El coste de la vivienda y la trampa del salario urbano

Milán se queda sin maestros porque con su sueldo no pueden pagarse un piso en la ciudad. El Corriere della Sera informa que cerca de un millar de maestros han abandonado su destino en la ciudad, probablemente hacia sus lugares de origen, más económicos por el mismo sueldo.

Los maestros italianos cobran entre 1.350 y 2.000 euros mensuales, mientras que los alquileres en el área metropolitana de Milán han subido un 20% desde 2021. Con un salario inicial de 1.350 euros, una habitación de 700 euros representa más de la mitad de los ingresos. Al principio de este curso, el 20% de las plazas habían quedado vacantes en la ciudad y su área metropolitana: muchos maestros prefieren quedarse con asignaciones provisionales de plaza cerca de su lugar de origen que no convertirse en fijos en la gran capital económica del país.

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Decretos de vivienda: “Progresa, pero demasiado lentamente”

La progresiva divergencia entre la evolución de las retribuciones salariales y el coste de la vivienda amenaza a Milán, como a muchas otras ciudades de Europa, con que muchos trabajadores que necesita no puedan asumir el coste residencial.

Barcelona y Madrid, evoluciones paralelas con matices significativos

Podemos profundizar en los casos de Barcelona y Madrid. La comparación estricta entre ambos municipios es engañosa, porque Madrid es seis veces más grande que Barcelona. La capital catalana actúa como distrito central de una gran área metropolitana que es lo que, en realidad, es el municipio de Madrid. Trasladar la comparación a las respectivas comunidades autónomas también es poco recomendable. La extensión de Catalunya multiplica por cuatro la de la Comunidad Autónoma (CA) de Madrid. El ámbito geográfico más fácilmente comparable -por extensión y población- y para el que es más fácil encontrar datos homogéneos es la provincia de Barcelona versus la Comunidad de Madrid.

En los últimos diez años, los salarios nominales en la provincia de Barcelona han crecido un 32% y en la CA de Madrid lo han hecho un 29%. Sin embargo, el salario medio de la CA de Madrid es todavía un 23% superior al de la provincia de Barcelona. En este mismo período, el valor tasado de la vivienda en la provincia de Barcelona ha aumentado un 41%, nueve puntos por encima de los salarios nominales, y el deterioro de la relación entre valor tasado de la vivienda y salario nominal alcanza el 6,8%. En la CA Madrid, la relación entre valor residencial y salario se deterioró tres veces -21%- más que el deterioro de Barcelona provincia.

Dicho de otra manera, en el período 2015-2024 y con un año de salario medio, en la provincia de Barcelona se ha pasado de poder adquirir 11,6 m² de vivienda a 10,9 m². En la CA de Madrid estaban levemente mejor en 2015 (11,9 m²), pero esta capacidad de compra se ha reducido mucho más que en la provincia de Barcelona, hasta los 9,8 m².

En el período 2015-2024 y con un año de salario medio, en la provincia de Barcelona se ha pasado de poder adquirir 11,6 m2 de vivienda a 10,9 m2

Evidentemente, estamos hablando de salarios medios. Si nos concentramos en los datos salariales de los jóvenes entre 26 y 35 años -período convencional de emancipación- los valores absolutos son más bajos que los de la media de población asalariada, pero la evolución presenta una sorpresa significativa. Los jóvenes de la provincia de Barcelona podrían comprar con una anualidad de salario 9,5 m² de vivienda en 2024, lo que mejora la situación de 2015, cuando solo podían llegar a 9,1 m². En la CA de Madrid, en cambio, tanto los valores absolutos son más bajos como la evolución es claramente negativa, de 8,8 a 8,0 m² con un año de salario.

La liga europea

A partir de una realidad incuestionable, que es un deterioro muy acentuado del acceso a la vivienda en toda Europa occidental y, especialmente, en las grandes ciudades, hay que ir con mucho cuidado con las diferencias morfológicas y funcionales antes de establecer comparaciones homogéneas y resultados inequívocos.

Un estudio de la Universidad Técnica de Viena analiza más de 22 millones de anuncios inmobiliarios de 31 países europeos y ofrece una fotografía del mercado de 2024-2025. Su principal virtud es que aplica una metodología común en toda Europa.

El estudio calcula cuántos metros cuadrados se pueden adquirir o alquilar con los ingresos locales. Los resultados revelan una crisis generalizada de asequibilidad de la vivienda en Europa y señalan que el 44% de los habitantes del territorio analizado solo pueden acceder a viviendas de menos de 50 metros cuadrados, a pesar de destinar un tercio de los ingresos a una hipoteca de 30 años.

Un estudio de la Universidad Técnica de Viena revela que el 44% de los habitantes de Europa solo puede acceder a viviendas de menos de 50 m2

Si analizamos algunas de las más significativas ciudades europeas según este estudio nos encontramos tres grandes grupos.

1. El bloque de "Inaccesibilidad Extrema" (Londres, París y Ámsterdam)

Estas tres ciudades encabezan de manera crónica las peores métricas de asequibilidad tanto para alquilar como en compra:

• Londres y París: Son los núcleos donde el hogar con renta media se encuentra en la peor categoría del mercado de compraventa: con una hipoteca estándar a 30 años, solo pueden aspirar a adquirir menos de 50 m² (el equivalente a un estudio o un pequeño apartamento de un dormitorio). El alquiler absorbe tasas de esfuerzo críticas.
• Ámsterdam: Los investigadores la destacan como una de las capitales donde la crisis es más asfixiante. Sufre un efecto de saturación absoluto donde la presión del mercado privado de alquiler excluye directamente las rentas medias-bajas, que provocan un grave problema de asequibilidad poblacional. El aumento de precios de la vivienda se extiende a la región de Róterdam. No llega al nivel de precios de París o Londres, pero el crecimiento es aún más intenso que el de CA Madrid o Barcelona provincia.

2. El efecto desbordamiento del sur (Barcelona, Madrid y Milán)

• Barcelona y Madrid: El estudio constata un incremento vertiginoso de los precios y las sitúa como zonas de fuerte tensión inmobiliaria. Uno de los fenómenos clave descritos por el estudio en España es el efecto contagio o desbordamiento regional: la inaccesibilidad ya no se limita a los centros urbanos (como el Eixample o el distrito Centro), sino que se ha extendido hacia los municipios y coronas metropolitanas adyacentes, creando grandes clústeres regionales donde tampoco se puede encontrar vivienda asequible.

La provincia de Barcelona y la CA de Madrid se acercan a las dos grandes capitales europeas París y Londres, en términos del coste de la vivienda. En los últimos diez años, los precios crecen más intensamente, pero aún son del orden de un 40 o 50% inferiores a los de Londres y París.

Los precios de Barcelona y Madrid crecen más intensamente, pero aún son un 40 o 50% inferiores a los de Londres y París

• Milán: El aumento de precios en Milán y en Lombardía encabeza todo el norte del país, muy por encima del centro y el sur, Roma aparte. Milán es el núcleo italiano donde el porcentaje de sueldo neto necesario para hacer frente al alquiler de un espacio digno es más punitivo.

3. El caso singular de Viena y el contraste de Fráncfort

• Viena: Históricamente protegida por su gran parque de vivienda pública y social, el análisis de los investigadores alerta de que incluso Viena ha empezado a registrar zonas rojas de inaccesibilidad en las nuevas promociones y alquileres privados, reduciendo el espacio asequible para los nuevos residentes o jóvenes que no tienen acceso al sistema público.
• Fráncfort: Como capital financiera de Alemania, Fráncfort replica el patrón de Londres: los salarios altos de los trabajadores del sector bancario elevan la media regional de la renta, pero expulsan completamente a los trabajadores del sector servicios o del sector público, que ya no pueden pagar una vivienda dentro de la ciudad.

Reflexiones finales

1. Los salarios no explican por sí solos los precios residenciales. La CA de Madrid tiene salarios más elevados que Barcelona provincia, pero la diferencia de precios es aún mayor y va al alza. Y Milán se ha encarecido mucho más que el conjunto de Italia.
2. Los mercados residenciales sobrepasan los límites de las ciudades. Ámsterdam y Róterdam muestran que la presión inmobiliaria se puede extender territorialmente. Burdeos ilustra cómo el TGV y el teletrabajo pueden vincular el mercado residencial de una ciudad con el mercado laboral de otra.
3. Las políticas de vivienda. Pueden modificar mucho las consecuencias sociales del encarecimiento. Viena no ha impedido que suban los precios de compraventa, pero su extenso parque de vivienda municipal y de lucro limitado reduce la exposición de una parte importante de la población al mercado libre.
4. La trampa del salario urbano. Las grandes áreas metropolitanas concentran las oportunidades laborales y ofrecen, en general, salarios más elevados. Pero una parte de esta ventaja se diluye con el encarecimiento de la vivienda. Entre 2015 y 2024, el valor tasado de las viviendas creció más que los salarios medios tanto en la Comunidad de Madrid como en la provincia de Barcelona, aunque con intensidades muy diferentes.
   El encarecimiento de la vivienda puede acabar perjudicando la actividad económica. Las dificultades de Milán para retener maestros son un ejemplo especialmente expresivo. En nuestro país, el malestar de maestros y sanitarios también tiene mucho que ver con este fenómeno. Recordemos el caso del profesor de instituto que llevaba veinte años viviendo en la casa Orsola de Barcelona y ahora tenía que ser desahuciado. El Ajuntament acabó comprando el inmueble, pero no es una solución que pueda generalizarse en todos los casos.
   Los datos europeos muestran, además, que esta tensión no evoluciona de manera uniforme entre las grandes metrópolis. La cuestión ya no es solo dónde se gana más, sino qué capacidad residencial proporciona realmente este salario. Esta evolución diferencial afecta especialmente a los costes de los trabajadores y de los servicios públicos del estado del bienestar. Las pymes, que no pueden pagar sueldos tan elevados como las grandes empresas y, en general, los servicios personales muy intensivos en mano de obra.
5. El encarecimiento de la vivienda puede acabar erosionando las ventajas de aglomeración de las grandes metrópolis. Si las empresas y los servicios públicos tienen que pagar salarios cada vez más elevados para atraer a trabajadores que no pueden permitirse vivir cerca, una parte de las ganancias de productividad urbana se traslada al mercado inmobiliario.

Cuando la vivienda absorbe la ventaja salarial, la ciudad puede empezar a perder parte de su ventaja competitiva.