El cost de l'habitatge i la trampa del salari urbà

Milà es queda sense mestres perquè amb el seu sou no poden pagar-se un pis a la ciutat. El Corriere de la Sera informa que vora un miler de mestres han marxat de la seva destinació a la ciutat, probablement cap als seus llocs d’origen, més econòmics pel mateix sou.

Els mestres italians cobren entre 1.350 i 2.000 euros mensuals, mentre que els lloguers a l’àrea metropolitana de Milà han pujat un 20% des de 2021. Amb un salari inicial de 1.350 euros, una habitació de 700 euros representa més de la meitat dels ingressos. Al principi d’aquest curs, el 20% de les places havien quedat vacants a la ciutat i la seva àrea metropolitana: molts mestres prefereixen quedar-se amb assignacions provisionals de plaça vora el seu lloc d’origen que no pas esdevenir fixos a la gran capital econòmica del país.

Si vols saber-ne més

 

   

Decrets d’habitatge: “Progressa, però massa lentament”

La progressiva divergència entre l’evolució de les retribucions salarials i el cost de l’habitatge amenaça Milà, com moltes altres ciutats d’Europa, que molts treballadors que necessita no puguin assumir-ne el cost residencial.

Barcelona i Madrid, evolucions paral·leles amb matisos significatius

Podem aprofundir en els casos de Barcelona i Madrid. La comparació estricta entre ambdós municipis és enganyosa, perquè Madrid és sis vegades més gran que Barcelona. La capital catalana actua com a districte central d’una gran àrea metropolitana que és el que, en realitat, és el municipi de Madrid. Traslladar la comparació a les respectives comunitats autònomes també és poc recomanable. L’extensió de Catalunya multiplica per quatre la de la Comunitat Autònoma (CA) de Madrid. L’àmbit geogràfic més fàcilment comparable -per extensió i població- i per al que és més fàcil trobar dades homogènies és la província de Barcelona versus la Comunitat de Madrid.

En els darrers deu anys, els salaris nominals a la província de Barcelona han crescut d’un 32% i a la CA de Madrid ho han fet un 29%. Tanmateix, el salari mitjà de la CA de Madrid és encara un 23% superior al de la província de Barcelona. En aquest mateix període, el valor taxat de l’habitatge a la província de Barcelona ha augmentat un 41%, nou punts per damunt dels salaris nominals, i el deteriorament de la relació entre valor taxat de l’habitatge i salari nominal arriba al 6,8%. A la CA Madrid, la relació entre valor residencial i salari es va deteriorar tres vegades -21%- més que el deteriorament de Barcelona província.

Dit d’una altra manera, en el període 2015-2024 i amb un any de salari mitjà, a la província de Barcelona s’ha passat de poder adquirir 11,6 m² d’habitatge a 10,9 m². A la CA de Madrid estaven lleument millor el 2015 (11,9 m²), però aquesta capacitat de compra s’ha reduït molt més que a la província de Barcelona, fins als 9,8 m².

En el període 2015-2024 i amb un any de salari mitjà, a la província de Barcelona s’ha passat de poder adquirir 11,6 m2 d’habitatge a 10,9 m2

Evidentment, estem parlant de salaris mitjans. Si ens concentrem en les dades salarials dels joves entre 26 i 35 anys -període convencional d’emancipació- els valors absoluts són més baixos que els de la mitjana de població assalariada, però l’evolució presenta una sorpresa significativa. Els joves de la província de Barcelona podrien comprar amb una anualitat de salari 9,5 m² d’habitatge el 2024, que millora la situació del 2015, quan només podien arribar a 9,1 m². A la CA de Madrid, en canvi, tant els valors absoluts són més baixos com l’evolució és clarament negativa, de 8,8 a 8,0 m² amb un any de salari.

La lliga europea

A partir d’una realitat inqüestionable, que és un deteriorament molt accentuat de l’accés a l’habitatge a tot Europa occidental i, especialment, a les grans ciutats, cal anar amb molt de compte amb les diferències morfològiques i funcionals abans d’establir comparacions homogènies i resultats inequívocs.

Un estudi de la Universitat Tècnica de Viena analitza més de 22 milions d'anuncis immobiliaris de 31 països europeus i ofereix una fotografia del mercat de 2024-2025. La seva principal virtut és que aplica una metodologia comuna a tot Europa.

L’estudi calcula quants metres quadrats es poden adquirir o llogar amb els ingressos locals. Els resultats revelen una crisi generalitzada d'assequibilitat de l'habitatge a Europa i assenyalen que el 44% dels habitants del territori analitzat només poden accedir a habitatges de menys de 50 metres quadrats, tot i destinar un terç dels ingressos a una hipoteca de 30 anys.

Un estudi de la Universitat Tècnica de Viena revela que el 44% dels habitants d'Europa només pot accedir a habitatges de menys de 50 m2

Si analitzem algunes de les més significatives ciutats europees segons aquest estudi ens trobem tres grans grups.

1. El bloc d'"Inaccessibilitat Extrema" (Londres, París i Amsterdam)

Aquestes tres ciutats encapçalen de manera crònica les pitjors mètriques d'assequibilitat tant per llogar com en compra:

• Londres i París: Són els nuclis on la llar amb renda mitjana es troba en la pitjor categoria del mercat de compravenda: amb una hipoteca estàndard a 30 anys, només poden aspirar a adquirir menys de 50 m² (l'equivalent a un estudi o un petit apartament d'un dormitori). El lloguer absorbeix taxes d'esforç crítiques.
• Amsterdam: Els investigadors la destaquen com una de les capitals on la crisi és més asfixiant. Pateix un efecte de saturació absolut on la pressió del mercat privat de lloguer exclou directament les rendes mitjanes-baixes, que provoquen un greu problema d'assequibilitat poblacional. L’augment de preus de l’habitatge s’estén a la regió de Rotterdam. No arriba al nivell de preus de París o Londres, però el creixement és encara més intens que el de CA Madrid o Barcelona província.

2. L'efecte desbordament del sud (Barcelona, Madrid i Milà)

• Barcelona i Madrid: L'estudi constata un increment vertiginós dels preus i les situa com a zones de forta tensió immobiliària. Un dels fenòmens clau descrits per l'estudi a Espanya és l'efecte contagi o desbordament regional: la inaccessibilitat ja no es limita als centres urbans (com l'Eixample o el districte Centro), sinó que s'ha estès cap als municipis i corones metropolitanes adjacents, creant grans clústers regionals on tampoc es pot trobar habitatge assequible.

La província de Barcelona i la CA de Madrid s’acosten a les dues grans capitals europees París i Londres, en termes del cost de l’habitatge. En els darrers deu anys, els preus creixen més intensament, però encara són de l’ordre d’un 40 o 50% inferiors als de Londres i París.

Els preus de Barcelona i Madrid creixen més intensament, però encara són un 40 o 50% inferiors als de Londres i París

• Milà: L’augment de preus a Milà i a la Llombardia encapçala tot el nord del país, molt per sobre del centre i el sud, Roma a banda. Milà és el nucli italià on el percentatge de sou net necessari per fer front al lloguer d'un espai digne és més punitiu.

3. El cas singular de Viena i el contrast de Frankfurt

• Viena: Històricament protegida pel seu gran parc d'habitatge públic i social, l'anàlisi dels investigadors alerta que fins i tot Viena ha començat a registrar zones vermelles d'inaccessibilitat en les noves promocions i lloguers privats, reduint l'espai assequible per als nous residents o joves que no tenen accés al sistema públic.
• Frankfurt: Com a capital financera d'Alemanya, Frankfurt replica el patró de Londres: els salaris alts dels treballadors del sector bancari eleven la mitjana regional de la renda, però expulsen completament els treballadors del sector serveis o del sector públic, que ja no poden pagar un habitatge dins de la ciutat.

Reflexions finals

1. Els salaris no expliquen per si sols els preus residencials. La CA de Madrid té salaris més elevats que Barcelona província, però la diferència de preus és encara més gran i va a l’alça. I Milà s'ha encarit molt més que el conjunt d'Itàlia.
2. Els mercats residencials ultrapassen els límits de les ciutats. Amsterdam i Rotterdam mostren que la pressió immobiliària es pot estendre territorialment. Bordeus il·lustra com el TGV i el teletreball poden vincular el mercat residencial d'una ciutat amb el mercat laboral d'una altra.
3. Les polítiques d'habitatge. Poden modificar molt les conseqüències socials de l'encariment. Viena no ha impedit que pugin els preus de compravenda, però el seu extens parc d'habitatge municipal i de lucre limitat redueix l'exposició d'una part important de la població al mercat lliure.
4. La trampa del salari urbà. Les grans àrees metropolitanes concentren les oportunitats laborals i ofereixen, en general, salaris més elevats. Però una part d'aquest avantatge es dilueix amb l'encariment de l'habitatge. Entre 2015 i 2024, el valor taxat dels habitatges va créixer més que els salaris mitjans tant a la Comunitat de Madrid com a la província de Barcelona, tot i que amb intensitats molt diferents.
   L'encariment de l'habitatge pot acabar perjudicant l'activitat econòmica. Les dificultats de Milà per retenir mestres són un exemple especialment expressiu. A casa nostra, el malestar de mestres i sanitaris també té molt a veure amb aquest fenomen. Recordem el cas del professor d’institut que feia vint anys que vivia a la casa Orsola de Barcelona i ara havia de ser desnonat. L’Ajuntament va acabar comprant l’immoble, però no és una solució que pugui generalitzar en tots els casos.
   Les dades europees mostren, a més, que aquesta tensió no evoluciona de manera uniforme entre les grans metròpolis. La qüestió ja no és només on es guanya més, sinó quina capacitat residencial proporciona realment aquest salari. Aquesta evolució diferencial afecta especialment els costos dels treballadors i dels serveis públics de l’estat del benestar. Les pimes, que no poden pagar sous tan elevats com les grans empreses i, en general, els serveis personals molt intensius en mà d’obra.
5. L'encariment de l'habitatge pot acabar erosionant els avantatges d'aglomeració de les grans metròpolis. Si les empreses i els serveis públics han de pagar salaris cada vegada més elevats per atreure treballadors que no poden permetre's viure a prop, una part dels guanys de productivitat urbana es trasllada al mercat immobiliari.

Quan l'habitatge absorbeix l'avantatge salarial, la ciutat pot començar a perdre part del seu avantatge competitiu.