El cicle incert en què es troba immers el mercat de l’habitatge a Catalunya, Barcelona i la seva àrea metropolitana no és pas nou, però s'accentua cada cop més. Així ho constata l’Informe de Mercat 2025 d’Amat Immobiliaris, presentat aquest dimecres pel director general, Guifré Homedes, que ha volgut definir el moment actual com un “mentrestant”. "Encara que el Pla 50.000 i les col·laboracions publicoprivades avancin, no veurem millores fins al 2030, i això amb sort i eficiència", ha assenyalat contundent.
La paraula que més es repeteix a l’estudi és “inseguretat”, i aquesta travessa tots els agents -propietaris, llogaters, promotors i inversors- i genera comportaments que distorsionen encara més el mercat. “Hi ha un sentiment d’inseguretat generalitzada que afecta tots els intervinents”, ha explicat Homedes. El resultat és un "cercle pervers" que es retroalimenta: propietaris que venen pisos llogats tot i no patir cap problema de morositat, llogaters que compren "per por" que no els renovin, famílies que recuperen habitatges per als fills i expulsen llogaters solvents, i inversors que desapareixen.
Lloguers pels núvols en un mercat "escàs" i "polaritzat"
Homedes ha assegurat que l’oferta del mercat de lloguer no s’ha recuperat i que, a més, s'està polaritzant. L’habitatge disponible es desplaça cap a pisos més grans, però també ho fa cap a unitats molt més petites, mentre que la tipologia mitjana, la més sol·licitada, s’esvaeix. Aquesta polarització tensiona encara més els preus, que pugen de manera constant malgrat el topall de rendes a les zones tensionades.
L’oferta de lloguer continua sense recuperar-se i es polaritza: l’habitatge disponible es concentra en pisos molt grans o molt petits, mentre que la tipologia mitjana s’esvaeix
El grup ha constatat que, tot i haver formalitzat més contractes nous el 2025, la disponibilitat real continua en mínims. I en aquest context, els candidats amb més ingressos són els que tenen més opcions d’accedir a un lloguer. A Barcelona, els estrangers ja signen el 58% dels contractes (abans de la pandèmia eren el 15%), i a Sant Cugat del Vallès i Sant Just Desvern ja freguen la meitat. “Qui capitalitza la regulació són els que tenen més poder adquisitiu”, ha advertit Homedes, i ha recordat que molts d’aquests perfils arriben a través de multinacionals.
Però la fotografia és encara més crua quan es mira el dia a dia del mercat. La pressió és tan elevada que els pisos es reserven "en minuts" i les sol·licituds arriben en massa. Des del grup immobiliari reben missatges directes de demandants de lloguer que adjunten currículums detallats. El boca-orella s’ha convertit en un filtre que exclou qui no té xarxa, i l’accés al lloguer és, segons Homedes, “pràcticament impossible” per a molts perfils locals.
En paral·lel, val a dir que la desaparició de la tipologia mitjana d'habitatge respon a múltiples causes: menys rotació, derivació cap a la venda quan queden buits, o destinació a fills i familiars. Paral·lelament, el llogater local jove ha perdut pes, i el perfil majoritari se situa ja entre els 40 i els 60 anys. Tot plegat queda reflectit en els preus: la repercussió mitjana ha passat de 15,09 euros el metre quadrat al mes el 2024 a 16,45 el 2025, un increment del 8,9%. La renda mitjana absoluta també ha pujat un 7,1%.
L'efecte immediat d’aquest desplaçament és clar: el llogater queda cada cop més exposat i li és molt més difícil aconseguir un contracte nou. Davant la incertesa legislativa, molts propietaris opten per renovacions tàcites mensuals. En aquest sentit, dues terceres parts dels contractes que havia de renovar Amat Immobiliaris el 2025, s’han prorrogat en lloc de formalitzar-se de nou.
Amb tot, Homedes ha afirmat que el mercat de lloguer viu una situació “pitjor” que l’any anterior, i ha advertit que encara pot deteriorar-se més si s’apliquen mesures com la limitació a la compra especulativa en l’àmbit del lloguer. Davant d’aquest escenari, ha reclamat actuar amb rapidesa mitjançant la suma d'oferta de manera immediata, l'obertura del debat sobre la densificació i la necessitat de deixar de tractar els inversors com a enemics. “Es necessita capital privat per fer habitatges”, ha insistit.
La compravenda resisteix, però els inversors s'evaporen
Pel que fa a la compravenda, Homedes ha ressaltat que l'oferta d'obra nova continua en nivells “baixos i insuficients”, especialment a la capital catalana. Els preus s’han mantingut estables, amb tendència alcista en algunes zones, i la demanda s'ha concentrat en habitatges de gran superfície de segona mà.
Però el que més preocupa novament és la desaparició dels inversors: a Sant Cugat del Vallès i Sant Just Desven no n’han tingut cap, quan històricament representaven un 20% de les operacions. En canvi, a Barcelona, els fons només han comprat un 9% dels pisos venuts. “És inaudit i comporta que no hi hagi oportunitats per accedir al mercat de lloguer”, ha lamentat Homedes.
La desaparició dels inversors encén les alarmes del grup Amat: a Sant Cugat i Sant Just ja no n’hi ha cap, i a Barcelona només representen el 9% de les compres
Davant d’aquest buit, el capital que queda s’ha desplaçat cap al lloguer de temporada, un segment que no mostra signes de debilitament i que és clarament internacional: el 64% d'aquests contractes els signen estrangers, principalment estudiants i professionals sanitaris en estades temporals.
A més, ha crescut el pes dels compradors de més de 60 anys en els immobles de segona mà, un fenomen que Amat ha titllat de "preocupant": “Que el dinamisme del mercat es desplaci cap a segments d’edat avançada no és un indicador positiu en termes de vitalitat econòmica i social”, ha assenyalat.
Per Homedes, l'envelliment del comprador és l’última prova que el mercat perd vitalitat i capacitat de relleu. I és des d’aquesta lectura que formula el seu avís més dur: amb l’actual marc regulatori i el ritme de generació d’oferta, “no ens en sortirem”. "Fiar-ho tot a un hipotètic parc públic és un error", ha conclòs, tot reclamant un parc social mixt -de venda i de lloguer- i “valentia política” per afrontar les reformes estructurals.