una regulación que frena decisiones y desincentiva a propietarios", lamenta. El colapso de las viviendas que salen al mercado es inmediato: “Puedes colgar un anuncio de un piso de 800 a 1.200 euros y recibir entre 200 y 400 solicitudes en menos de una hora. Es una locura”, explica. "Y es más, para muchos propietarios, la rentabilidad real no proviene del alquiler, sino de las plusvalías. Hace cinco años compré pisos por 70.000 euros, y hoy valen 210.000", concluye.
Todo ello encaja con la radiografía que han presentado este miércoles los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Catalunya en la XI edición del evento Tribuna Inmoscopia, centrado en las perspectivas del mercado para 2026. La entidad calcula que se necesitan 25.000 viviendas nuevas cada año, no solo en el área metropolitana, sino también en los municipios. Su presidenta, Montse Junyent, ha reivindicado el Pacto Transversal para la Vivienda impulsado por el colectivo y ha vuelto a alertar de la “inestabilidad jurídica” que arrastra el país: “El problema es estructural y supone una verdadera emergencia nacional que exige un cambio de rumbo”, ha advertido.
En definitiva, el nuevo anuncio de Moncloa llega en un mercado fracturado, en el que cada actor lee la medida desde su prisma. Para el sector inmobiliario, la bonificación es un gesto redundante que no resuelve la falta de oferta ni la inseguridad jurídica. Entre la inestabilidad normativa, la tensión social y un parque que no crece, el debate sobre el alquiler continúa encallado y repleto de interrogantes. ¿Qué puede esperar 2026 de este laberinto regulatorio?