Decrets d’habitatge: “Progressa, però massa lentament”

Els decrets del govern espanyol sobre habitatge tenen tres polítiques superposades: protecció dels afectats per l'escassetat; ajudes financeres perquè determinats col·lectius puguin competir millor pels habitatges disponibles; i mesures per crear nova oferta de protecció oficial. Tanmateix, no aborden els problemes centrals: la insuficiència de capital en l'habitatge lliure i la insuficiència de rendibilitat en determinades promocions d'habitatge social.

La manca de nova oferta com a detonant de la crisi habitacional

Fa uns dies comentàvem en aquestes mateixes pàgines com hi ha un greu problema de generació de nous habitatges i com, a Catalunya, hem passat d’iniciar 80.000 habitatges anuals el 2006 a estancar-nos al voltant dels 15.000 actualment. Però és que sense comparar els anys de màxima expansió de la bombolla immobiliària amb ara, en el període 95-97 s’iniciava una mitjana de 50.000 habitatges anuals. I aleshores només érem 6,1 milions d’habitants.

L’element central que genera la crisi de l’habitatge prové bàsicament d’aquesta manca d’obra nova, agreujada per l’elevat creixement d’una població que necessita nous llocs per viure. La manca de nou habitatge impulsa desmesuradament els preus a l’alça i això provoca que el gruix de la demanda mínimament solvent es concentri en el lloguer -que dispara els preus- i en la compra d’habitatge amb protecció oficial (HPO), del que n’hi ha poc i se’n construeix menys, malgrat els esforços dels darrers anys. 

La nova oferta d’habitatge continua molt per sota de l’ordre de magnitud de la formació potencial de llar

A partir d’aquí, les dinàmiques especulatives, les pràctiques agressives sobre els llogaters, la competència amb usos turístics més rendibles són conseqüències derivades o, si més no, molt agreujades per la manca de nova oferta i l’encariment desmesurat d’aquesta, que també s’encomana a la de segona mà. La fiscalitat i l’evolució dels salaris encara afegeixen més llenya al foc.

La nova oferta d’habitatge continua molt per sota de l’ordre de magnitud de la formació potencial de llars. Cada habitatge lliure que no es construeix no fa desaparèixer la demanda: converteix moltes famílies potencialment solvents en candidates a algun tipus d'habitatge assequible o protegit. O a recórrer al mercat de segona mà, on aleshores es trasllada l’augment de preus que pateix l’habitatge de nova creació. Assumir la realitat d’aquesta seqüència és inevitable si volem resoldre de manera eficient l’actual crisi habitacional i la valoració de tota mena de polítiques públiques en aquest camp està condicionada a aquest fet.

Promotors immobiliaris: l’escassetat de capital que ja no pot compensar-se amb l’abundància de crèdit

Ara no tornarem a estendre’ns-hi, però hem de tenir present que l’adopció de polítiques molt més cauteloses i restrictives per part de les institucions financeres n’ha reforçat la solvència, però les ha convertit en agents insuficients per impulsar la creació de nou habitatge.

Per exemple, un fullet del Grup Inbesòs presentat a la CNMV el 2007 -just abans de la crisi- explicava com finançava les promocions. En la compra de sòl, l'endeutament se situava entre el 50% i el 80%. I, un cop començava la construcció, el préstec promotor arribava habitualment al 80% del valor de taxació del projecte.

Avui passa pràcticament el contrari, tot i que cada entitat i cada projecte són diferents. Però les condicions publicades actualment per finançadors de promocions són força coincidents: 20-30% de recursos propis, sòl ja adquirit, projecte viable i habitualment vendes sobre plànol abans que entri plenament el préstec promotor. Un operador actual publica, per exemple, una exigència explícita del 20-30% de capital propi -d'equity- i sòl en propietat.

Si vols saber-ne més

 

   

Aragó, Catalunya i el miratge del PIB per càpita

Abans el banc finançava bona part del sòl i tota la construcció; avui el promotor ha d'arribar a la porta del banc amb bona part del risc inicial ja assumit. Aquesta restricció financera contribueix a explicar per què, malgrat el fort augment dels preus, la construcció de nous habitatges no ha reaccionat amb una intensitat comparable.

Segons el Banc d’Espanya, el crèdit concedit per les entitats financeres a activitats immobiliàries assoleix el màxim al voltant de 2008-2009, amb més de 320.000 milions d'euros de saldo creditici. Avui estem aproximadament en 80.000-85.000 milions d'euros. És a dir, el saldo s'ha reduït entorn d'un 75%.

Finançament públic per reactivar l’oferta d’habitatge lliure

Tanmateix, no es tracta de tornar al crèdit immobiliari de la bombolla, sinó de trobar un instrument eficient que permeti augmentar palanquejament financer de les promocions solvents sense tornar a carregar aquest risc sobre els bancs. Si l'Estat considera justificat utilitzar els seus recursos per ajudar les famílies a comprar habitatges, també podria utilitzar-los per ajudar els promotors solvents a construir-ne.

Una alternativa seria que l'ICO -o l’ICF- oferís préstecs subordinats per finançar noves promocions d'habitatge lliure. És a dir, préstecs que es retornarien després de retornar els bancaris, però abans que el promotor recuperés el seu capital. Així, en una promoció de 20 milions d'euros, el banc podria aportar-ne 14, l'ICO o l’ICF dos i el promotor quatre, en lloc dels sis milions de recursos propis que necessitaria sense aquesta ajuda. Amb el mateix capital, el promotor podria arribar a impulsar un 50% més habitatges.

Si l'Estat considera justificat utilitzar els seus recursos per ajudar les famílies a comprar habitatges, també podria utilitzar-los per ajudar els promotors solvents a construir-ne

A diferència d'una subvenció, aquests diners públics es recuperarien en vendre els habitatges i es podrien tornar a prestar. Naturalment, l'ICO o l’ICF assumirien un risc superior al del banc i caldria remunerar-lo adequadament, seleccionar projectes solvents i evitar que el finançament acabés alimentant l'especulació amb el sòl. Però es tractaria d'utilitzar la capacitat financera pública per multiplicar la construcció d'habitatges, no simplement per facilitar-ne la compra i pressionar encara més uns preus ja molt elevats.

La bretxa de viabilitat de l’habitatge social

La nova promoció d'habitatges de lloguer assequible de Calafell  | Mar Rovira i Ariadna Escoda (ACN)

El 2024 es va posar en marxa la Facilidad ICO-MRR para Promoción de Vivienda Social. Eren recursos europeus destinats a concedir 4.000 milions d'euros en préstecs, meitat amb finançament directe de l'ICO i meitat a través dels bancs. S’hi afegien 2.000 milions d'euros d'avals estatals, que podien cobrir fins al 50% del principal. A finals del mes passat, només havia atorgat 568 milions d’aquests crèdits barats i ara han decidit rebaixar la previsió a un total de 750 milions.

Per això, des del setembre, s’ha posat en marxa el programa España Crece, que ofereix finançament a llarg termini al promotor o inversor, manté els avals i, sobretot, admet subvencionar directament la bretxa de viabilitat. Què vol dir la bretxa de viabilitat? Doncs molt senzillament, que construir habitatge social sovint no surt a compte si no hi ha una subvenció directa per part de l’Estat.

Cada promoció serà analitzada individualment per l’ICO i les entitats financeres i les circumstàncies varien

Cada promoció serà analitzada individualment per l’ICO i les entitats financeres i les circumstàncies varien. Amb els mòduls actuals de l'habitatge protegit de lloguer a Catalunya i a partir de diverses promocions de l‘Incasòl, podem estimar un cost de promoció d'uns 185.000 euros per habitatge i un finançament a 35 anys al 3,5% situa al voltant dels 45.000 euros per habitatge la diferència entre el cost de la promoció i el deute que poden sostenir els ingressos del lloguer. Aquesta diferència no equival automàticament a la subvenció necessària, perquè també intervenen el capital propi, la seva remuneració i les condicions efectives del finançament.

Cal recordar, però, que l'habitatge protegit ha de créixer molt, però no pot convertir-se en el substitut d'un mercat lliure que ha deixat de produir habitatges en quantitat suficient.

Protegir els més desfavorits i ajudar a crear una demanda solvent

No podem concloure la valoració dels decrets d’habitatge sense una valoració sintètica de la resta de mesures de protecció dels afectats més febles i el suport a les noves famílies que volen accedir a l’habitatge.

• Protecció del llogater vulnerable. Evitar un desnonament o donar més estabilitat contractual pot ser una bona política social encara que no construeixi cap habitatge. El problema apareix quan es presenta com a política destinada a abaratir estructuralment l'habitatge.
• Pròrrogues, limitacions i més rigidesa contractual. Protegeixen molt el qui ja té contracte, però poden perjudicar el que busca pis si redueixen la disposició dels propietaris a posar habitatges per a llogar.
• Compra especulativa i grans tenidors. Resulta raonable evitar operacions que busquin aprofitar-se de la situació d’escassetat. Però cal evitar qualsevol mesura que redueixi indiscriminadament el capital institucional destinat a construir habitatge de lloguer. Precisament si ens falta capital promotor, expulsar-lo pot ser contradictori.

El risc és entrar en un cercle de regulació, en què l’escassetat genera preus elevats, que des de les administracions es respon majoritàriament amb més protecció i regulació. Aquestes mesures poden disminuir encara més la rendibilitat i augmentar el risc, amb la qual cosa la nova oferta encara es fa més escassa i repetim, i intensifiquem, el cercle viciós.

Una cosa és protegir les persones de les conseqüències de l'escassetat d'habitatge i una altra eliminar l'escassetat. Una bona política d'habitatge probablement ha de fer totes dues coses. La política actual progressa respecte a anteriors mesures, però massa lentament per resoldre de manera eficaç el problema de l’habitatge.