L'any 2005 es van acabar a Catalunya 74.706 habitatges. El 2006, 77.309. El 2007, 79.580. El 2023 i el 2024, 14.000 cada any. L’any passat, se’n van acabar poc més de 16.000. Què ha passat perquè, tot i la lleugera recuperació de l’any passat, construïm només un 20% del nombre habitatges del 2007?
La burocràcia, les restriccions urbanístiques, el marc fiscal? Si fa o no fa, tot es manté com fa vint anys. La caiguda de la demanda? El nombre d’habitants entre l’any 2000 i el 2010 va créixer d’un milió de persones. Entre 2014 i 2024, ho ha fet en 700.000. Una certa diferència, però que tampoc no justifica la brutal caiguda de l’oferta de nous habitatges. La crisi immobiliària de 2008? Aquí ens hi acostem una mica més, però fa deu anys que el PIB català en termes reals va superar els valors del 2008 i, amb el parèntesi de la pandèmia, hem crescut amb intensitat des d’aleshores: un 17,8% acumulat en els darrers deu anys.
En aquest article procurarem explicar per què s’ha produït aquesta caiguda de la producció de nous habitatges, amb les consegüents repercussions en els preus —compra i lloguer—, la caiguda de noves llars, l’endarreriment de l’edat d’emancipació dels nostres joves i moltes altres conseqüències més.
El model financer que permetia el creixement exponencial dels nous habitatges ja no existeix
El primer que constatem és una caiguda del finançament hipotecari. Segons el Banc d’Espanya, entre el 2005 i el 2008, en plena bombolla financera, el saldo de crèdit a empreses immobiliàries —promoció i construcció— es va duplicar. El 2014, quan comencem a recuperar empenta econòmica i sempre en termes corrents, aquest saldo estava en nivells inferiors als del 2005. El 2024, al cap de deu anys, l’endeutament del sector immobiliari s’havia reduït a la meitat i era menys d’una quarta part del moment culminant, el 2008.
El model financer que permetia construir fins a 80.000 habitatges anuals ha desaparegut. El saldo de crèdit a constructors i activitats immobiliàries és avui un 80% inferior al de 2008, mentre que el crèdit hipotecari de les famílies només s'ha reduït un 24%.
El saldo de crèdit a constructors i activitats immobiliàries és avui un 80% inferior al de 2008, mentre que el crèdit hipotecari de les famílies només s'ha reduït un 24%
Aquesta enorme contracció del finançament empresarial s’afegeix a la desaparició de moltes empreses del sector de la construcció. Entre el 2008 i el 2014, el nombre d’empreses del sector cau un 37%, mentre que per al conjunt d’empreses de l’economia catalana la desaparició només és del 8%. La caiguda es produeix de forma continuada durant cada any d’aquest període i, per tant, no es tracta tant d’una caiguda puntual com de la destrucció continuada de capacitat empresarial.
Unes empreses de promoció immobiliària massa petites i inestables
Resulta igualment interessant constatar l’evolució i la rellevància de les empreses de promoció immobiliària sense treballadors. Si el 2018, abans de la covid-19, representaven el 80% del total, el 2025 encara són el 70%. Són les que més han caigut, però continuen sent àmpliament majoritàries dins la promoció immobiliària. Cal remarcar la rellevància d’aquesta tipologia d’empreses promotores, perquè “sense assalariats” pot incloure moltes societats vehicle creades per a una promoció concreta, patrimonials o estructures en què tota l'obra s'externalitza.
De fet, tenim un sector molt atomitzat i, presumiblement, inestable. Segons l’Idescat, el 2025 només disposàvem de 95 empreses a tot Catalunya amb més de deu treballadors, poc més de l’1% del total. És a dir, la promoció immobiliària continua sent un sector extraordinàriament atomitzat, amb molt poques empreses dotades d'una estructura laboral pròpia significativa. Molt possiblement inversament proporcional a la solidesa i la continuïtat en el temps i amb la vocació de negoci més enllà de les oportunitats o els projectes conjunturals.
La promoció immobiliària continua sent un sector extraordinàriament atomitzat, amb molt poques empreses dotades d'una estructura laboral pròpia significativa
Durant l’auge de la bombolla, van ser molts els que van entrar en un sector sense ser-ne professionals. Simplement, veien l’oportunitat de fer diners de forma senzilla, ràpida i, aparentment, segura. La barrera d'entrada durant el boom era extraordinàriament baixa perquè el finançament bancari permetia apalancar-se molt i no haver de disposar de gaire capital propi. Empresaris d'altres sectors, propietaris de terrenys, constructors locals, inversors... podien convertir-se en promotors.
Quan s'enfonsa el mercat, molts desapareixen. I no simplement perquè facin fallida. Desapareix l'ecosistema financer que els permetia l’existència i que estava alimentat principalment per les caixes d’estalvis, la major part de les quals també acabaren pagant-ho desapareixent o transformant-se profundament.
Un sector més solvent, però amb menys capacitat de resposta
Tanmateix, és cert que avui el sector promotor ha guanyat més professionalitat i està més capitalitzat. Per començar una promoció necessites sòl, capital propi, finançament bancari i un grau important de prevendes. Això exclou una bona part d'aquella oferta empresarial marginal que apareixia automàticament quan els preus pujaven acceleradament i, fins i tot la demanda més dubtosa, aconseguia crèdits hipotecaris de les mateixes entitats financeres. Avui el promotor ha de demostrar moltes coses més que l’existència d’una demanda solvent abans de construir; durant la bombolla, el mateix crèdit ajudava a crear la demanda que justificava continuar construint.
Per tant, la corba d'oferta s'ha tornat clarament menys elàstica, amb menys capacitat de resposta per atendre un augment de la demanda potencial.
El problema dels costos i de l’assignació de recursos
Arran de la covid-19, tot just quan l’activitat començava a recuperar-se, es van fer evidents altres problemes per al qui volia promoure habitatge.
En primer lloc, ha augmentat el cost d’alguns materials essencials de construcció: ciment, morter, formigó, calç. I també tubs de coure, sanitaris, radiadors... Els promotors calculen que de mitjana aquests materials van incrementar-se d’un 45 a un 50% entre el 2019 i el 2025. Tanmateix, el cost total de construcció a Espanya només ha augmentat en un 23%. Com s’explica una diferència tan gran si abans de la pandèmia els costos dels materials representaven quasi el 60% del total?
En segon lloc, ens trobem amb l’escassedat de mà d'obra especialitzada. Molts treballadors van abandonar el sector i avui costa trobar treballadors professionals que els substitueixin. El més rellevant, però, és que els salaris del sector han perdut atractiu respecte a altres activitats. Sempre han estat per sota de la indústria, però abans eren lleugerament superiors als del conjunt dels serveis i ara, no. El 2024 el salari mitjà per hora era de 21,7 euros a la indústria, 20 euros als serveis i 17,7 euros a la construcció. Per què, doncs, si falta mà d’obra no se’ls paga millor, sinó al contrari? Hi té a veure l’augment dels costos dels materials, molts dels quals que han pujat el doble que el preu final de les edificacions?
Els salaris del sector sempre han estat per sota de la indústria, però abans eren lleugerament superiors als del conjunt dels serveis i ara, no
Ara, si el nombre d’habitatges ha caigut un 80% i el crèdit a promotors i constructors també, el nombre de treballadors només ho ha fet en 44%. On són aquests treballadors de diferència? Molt probablement en altres activitats d’immobles no residencials —oficines, hotels, centres comercials— i infraestructures. No sembla que Catalunya tingui només un problema de manca absoluta de mà d'obra constructora. Té també un problema d'assignació de capacitat constructiva cap a l'habitatge nou.
I ara, què hem de fer?
El repte no és tornar al model que permetia construir 80.000 habitatges anuals, perquè aquell mateix model va contribuir a provocar una crisi financera que vam acabar pagant entre tots. El repte és recuperar una part de la capacitat de resposta que tenia l'oferta sense assumir els riscos que la feien possible. Emprendre una política potent de promoció d’habitatges de protecció oficial (HPO) és imprescindible, tot i que només és una solució a mitjà i llarg termini, però en la que no podem acumular més anys de retard.
Emprendre una política potent de promoció d’habitatges de protecció oficial és imprescindible, tot i que només és una solució a mitjà i llarg termini, però en la que no podem acumular més anys de retard
Amb tot i això, amb l’HPO difícilment n'hi haurà prou. Si volem multiplicar la producció actual, també caldrà tornar a atreure capital i operadors cap a la promoció residencial. No a còpia de facilitar l’especulació ni els rendiments de dos dígits. Però sí amb el suport en termes de finançament —començant per l’ICF i seguint amb convenis amb la banca— i prestar suport perquè nous operadors —promotors forans, fons sobirans, entitats sense ànim de lucre...— entrin en un mercat que els ofereixi estabilitat, seguretat i un rendiment raonable, però no especulatiu.
Hem construït un sector immobiliari molt més solvent que el del 2007. Ara ens falta aconseguir que també sigui capaç de construir habitatges.
Afegir VIA Empresa com a font preferida de Google de forma gratuïta
Estigues informat amb les últimes notícies d'actualitat