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Los decretos del gobierno español sobre vivienda tienen tres políticas superpuestas: protección de los afectados por la escasez; ayudas financieras para que determinados colectivos puedan competir mejor por las viviendas disponibles; y medidas para crear nueva oferta de protección oficial. Sin embargo, no abordan los problemas centrales: la insuficiencia de capital en la vivienda libre y la insuficiencia de rentabilidad en determinadas promociones de vivienda social.
La falta de nueva oferta como detonante de la crisis habitacional
Hace unos días comentábamos en estas mismas páginas cómo hay un grave problema de generación de nuevas viviendas y cómo, en Catalunya, hemos pasado de iniciar 80.000 viviendas anuales en 2006 a estancarnos alrededor de las 15.000 actualmente. Pero es que sin comparar los años de máxima expansión de la burbuja inmobiliaria con ahora, en el periodo 95-97 se iniciaba una media de 50.000 viviendas anuales. Y entonces solo éramos 6,1 millones de habitantes.
El elemento central que genera la crisis de la vivienda proviene básicamente de esta falta de obra nueva, agravada por el elevado crecimiento de una población que necesita nuevos lugares para vivir. La falta de nueva vivienda impulsa desmesuradamente los precios al alza y esto provoca que el grueso de la demanda mínimamente solvente se concentre en el alquiler -que dispara los precios- y en la compra de vivienda con protección oficial (VPO), de la que hay poca y se construye menos, a pesar de los esfuerzos de los últimos años.
La nueva oferta de vivienda continúa muy por debajo del orden de magnitud de la formación potencial de hogar
A partir de aquí, las dinámicas especulativas, las prácticas agresivas sobre los inquilinos, la competencia con usos turísticos más rentables son consecuencias derivadas o, cuando menos, muy agravadas por la falta de nueva oferta y el encarecimiento desmesurado de esta, que también se contagia a la de segunda mano. La fiscalidad y la evolución de los salarios todavía añaden más leña al fuego.
La nueva oferta de vivienda continúa muy por debajo del orden de magnitud de la formación potencial de hogares. Cada vivienda libre que no se construye no hace desaparecer la demanda: convierte a muchas familias potencialmente solventes en candidatas a algún tipo de vivienda asequible o protegida. O a recurrir al mercado de segunda mano, donde entonces se traslada el aumento de precios que sufre la vivienda de nueva creación. Asumir la realidad de esta secuencia es inevitable si queremos resolver de manera eficiente la actual crisis habitacional y la valoración de todo tipo de políticas públicas en este campo está condicionada a este hecho.
Promotores inmobiliarios: la escasez de capital que ya no puede compensarse con la abundancia de crédito
Ahora no volveremos a extendernos, pero debemos tener presente que la adopción de políticas mucho más cautelosas y restrictivas por parte de las instituciones financieras ha reforzado su solvencia, pero las ha convertido en agentes insuficientes para impulsar la creación de nueva vivienda.
Por ejemplo, un folleto del Grupo Inbesòs presentado a la CNMV en 2007 -justo antes de la crisis- explicaba cómo financiaba las promociones. En la compra de suelo, el endeudamiento se situaba entre el 50% y el 80%. Y, una vez comenzaba la construcción, el préstamo promotor llegaba habitualmente al 80% del valor de tasación del proyecto.
Hoy ocurre prácticamente lo contrario, aunque cada entidad y cada proyecto son diferentes. Pero las condiciones publicadas actualmente por financiadores de promociones son bastante coincidentes: 20-30% de recursos propios, suelo ya adquirido, proyecto viable y habitualmente ventas sobre plano antes de que entre plenamente el préstamo promotor. Un operador actual publica, por ejemplo, una exigencia explícita del 20-30% de capital propio -de equity- y suelo en propiedad.
Antes el banco financiaba buena parte del suelo y toda la construcción; hoy el promotor debe llegar a la puerta del banco con buena parte del riesgo inicial ya asumido. Esta restricción financiera contribuye a explicar por qué, a pesar del fuerte aumento de los precios, la construcción de nuevas viviendas no ha reaccionado con una intensidad comparable.
Según el Banco de España, el crédito concedido por las entidades financieras a actividades inmobiliarias alcanza el máximo alrededor de 2008-2009, con más de 320.000 millones de euros de saldo crediticio. Hoy estamos aproximadamente en 80.000-85.000 millones de euros. Es decir, el saldo se ha reducido en torno a un 75%.
Financiación pública para reactivar la oferta de vivienda libre
Sin embargo, no se trata de volver al crédito inmobiliario de la burbuja, sino de encontrar un instrumento eficiente que permita aumentar el apalancamiento financiero de las promociones solventes sin volver a cargar este riesgo sobre los bancos. Si el Estado considera justificado utilizar sus recursos para ayudar a las familias a comprar viviendas, también podría utilizarlos para ayudar a los promotores solventes a construirlas.
Una alternativa sería que el ICO -o el ICF- ofreciera préstamos subordinados para financiar nuevas promociones de vivienda libre. Es decir, préstamos que se devolverían después de devolver los bancarios, pero antes de que el promotor recuperara su capital. Así, en una promoción de 20 millones de euros, el banco podría aportar 14, el ICO o el ICF dos y el promotor cuatro, en lugar de los seis millones de recursos propios que necesitaría sin esta ayuda. Con el mismo capital, el promotor podría llegar a impulsar un 50% más de viviendas.
Si el Estado considera justificado utilizar sus recursos para ayudar a las familias a comprar viviendas, también podría utilizarlos para ayudar a los promotores solventes a construirlas
A diferencia de una subvención, este dinero público se recuperaría al vender las viviendas y se podría volver a prestar. Naturalmente, el ICO o el ICF asumirían un riesgo superior al del banco y habría que remunerarlo adecuadamente, seleccionar proyectos solventes y evitar que la financiación acabara alimentando la especulación con el suelo. Pero se trataría de utilizar la capacidad financiera pública para multiplicar la construcción de viviendas, no simplemente para facilitar su compra y presionar aún más unos precios ya muy elevados.
La brecha de viabilidad de la vivienda social
En 2024 se puso en marcha la Facilidad ICO-MRR para Promoción de Vivienda Social. Eran recursos europeos destinados a conceder 4.000 millones de euros en préstamos, mitad con financiación directa del ICO y mitad a través de los bancos. Se añadían 2.000 millones de euros de avales estatales, que podían cubrir hasta el 50% del principal. A finales del mes pasado, solo había otorgado 568 millones de estos créditos baratos y ahora han decidido rebajar la previsión a un total de 750 millones.
Por eso, desde septiembre, se ha puesto en marcha el programa España Crece, que ofrece financiación a largo plazo al promotor o inversor, mantiene los avales y, sobre todo, admite subvencionar directamente la brecha de viabilidad. ¿Qué significa la brecha de viabilidad? Pues muy sencillamente, que construir vivienda social a menudo no sale a cuenta si no hay una subvención directa por parte del Estado.
Cada promoción será analizada individualmente por el ICO y las entidades financieras y las circunstancias varían
Cada promoción será analizada individualmente por el ICO y las entidades financieras y las circunstancias varían. Con los módulos actuales de la vivienda protegida de alquiler en Catalunya y a partir de diversas promociones del Incasòl, podemos estimar un coste de promoción de unos 185.000 euros por vivienda y una financiación a 35 años al 3,5% sitúa alrededor de los 45.000 euros por vivienda la diferencia entre el coste de la promoción y la deuda que pueden sostener los ingresos del alquiler. Esta diferencia no equivale automáticamente a la subvención necesaria, porque también intervienen el capital propio, su remuneración y las condiciones efectivas de la financiación.
Cabe recordar, sin embargo, que la vivienda protegida debe crecer mucho, pero no puede convertirse en el sustituto de un mercado libre que ha dejado de producir viviendas en cantidad suficiente.
Proteger a los más desfavorecidos y ayudar a crear una demanda solvente
No podemos concluir la valoración de los decretos de vivienda sin una valoración sintética del resto de medidas de protección de los afectados más débiles y el apoyo a las nuevas familias que quieren acceder a la vivienda.
- Protección del inquilino vulnerable. Evitar un desahucio o dar más estabilidad contractual puede ser una buena política social aunque no construya ninguna vivienda. El problema aparece cuando se presenta como política destinada a abaratar estructuralmente la vivienda.
- Prórrogas, limitaciones y más rigidez contractual. Protegen mucho a quien ya tiene contrato, pero pueden perjudicar al que busca piso si reducen la disposición de los propietarios a poner viviendas para alquilar.
- Compra especulativa y grandes tenedores. Resulta razonable evitar operaciones que busquen aprovecharse de la situación de escasez. Pero hay que evitar cualquier medida que reduzca indiscriminadamente el capital institucional destinado a construir vivienda de alquiler. Precisamente si nos falta capital promotor, expulsarlo puede ser contradictorio.
El riesgo es entrar en un círculo de regulación, en que la escasez genera precios elevados, que desde las administraciones se responde mayoritariamente con más protección y regulación. Estas medidas pueden disminuir aún más la rentabilidad y aumentar el riesgo, con lo cual la nueva oferta todavía se hace más escasa y repetimos, e intensificamos, el círculo vicioso.
Una cosa es proteger a las personas de las consecuencias de la escasez de vivienda y otra eliminar la escasez. Una buena política de vivienda probablemente debe hacer ambas cosas. La política actual progresa respecto a anteriores medidas, pero demasiado lentamente para resolver de manera eficaz el problema de la vivienda.
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