El Govern aprova el nou decret del lloguer, que limita els preus en funció de l'índex de referència | iStock
El Govern aprova el nou decret del lloguer, que limita els preus en funció de l'índex de referència | iStock

Decret del lloguer: moderar els preus o legalitzar la bombolla?

La Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona adverteix que la nova llei "va en contra de la teoria econòmica" perquè limitar les tarifes pot reduir l'oferta

"Fer front al dèficit d’habitatges de protecció pública de lloguer, tenir més instruments per combatre les situacions d’emergència i els desnonaments i propiciar una moderació dels preus del lloguer dels habitatges lliures". Aquest és l'objectiu del Decret llei de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge, aprovat aquest 21 de maig pel Govern de la Generalitat. Un Decret llei que la consellera de Justícia, Ester Capella, va anunciar fa només quatre dies que s'aprovaria i que ha estat difícil de consensuar amb el Departament de Territori. Un dels punts més divergents? La limitació dels preus del lloguer -basada completament en l'Índex dels preus del lloguer- que podria comportar una disminució de l'oferta dels habitatges en arrendament si això suposa desincentivar els propietaris a l'hora de llogar la seva propietat, però també una "legalització de la bombolla del lloguer", segons apunta el Sindicat de Llogaters.

Més info: Barcelona té un problema, el 2%

La Conselleria de Justícia no ha difós el Decret definitiu fins el mateix dia de la seva aprovació i això no ha agradat a molts dels actors implicats com el Sindicat de Llogaters, que relata a VIA Empresa com, fins poques hores abans de portar l'acord al Consell Executiu, no els havien fet arribar el text definitiu, cosa que, subratlla la seva presidenta, Irene Sabaté, "ens preocupa i ens fa dubtar de la seva adequació a les nostres demandes en matèria de regulació de preus". El Sindicat ja va lamentar en un comunicat que els "sorprèn que la Generalitat anuncii que vol regular els lloguers a corre-cuita i a pocs dies d’unes eleccions municipals", així com el que "es faci d’esquenes a la ciutadania i amb opacitat", cosa que consideren així perquè, assenyalen, "no se’ns ha fet partícips del procés".

A tot això, s'hi suma el fet que l'Autoritat Catalana de la Competència (ACCO) ja ha advertit que l'aprovació del Decret "podria produir alteracions significatives en el funcionament competitiu del mercat de l’habitatge" perquè, apunten, "l’establiment d’un preu màxim pot afavorir un alineament a l’alça dels preus d’oferta d’arrendaments". Això vol dir que, si es limita al preu del lloguer, "es transmetria al mercat un preu de referència màxim al que probablement tendirien les ofertes que eventualment estiguessin per sota", cosa que "pot acabar desincentivant l'oferta" i deixant més pisos buits sense ningú que els pugui llogar.

Gorgues: "Costa d'entendre que una rebaixa de preus, no impliqui un increment addicional de la demanda"

El gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, va un pas més enllà i avisa que aquesta mesura "va en contra de la teoria econòmica" perquè "no té fonament econòmic" ja que, insisteix en la idea, "costa d'entendre que una rebaixa de preus, no impliqui un increment addicional de la demanda" perquè, precisament, el que pot comportar el nou decret és "un estancament o disminució de l'oferta i un augment de la demanda". Això, tenint en compte que, per exemple, Barcelona és una ciutat de petits propietaris de lloguer i no de grans fons: de mitjana, cada propietari compta amb 1,82 pisos per arrendar i, d'aquests, un 30% venen d'herències, motiu pel qual, segons com, els pot ser més rendible vendre el pis que baixar de preu el lloguer.

Incentivar la demanda i matar l'oferta

Però ningú no ha conegut les mesures exactes que s'aprovarien fins hores abans de la seva aprovació. El que sí que havia explicat la Conselleria de Justícia és que limitarien els preus del lloguer, una iniciativa que, posen de relleu, recull el Codi Civil d'Alemanya des de fa 30 anys, i que també s'aplica a altres països com Itàlia des del 1998. El problema rau en com es limita el preu del lloguer perquè això no acabi allunyant l'oferta del mercat. Si bé l'objectiu és garantir el dret a l'habitatge, també pot ser que la cosa no acabi sortint bé i que els propietaris optin per no llogar la seva propietat si veuen que no els interessa el preu màxim, que s'estableix en funció de l'Índex de preus de lloguer, aprovat el 2017 pel Govern de la Generalitat.

Més info: Irene Sabaté: "La regulació del lloguer ha d'anar acompanyada de mesures coercitives"

Ara bé, mentre la consellera de Justícia defensava durant el Consell Executiu que el decret llei té per objectiu "evitar que els nostres pobles i ciutats es despoblin", i el conseller de Territori, Damià Calvet, garanteix que "el decret llei pot millorar l'oferta d'habitatge i evitar la bombolla", els altres agents implicats ho veuen diferent. La presidenta del Sindicat de Llogaters posa de relleu que "fer servir l'índex vigent ara, que és un reflex de com està el mercat, és contraproduent en aquest sentit perquè el que fa és legalitzar uns preus que ja són injustos i estan inflant i que són inaccessibles per a la majoria de la població".

En aquest sentit, Sabaté afegeix que el tipus de limitació de preus que ells entendrien seria aquella que "tingués com a objectiu revertir la bombolla, és a dir, no legalitzar o legitimar els lloguers que hi ha ara, sinó fer-los disminuir", però veu que amb aquest nou decret el que pot acabar passant és que "es legitimi un increment dels preus". La seva proposta és clara: l'Índex hauria d'incoporar "incorporés variables de tipus social, que tingués en compte com són els ingressos familiars perquè l'objectiu és que el preu del lloguer no excedeixi el 30% dels ingressos familiars".

Motius electoralistes?

"És una mesura populista", "estem en període electoral, com és que s'ha fet ara i amb tan poca transparència?", "no se sap si són oportunitats electorialistes"... Tant Gorgues, com Sabaté, com el professor de la UOC expert en dret i ciències polítiques, Miguel Mayorga, tenen clar que la rapidesa amb què s'ha aprovat aquest decret i l"opacitat" que això comporta, tenen el seu origen en les eleccions del diumenge 26 de maig.

Gorgues: "El que es necessita és fabricar més habitatges i descentralitzar perquè si tota l'activitat econòmica la concentres sobre un espai reduït, la pressió sobre l'habitatge és molt forta"

En plena campanya electoral per als comicis municipals i europeus, el Govern aprova un decret "molt poc clar en la mesura que els preus de referència també es poden acabar negociant a l'alça en funció de les característiques específiques de l'habitatge". El gerent de la Cambra de la Propietat Urbana considera que amb un text tan general, "s'hi pot posar de tot", és a dir, que, per exemple, en funció de la terrassa que tingui el pis, el propietari pot decidir elevar per damunt del preu marcat la tarifa del lloguer.

I no només això. El problema no rau tant en els preus del lloguer -que també-, sinó en la manca de sòl i de disponibilitat d'habitatges, motiu pel qual, i segons Gorgues, "el que es necessita és fabricar més habitatges i descentralitzar" perquè "si tota l'activitat econòmica la concentres sobre un espai reduït, la pressió sobre l'habitatge és molt forta".

El nomadisme urbà, contra la identitat dels barris

A tot plegat, se li suma el fet que, com apunta el professor de la UOC, hi ha carència de cohesió social i barris sense identitat. Mayorga lamenta que molts dels actors implicats només se centrin en el fet que això incrementarà la demanda i reduirà l'oferta perquè, segons el seu parer, "cal atendre a la complexitat de tot el conjunt". Es refereix al fet que, entre d'altres, Barcelona s'ha convertit en una ciutat caracteritzada pel "nomadisme urbà" perquè "les persones no poden quedar-se en un mateix lloc", sobretot per la durada dels contractes (fins ara de tres anys) i els increments dels preus del lloguer.

Més info: El lloguer toca sostre a Barcelona

La solució, per a ell, seria agafar el model de Viena, on els habitatges de protecció oficials són clau per "garantir la qualitat humana" o bé mirar cap a nous models com les cooperatives "per aconseguir un habitatge com a un dret ciutadà". D'aquesta manera, s'aconseguiria més identitat de barri i, així, "la cohesió social promouria una societat més articulada i podria exigir coses clares a l'administració".

A més, com apunta el gerent Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, malgrat que a la capital catalana hi consti 1,6 milions d'habitants censats, hi viu molta més gent que no ho està i que ve a treballar perquè veu la ciutat comtal com una de les més barates per estalviar.

Però, a banda de la limitació dels preus del lloguer, el Govern també ha aprovat l'avantprojecte de llei que inclourà, a banda del nou decret, la durada mínima del lloguer d'entre sis i 10 anys amb contractes més llargs per a les societats que per als particulars, impedir l’avançament de tres mensualitats per llogar un pis l’estat dels pisos amb vídeos o fotos. Ara quedarà convalidar el nou decret en el Parlament i veure si això prospera o passa com a Alemanya, on, 30 anys després, "això no ha aconseguit aturar els preus".

Més Informació
Els contractes de lloguer inclouran imatges per certificar l'estat dels pisos
El 'boom' dels lloguers castiga els barris pobres de Barcelona
Els contractes de lloguer a Catalunya seran de sis anys (com a mínim)
Avui et destaquem
Comentaris (1)
Isaac
El què s’ha de fer és construïr vivenda protegida de lloguer, amb diners públics i privats, i regular els lloguers d’aquests pisos.