"Hacer frente al déficit de viviendas de protección pública de alquiler, tener más instrumentos para combatir las situaciones de emergencia y los desahucios y propiciar una moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres". Este es el objetivo del Decreto ley de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, aprobado este 21 de mayo por el Govern de la Generalitat. Un Decreto ley que la consellera de Justícia, Ester Capella, anunció hace sólo cuatro días que se aprobaría y que ha sido difícil de consensuar con el Departament de Territori. ¿Uno de los puntos más divergentes? La limitación de los precios del alquiler -basada completamente en el Índice de los precios del alquiler- que podría comportar una disminución de la oferta de las viviendas en arrendamiento si esto supone desincentivar a los propietarios a la hora de alquilar su propiedad, pero también una "legalización de la burbuja del alquiler", según apunta el Sindicat de Llogaters.
La Conselleria de Justícia no ha difundido el Decreto definitivo hasta el mismo día de su aprobación y esto no ha gustado a muchos de los actores implicados como el Sindicat de Llogaters, que relata a VIA Empresa cómo, hasta pocas horas antes de traer el acuerdo al Consell Executiu, no los habían hecho llegar el texto definitivo, cosa que, subraya su presidenta, Irene Sabaté, "nos preocupa y nos hace dudar de su adecuación a nuestras demandas en materia de regulación de precios". El Sindicat ya lamentó en un comunicado que les "sorprende que la Generalitat anuncie que quiere regular los alquileres deprisa y corriendo y a pocos días de unas elecciones municipales", así como el hecho de que "se haga de espaldas a la ciudadanía y con opacidad", cosa que consideran así porque, señalan, "no se nos ha hecho partícipes del proceso".
Gorgues: "Cuesta de entender que una rebaja de precios, no implique un incremento adicional de la demanda"
A todo esto, se suma el hecho que la Autoridad Catalana de la Competencia (ACCO) ya ha advertido que la aprobación del Decreto "podría producir alteraciones significativas en el funcionamiento competitivo del mercado de la vivienda" porque, apuntan, "el establecimiento de un precio máximo puede favorecer un alineamiento a la alza de los precios de oferta de arrendamientos". Esto quiere decir que, si se limita al precio del alquiler, "se transmitiría al mercado un precio de referencia máximo al que probablemente tenderían las ofertas que eventualmente estuvieran por debajo", cosa que "puede acabar desincentivando la oferta" y dejando más pisos vacíos sin nadie que los pueda alquilar.
El gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, va un paso más allá y avisa de que esta medida "va en contra de la teoría económica" porque "no tiene fundamento económico" puesto que, insiste en la idea, "cuesta de entender que una rebaja de precios, no implique un incremento adicional de la demanda" porque, precisamente, lo que puede comportar el nuevo decreto es "un estancamiento o disminución de la oferta y un aumento de la demanda". Esto, teniendo en cuenta que, por ejemplo, Barcelona es una ciudad de pequeños propietarios de alquiler y no de grandes fondos: de media, cada propietario cuenta con 1,82 pisos para arrendar y, de estos, un 30% vienen de herencias, motivo por el cual, según cómo, los puede ser más rentable vender el piso que bajar de precio el alquiler.
Incentivar la demanda y matar la oferta
Pero nadie ha conocido las medidas exactas que se aprobarían hasta horas antes de su aprobación. El que sí que había explicado la Conselleria de Justicia es que limitarían los precios del alquiler, una iniciativa que, ponen de relevo, recoge el Código Civil de Alemania desde hace 30 años, y que también se aplica en otros países como Italia desde 1998. El problema rae en cómo se limita el precio del alquiler para que esto no acabe alejando la oferta del mercado. Si bien el objetivo es garantizar el derecho a la vivienda, también puede ser que la cosa no acabe saliendo bien y que los propietarios opten para no alquilar su propiedad si ven que no los interesa el precio máximo, que se establece en función del Índice de precios de alquiler, aprobado el 2017 por el Govern de la Generalitat.
Ahora bien, mientras la consellera de Justícia defendía durante el Consejo Ejecutivo que el decreto ley tiene por objetivo "evitar que nuestros pueblos y ciudades se despueblen", y el conseller de Territori, Damià Calvet, garantiza que "el decreto ley puede mejorar la oferta de vivienda y evitar la burbuja", los otros agentes implicados lo ven diferente. La presidenta del Sindicat de Llogaters pone de relevo que "usar el índice vigente ahora, que es un reflejo de cómo está el mercado, es contraproducente en este sentido porque lo que hace es legalizar unos precios que ya son injustos y están hinchando y que son inaccesibles para la mayoría de la población".
En este sentido, Sabaté añade que el tipo de limitación de precios que ellos entenderían sería aquella que "tuviera como objetivo revertir la burbuja, es decir, no legalizar o legitimar los alquileres que hay ahora, sino hacerlos disminuir", pero ve que con este nuevo decreto lo que puede acabar pasando es que "se legitime un incremento de los precios". Su propuesta es clara: el Índice tendría que incoporar "incorporara variables de tipo social, que tuviera en cuenta cómo son los ingresos familiares porque el objetivo es que el precio del alquiler no exceda el 30% de los ingresos familiares".
¿Motivos electoralistas?
"Es una medida populista", "estamos en periodo electoral, ¿cómo es que se ha hecho ahora y con tan poca transparencia?", "no se sabe si son oportunidades electorialistes"... Tanto Gorgues, como Sabaté, como el profesor de la UOC experto en derecho y ciencias políticas, Miguel Mayorga, tienen claro que la rapidez con que se ha aprobado este decreto y la "opacidad" que esto comporta, tienen su origen en las elecciones del domingo 26 de mayo.
Gorgues: "Lo que se necesita es fabricar más viviendas y descentralizar porque si toda la actividad económica la concentras sobre un espacio reducido, la presión sobre la vivienda es muy fuerte"
En plena campaña electoral para los comicios municipales y europeos, el Govern aprueba un decreto "muy poco claro en la medida de que los precios de referencia también se pueden acabar negociando a la alza en función de las características específicas de la vivienda". El gerente de la Cambra de la Propietat Urbana considera que con un texto tan general, "se puede poner de todo", es decir, que, por ejemplo, en función de la terraza que tenga el piso, el propietario puede decidir elevar por encima del precio marcado la tarifa del alquiler.
Y no sólo esto. El problema no rae tanto en los precios del alquiler -que también-, sino en la carencia de suelo y de disponibilidad de viviendas, motivo por el cual, y según Gorgues, "lo que se necesita es fabricar más viviendas y descentralizar" porque "si toda la actividad económica la concentras sobre un espacio reducido, la presión sobre la vivienda es muy fuerte".
El nomadismo urbano, contra la identidad de los barrios
A todo ello, se le suma el hecho que, como apunta el profesor de la UOC, hay carencia de cohesión social y barrios sin identidad. Mayorga lamenta que muchos de los actores implicados sólo se centren en el hecho de que esto incrementará la demanda y reducirá la oferta porque, según su parecer, "hay que atender a la complejidad de todo el conjunto". Se refiere al hecho de que, entre otros, Barcelona se ha convertido en una ciudad caracterizada por el "nomadismo urbano" porque "las personas no pueden quedarse en un mismo lugar", sobre todo por la duración de los contratos (hasta ahora de tres años) y los incrementos de los precios del alquiler.
La solución, para él, sería coger el modelo de Viena, donde las viviendas de protección oficial son clave para "garantizar la calidad humana" o bien mirar hacia nuevos modelos como las cooperativas "para conseguir una vivienda como un derecho ciudadano". De este modo, se conseguiría más identidad de barrio y, así, "la cohesión social promovería una sociedad más articulada y podría exigir cosas claras a la administración".
Además, como apunta el gerente Cámara de la propiedad Urbana de Barcelona, a pesar de que en la capital catalana conste 1,6 millones de habitantes censados, vive mucha más gente que no lo está y que viene a trabajar porque ve la ciudad condal como una de los más trueques para ahorrar.
Pero, además de la limitación de los precios del alquiler, el Govern también ha aprobado el anteproyecto de ley que incluirá, además del nuevo decreto, la duración mínima del alquiler de entre seis y 10 años con contratos más largos para las sociedades que para los particulares, impedir el adelanto de tres mensualidades para alquilar un piso el estado de los pisos con vídeos o fotos. Ahora quedará convalidar el nuevo decreto en el Parlament y ver si esto prospera o pasa como en Alemania, donde, 30 años después, "esto no ha conseguido parar los precios".