Escolta l'article ara…
Tradicionalment, els voltors desperten poca simpatia. Tanmateix, en consumir carronya eliminen restes orgàniques i compleixen una funció important en els ecosistemes. És a dir, la seva mala fama pot ocultar la utilitat del que fan. Després de la crisi immobiliària, els fons voltor van comprar préstecs impagats i immobles que s'acumulaven en els bancs, per la qual cosa van ajudar a gestionar part del risc heretat d'aquella crisi.
No obstant això, sanejar un balanç i facilitar l'accés a un habitatge són tasques diferents. La comparació té límits, però planteja una pregunta econòmica: quina funció van exercir els qui van comprar part dels actius problemàtics de la banca? Entendre-la exigeix examinar què van adquirir, quins riscos van assumir i quines conseqüències van tenir les seves decisions per als qui habitaven aquells habitatges.
El debat sobre desnonaments, grans tenidors i protecció dels inquilins torna a connectar dues històries: la d'uns bancs que van acumular massa risc immobiliari i la d'unes llars que troben dificultats per a accedir a un habitatge. I per a comprendre aquesta connexió cal tornar a la crisi de fa dues dècades.
Quan els bancs es van convertir en immobiliàries
Abans de 2008, bancs i caixes van finançar sòl, promocions i compres d'habitatges comptant que les vendes i els ingressos dels compradors permetrien retornar els préstecs. Quan van caure les vendes i es va endurir el finançament, molts projectes van deixar de sostenir-se.
Primer van aparèixer els impagaments. Després van arribar les adjudicacions: solars, edificis i promocions van passar a entitats l'activitat principal de les quals era prestar diners. Es van convertir en immobiliàries involuntàries, encara que les decisions que havien originat aquella exposició sí que formaven part de la seva responsabilitat.
El 2011, el Banc d'Espanya va xifrar en 184.000 milions d'euros els actius problemàtics vinculats a construcció i promoció
El Banc d'Espanya va xifrar en 184.000 milions d'euros els actius problemàtics vinculats a construcció i promoció al tancament de 2011. Incloïen crèdits dubtosos, préstecs amb senyals de deteriorament llavors classificats com a subestàndard i immobles adjudicats. Era el volum d'actius afectats, no una xifra equivalent de pèrdues.
Per gestionar part d’aquest llegat es va crear la Societat de Gestió d’Actius Procedents de la Reestructuració Bancària (Sareb), coneguda com el banc dolent. Aquest va rebre préstecs i immobles d’entitats sotmeses a reestructuració amb suport públic per gestionar-los i vendre’ls. En total, els actius es van transferir per 50.781 milions d’euros, amb descomptes sobre el seu valor comptable brut en les entitats cedents. Així, la Sareb va ser una peça d’un sanejament que va incloure reconeixement de pèrdues, recapitalitzacions i canvis en la supervisió.
Però mantenir aquells actius exigia finançament, provisions per cobrir pèrdues i recursos de gestió. És a dir, podia reduir beneficis i consumir capital. D’aquesta manera, resoldre aquesta exposició ajudava a recuperar capacitat per finançar famílies i empreses, encara que també feien falta recursos propis i clients capaços de retornar els nous préstecs.
Comprar el problema també té un preu
En aquest context va guanyar protagonisme un mercat d’inversors especialitzats. Blackstone, Cerberus o Lone Star van adquirir carteres de préstecs o immobles que les entitats volien treure dels seus balanços. Compraven amb descomptes respecte a valors de referència perquè recuperar els diners exigia temps, gestió i assumir incertesa.
Una operació il·lustra la diferència entre mida i preu. El 2017, Popular va acordar amb Blackstone traslladar a una societat un negoci amb actius per uns 30.000 milions d’euros de valor brut comptable. La valoració atribuïda als actius espanyols rondava els 10.000 milions. Després de l’acord, el fons adquiriria una participació majoritària i el banc en conservaria una altra part; no era una venda de tots els habitatges pel seu valor comptable ni una transferència completa del risc.
D’on podia sortir el benefici del comprador? De recuperar préstecs, cobrar lloguers o vendre immobles per una quantitat que, descomptades les despeses, superés la inversió. El descompte inicial oferia un marge potencial, no un guany assegurat. Hi havia costos de finançament, manteniment, comercialització i procediments judicials. A més, algunes operacions van incorporar suport públic, de manera que no tot el risc va quedar sempre en mans privades.
Aquests fons reuneixen capital d'institucions, fons de pensions, asseguradores o patrimonis privats. Una gestora administra aquests diners dins de les condicions acordades amb els inversors. Les estratègies difereixen: comprar préstecs deteriorats no és el mateix que invertir en edificis que ja generen lloguers.
Per al banc, vendre pot aportar liquiditat i reduir exposició. Ara bé, convé recordar que liquiditat i solvència són conceptes diferents: rebre diners no evita una pèrdua si el preu queda per sota del valor net comptabilitzat. L'efecte sobre el capital regulatori, els recursos exigits per absorbir pèrdues, depèn dels riscos transferits i de l'estructura de l'operació. Així mateix, un balanç més net tampoc produeix automàticament més crèdit. Cal demanda solvent i projectes finançables. Sense compradors especialitzats, el sanejament podria haver estat més lent o haver requerit altres solucions. És una hipòtesi raonable, encara que no una prova que fossin l'única alternativa.
Els fons van facilitar la transferència i gestió de part del risc immobiliari, però van ser una peça d'una recuperació molt més àmplia
La millora bancària és visible: els préstecs dubtosos representaven el 2,7% del crèdit de les entitats de dipòsit a llars, empreses i autònoms residents a Espanya el març de 2026. Els fons van facilitar la transferència i gestió de part del risc immobiliari, però van ser una peça d'una recuperació molt més àmplia.
La casa que canvia de balanç continua tenint habitants
La funció financera no esgota la qüestió, perquè un habitatge proporciona allotjament i estabilitat. En canvi, les decisions que permeten recuperar una inversió poden produir costos socials quan impliquen litigis, augments de renda o canvis que una família no pot afrontar.
Els litigis per habitatges públics venuts a societats vinculades a fons concreten aquest conflicte. Entre les qüestions discutides hi havia el dret dels inquilins a adquirir el seu habitatge amb preferència davant d'un altre comprador. Les resolucions van dependre de com es va estructurar cada venda i de les regles aplicables llavors. Aquestes permeten examinar actuacions concretes, no jutjar tot el sector. En aquest sentit, també és correcte ordenar les estadístiques, ja que iniciar una execució hipotecària no equival a practicar un llançament, l'acte judicial de desallotjament o lliurament de l'immoble. L'Institut Nacional d'Estadística (INE) registra certificacions d'execucions inscrites en els registres de la propietat, mentre que el Consell General del Poder Judicial (CGPJ) mesura l'activitat judicial. Les seves xifres, doncs, no són intercanviables.
El 2024, el 74,6% dels llançaments comptabilitzats pel CGPJ procedia d'assumptes d'arrendaments urbans. Aquests afectaven també immobles diferents d'habitatges. El lloguer té un pes important, tot i que les execucions sobre habitatges habituals van augmentar interanualment en el segon trimestre de 2026, segons l'INE. Aquestes estadístiques no permeten atribuir automàticament els procediments a fons.
Per a l'arrendador, la renda ha de compensar despeses i riscos; si les regles redueixen la rendibilitat o dificulten recuperar l'immoble, pot deixar d'oferir-lo per a llogar
El mercat del lloguer manté un pes decisiu dels particulars. L'Informe Anual 2023 del Banc d'Espanya va estimar que posseïen el 92% dels habitatges principals llogats a preu de mercat. És una estimació anterior, no una fotografia de 2026. Particular tampoc significa necessàriament petit propietari, ni una quota empresarial reduïda descarta concentracions rellevants en determinades zones.
Per a l'arrendador, la renda ha de compensar despeses i riscos. Si les regles redueixen la rendibilitat o dificulten recuperar l'immoble, pot deixar d'oferir-lo per a llogar. Vendre no implica necessàriament retirar-lo, ja que el comprador podria continuar arrendant-lo. D'aquesta manera, l'efecte de la regulació no és uniforme. Un estudi sobre el control català introduït el 2020 va trobar menors rendes sense detectar una contracció de l'oferta durant el període analitzat. En conclusió, el disseny i l'horitzó importen.
Del sòl a l'habitatge: qui pot desbloquejar l'oferta?
D'altra banda, l'oferta pot reduir-se per la retirada de pisos, però també créixer insuficientment. El Banc d'Espanya va calcular un diferencial acumulat d'uns 750.000 habitatges entre creació neta de llars i habitatges acabats el 2021-2025. No compta famílies sense sostre, sinó que mostra un desajustament entre ambdues magnituds.
La lògica diu que quan augmenta la demanda en una zona i l'oferta respon lentament, creix la pressió sobre els preus. Tanmateix, necessitat i capacitat de pagament no coincideixen. Construir més ajuda, però també calen habitatges accessibles per als qui queden fora del mercat. En aquest sentit, reservar una part d'una promoció a habitatge protegit pot contribuir a aquest objectiu. No obstant això, la qüestió és com encaixa l'obligació en els seus comptes: els ingressos han de cobrir sòl, obra, urbanització, finançament i una rendibilitat suficient per assumir el risc.
Amb tot, arribem a la pregunta clau: qui absorbeix el cost d'oferir part dels habitatges a un preu regulat? Hi ha tres opcions. O bé pot fer-ho el propietari del sòl mitjançant un menor preu de venda, o el promotor acceptant un menor marge o, finalment, l'Administració mitjançant ajudes o sòl públic.
En tot cas, el repartiment depèn de les condicions del projecte i de quan es coneixen les obligacions. Si el sòl ja es va comprar car i no hi ha marge ni suport suficient, la promoció pot quedar bloquejada. Llavors no es construeix ni la part lliure ni la protegida. Si l'obligació és previsible i els costos s'ajusten, el resultat pot ser diferent. El percentatge exigit importa, però també les condicions que permeten complir-lo.
La incertesa administrativa pot frenar una inversió que, amb un calendari previsible, seria viable
A més, cal assenyalar que el sòl afegeix una altra restricció. Permetre ús residencial o major edificabilitat pot facilitar projectes on hi ha demanda, però autoritzar no equival a disposar de sòl llest per construir: poden faltar urbanització, accessos, xarxes de serveis i llicències. Aquest temps costa diners, ja que el finançament genera interessos i els costos poden canviar. D'aquesta manera, la incertesa administrativa pot frenar una inversió que, amb un calendari previsible, seria viable.
Ajuntaments i comunitats autònomes tenen competències decisives sobre urbanisme i habitatge, mentre que l'Estat intervé mitjançant legislació i finançament. Els actors públics no controlen tots els costos, però poden coordinar requisits i evitar demores innecessàries. Protegir les llars i facilitar projectes viables exigeix connectar aquestes responsabilitats.
Sanejar no és allotjar
Igual que els voltors compleixen la seva funció dins d'un ecosistema que depèn de molt més, els compradors d'actius deteriorats també van exercir una funció específica. Comprendre-la permet valorar la seva contribució sense justificar qualsevol actuació posterior.
Sanejar un banc permet recuperar capacitat per finançar, al mateix temps que l'oferta d'habitatge implica convertir finançament, sòl i treball en projectes viables i llars accessibles. Els fons van contribuir a gestionar part del problema heretat de la crisi. Ara, resoldre l'accés a l'habitatge exigeix que inversió, urbanisme i protecció social funcionin conjuntament.
Afegir VIA Empresa com a font preferida de Google de forma gratuïta
Estigues informat amb les últimes notícies d'actualitat