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Tradicionalmente, los buitres despiertan poca simpatía. No obstante, al consumir carroña eliminan restos orgánicos y cumplen una función importante en los ecosistemas. Es decir, su mala fama puede ocultar la utilidad de lo que hacen. Tras la crisis inmobiliaria, los fondos buitre compraron préstamos impagados e inmuebles que se acumulaban en los bancos, por lo cual ayudaron a gestionar parte del riesgo heredado de aquella crisis.
Sin embargo, sanear un balance y facilitar el acceso a una vivienda son tareas distintas. La comparación tiene límites, pero plantea una pregunta económica: ¿qué función desempeñaron quienes compraron parte de los activos problemáticos de la banca? Entenderla exige examinar qué adquirieron, qué riesgos asumieron y qué consecuencias tuvieron sus decisiones para quienes habitaban aquellas viviendas.
El debate sobre desahucios, grandes tenedores y protección de los inquilinos vuelve a conectar dos historias: la de unos bancos que acumularon demasiado riesgo inmobiliario y la de unos hogares que encuentran dificultades para acceder a una vivienda. Y para comprender esa conexión hay que volver a la crisis.
Cuando los bancos se convirtieron en inmobiliarias
Antes de 2008, bancos y cajas financiaron suelo, promociones y compras de viviendas contando con que las ventas y los ingresos de los compradores permitirían devolver los préstamos. Cuando cayeron las ventas y se endureció la financiación, muchos proyectos dejaron de sostenerse.
Primero aparecieron los impagos. Después llegaron las adjudicaciones: solares, edificios y promociones pasaron a entidades cuya actividad principal era prestar dinero. Se convirtieron en inmobiliarias involuntarias, aunque las decisiones que habían originado aquella exposición sí formaban parte de su responsabilidad.
En 2011, el Banco de España cifró en 184.000 millones de euros los activos problemáticos vinculados a construcción y promoción
El Banco de España cifró en 184.000 millones de euros los activos problemáticos vinculados a construcción y promoción al cierre de 2011. Incluían créditos dudosos, préstamos con señales de deterioro entonces clasificados como subestándar e inmuebles adjudicados. Era el volumen de activos afectados, no una cifra equivalente de pérdidas.
Para gestionar parte de ese legado se creó la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), conocida como el banco malo. Este recibió préstamos e inmuebles de entidades sometidas a reestructuración con apoyo público para gestionarlos y venderlos. En total, los activos se transfirieron por 50.781 millones de euros, con descuentos sobre su valor contable bruto en las entidades cedentes. Así, la Sareb fue una pieza de un saneamiento que incluyó reconocimiento de pérdidas, recapitalizaciones y cambios en la supervisión.
Pero mantener aquellos activos exigía financiación, provisiones para cubrir pérdidas y recursos de gestión. Es decir, podía reducir beneficios y consumir capital. De esta manera, resolver esa exposición ayudaba a recuperar capacidad para financiar familias y empresas, aunque también hacían falta recursos propios y clientes capaces de devolver los nuevos préstamos.
Comprar el problema también tiene un precio
En ese contexto ganó protagonismo un mercado de inversores especializados. Blackstone, Cerberus o Lone Star adquirieron carteras de préstamos o inmuebles que las entidades querían sacar de sus balances. Compraban con descuentos respecto a valores de referencia porque recuperar el dinero exigía tiempo, gestión y asumir incertidumbre.
Una operación ilustra la diferencia entre tamaño y precio. En 2017, Popular acordó con Blackstone trasladar a una sociedad un negocio con activos por unos 30.000 millones de euros de valor bruto contable. La valoración atribuida a los activos españoles rondaba los 10.000 millones. Tras el acuerdo, el fondo adquiriría una participación mayoritaria y el banco conservaría otra parte; no era una venta de todas las viviendas por su valor contable ni una transferencia completa del riesgo.
¿De dónde podía salir el beneficio del comprador? De recuperar préstamos, cobrar alquileres o vender inmuebles por una cantidad que, descontados los gastos, superase la inversión. El descuento inicial ofrecía un margen potencial, no una ganancia asegurada. Había costes de financiación, mantenimiento, comercialización y procedimientos judiciales. Además, algunas operaciones incorporaron apoyo público, de forma que no todo el riesgo quedó siempre en manos privadas.
Estos fondos reúnen capital de instituciones, fondos de pensiones, aseguradoras o patrimonios privados. Una gestora administra ese dinero dentro de las condiciones acordadas con los inversores. Las estrategias difieren: comprar préstamos deteriorados no es lo mismo que invertir en edificios que ya generan alquileres.
Para el banco, vender puede aportar liquidez y reducir exposición. Ahora bien, conviene recordar que liquidez y solvencia son conceptos distintos: recibir dinero no evita una pérdida si el precio queda por debajo del valor neto contabilizado. El efecto sobre el capital regulatorio, los recursos exigidos para absorber pérdidas, depende de los riesgos transferidos y de la estructura de la operación. Asimismo, un balance más limpio tampoco produce automáticamente más crédito. Hacen falta demanda solvente y proyectos financiables. Sin compradores especializados, el saneamiento podría haber sido más lento o haber requerido otras soluciones. Es una hipótesis razonable, aunque no una prueba de que fueran la única alternativa.
Los fondos facilitaron la transferencia y gestión de parte del riesgo inmobiliario, pero fueron una pieza de una recuperación mucho más amplia
La mejora bancaria es visible: los préstamos dudosos representaban el 2,7% del crédito de las entidades de depósito a hogares, empresas y autónomos residentes en España en marzo de 2026. Los fondos facilitaron la transferencia y gestión de parte del riesgo inmobiliario, pero fueron una pieza de una recuperación mucho más amplia.
La casa que cambia de balance sigue teniendo habitantes
La función financiera no agota la cuestión, porque una vivienda proporciona alojamiento y estabilidad. En cambio, las decisiones que permiten recuperar una inversión pueden producir costes sociales cuando implican litigios, aumentos de renta o cambios que una familia no puede afrontar.
Los litigios por viviendas públicas vendidas a sociedades vinculadas a fondos concretan ese conflicto. Entre las cuestiones discutidas estaba el derecho de los inquilinos a adquirir su vivienda con preferencia frente a otro comprador. Las resoluciones dependieron de cómo se estructuró cada venta y de las reglas aplicables entonces. Estas permiten examinar actuaciones concretas, no juzgar a todo el sector. En este sentido, también es correcto ordenar las estadísticas, puesto que iniciar una ejecución hipotecaria no equivale a practicar un lanzamiento, el acto judicial de desalojo o entrega del inmueble. El Instituto Nacional de Estadística (INE) registra certificaciones de ejecuciones inscritas en los registros de la propiedad, mientras que el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) mide la actividad judicial. Sus cifras, pues, no son intercambiables.
En 2024, el 74,6% de los lanzamientos contabilizados por el CGPJ procedía de asuntos de arrendamientos urbanos. Estos afectaban también a inmuebles distintos de viviendas. El alquiler tiene un peso importante, aunque las ejecuciones sobre viviendas habituales aumentaron interanualmente en el segundo trimestre de 2026, según el INE. Estas estadísticas no permiten atribuir automáticamente los procedimientos a fondos.
Para el arrendador, la renta debe compensar gastos y riesgos; si las reglas reducen la rentabilidad o dificultan recuperar el inmueble, puede dejar de ofrecerlo en alquiler
El mercado del alquiler mantiene un peso decisivo de los particulares. El Informe Anual 2023 del Banco de España estimó que poseían el 92% de las viviendas principales alquiladas a precio de mercado. Es una estimación anterior, no una fotografía de 2026. Particular tampoco significa necesariamente pequeño propietario, ni una cuota empresarial reducida descarta concentraciones relevantes en determinadas zonas.
Para el arrendador, la renta debe compensar gastos y riesgos. Si las reglas reducen la rentabilidad o dificultan recuperar el inmueble, puede dejar de ofrecerlo en alquiler. Vender no implica necesariamente retirarlo, puesto que el comprador podría seguir arrendándolo. De esta manera, el efecto de la regulación no es uniforme. Un estudio sobre el control catalán introducido en 2020 encontró menores rentas sin detectar una contracción de la oferta durante el periodo analizado. En conclusión, el diseño y el horizonte importan.
Del suelo a la vivienda: ¿quién puede desbloquear la oferta?
Por otra parte, la oferta puede reducirse por la retirada de pisos, pero también crecer insuficientemente. El Banco de España calculó un diferencial acumulado de unas 750.000 viviendas entre creación neta de hogares y viviendas terminadas en 2021-2025. No cuenta familias sin techo, sino que muestra un desajuste entre ambas magnitudes.
La lógica dice que cuando aumenta la demanda en una zona y la oferta responde lentamente, crece la presión sobre los precios. No obstante, necesidad y capacidad de pago no coinciden. Construir más ayuda, pero también hacen falta viviendas accesibles para quienes quedan fuera del mercado. En este sentido, reservar una parte de una promoción a vivienda protegida puede contribuir a ese objetivo. Sin embargo, la cuestión es cómo encaja la obligación en sus cuentas: los ingresos deben cubrir suelo, obra, urbanización, financiación y una rentabilidad suficiente para asumir el riesgo.
Con todo, llegamos a la pregunta clave: ¿quién absorbe el coste de ofrecer parte de las viviendas a un precio regulado? Existen tres opciones. O bien puede hacerlo el propietario del suelo mediante un menor precio de venta, o el promotor aceptando un menor margen o, finalmente, la Administración mediante ayudas o suelo público.
En todo caso, el reparto depende de las condiciones del proyecto y de cuándo se conocen las obligaciones. Si el suelo ya se compró caro y no hay margen ni apoyo suficiente, la promoción puede quedar bloqueada. Entonces no se construye ni la parte libre ni la protegida. Si la obligación es previsible y los costes se ajustan, el resultado puede ser distinto. El porcentaje exigido importa, pero también las condiciones que permiten cumplirlo.
La incertidumbre administrativa puede frenar una inversión que, con un calendario previsible, sería viable
Además, cabe señalar que el suelo añade otra restricción. Permitir uso residencial o mayor edificabilidad puede facilitar proyectos donde hay demanda, pero autorizar no equivale a disponer de suelo listo para construir: pueden faltar urbanización, accesos, redes de servicios y licencias. Ese tiempo cuesta dinero, ya que la financiación genera intereses y los costes pueden cambiar. De esta manera, la incertidumbre administrativa puede frenar una inversión que, con un calendario previsible, sería viable.
Ayuntamientos y comunidades autónomas tienen competencias decisivas sobre urbanismo y vivienda, mientras que el Estado interviene mediante legislación y financiación. Los actores públicos no controlan todos los costes, pero pueden coordinar requisitos y evitar demoras innecesarias. Proteger a los hogares y facilitar proyectos viables exige conectar esas responsabilidades.
Sanear no es alojar
Igual que los buitres cumplen su función dentro de un ecosistema que depende de mucho más, los compradores de activos deteriorados también desempeñaron una función específica. Comprenderla permite valorar su contribución sin justificar cualquier actuación posterior.
Sanear un banco permite recuperar capacidad para financiar, al tiempo que la oferta de vivienda demanda convertir financiación, suelo y trabajo en proyectos viables y hogares accesibles. Los fondos contribuyeron a gestionar parte del problema heredado de la crisis. Ahora, resolver el acceso a la vivienda exige que inversión, urbanismo y protección social funcionen conjuntamente.
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