El ciclo incierto en el que se encuentra inmerso el mercado de la vivienda en Catalunya, Barcelona y su área metropolitana no es nuevo, pero se acentúa cada vez más. Así lo constata el Informe de Mercado 2025 de Amat Immobiliaris, presentado este miércoles por el director general, Guifré Homedes, que ha querido definir el momento actual como un “mientras tanto”. "Aunque el Plan 50.000 y las colaboraciones público-privadas avancen, no veremos mejoras hasta 2030, y eso con suerte y eficiencia", ha señalado contundente.
La palabra que más se repite en el estudio es “inseguridad”, y esta atraviesa a todos los agentes -propietarios, inquilinos, promotores e inversores- y genera comportamientos que distorsionan aún más el mercado. “Hay un sentimiento de inseguridad generalizada que afecta a todos los intervinientes”, ha explicado Homedes. El resultado es un "círculo perverso" que se retroalimenta: propietarios que venden pisos alquilados a pesar de no sufrir ningún problema de morosidad, inquilinos que compran "por miedo" a que no les renueven, familias que recuperan viviendas para los hijos y expulsan a inquilinos solventes, e inversores que desaparecen.
Alquileres por las nubes en un mercado "escaso" y "polarizado"
Homedes ha asegurado que la oferta del mercado de alquiler no se ha recuperado y que, además, se está polarizando. La vivienda disponible se desplaza hacia pisos más grandes, pero también lo hace hacia unidades mucho más pequeñas, mientras que la tipología media, la más solicitada, se desvanece. Esta polarización tensa aún más los precios, que suben de manera constante a pesar del tope de rentas en las zonas tensionadas.
La oferta de alquiler continúa sin recuperarse y se polariza: la vivienda disponible se concentra en pisos muy grandes o muy pequeños, mientras que la tipología media se desvanece
El grupo ha constatado que, a pesar de haber formalizado más contratos nuevos en 2025, la disponibilidad real continúa en mínimos. Y en este contexto, los candidatos con más ingresos son los que tienen más opciones de acceder a un alquiler. En Barcelona, los extranjeros ya firman el 58% de los contratos (antes de la pandemia eran el 15%), y en Sant Cugat del Vallès y Sant Just Desvern ya rozan la mitad. “Quien capitaliza la regulación son los que tienen más poder adquisitivo”, ha advertido Homedes, y ha recordado que muchos de estos perfiles llegan a través de multinacionales.
Pero la fotografía es aún más cruda cuando se mira el día a día del mercado. La presión es tan elevada que los pisos se reservan "en minutos" y las solicitudes llegan en masa. Desde el grupo inmobiliario reciben mensajes directos de demandantes de alquiler que adjuntan currículums detallados. El boca a boca se ha convertido en un filtro que excluye a quien no tiene red, y el acceso al alquiler es, según Homedes, “prácticamente imposible” para muchos perfiles locales.
En paralelo, cabe decir que la desaparición de la tipología media de vivienda responde a múltiples causas: menos rotación, derivación hacia la venta cuando quedan vacíos, o destino a hijos y familiares. Paralelamente, el inquilino local joven ha perdido peso, y el perfil mayoritario se sitúa ya entre los 40 y los 60 años. Todo ello queda reflejado en los precios: la repercusión media ha pasado de 15,09 euros el metro cuadrado al mes en 2024 a 16,45 en 2025, un incremento del 8,9%. La renta media absoluta también ha subido un 7,1%.
El efecto inmediato de este desplazamiento es claro: el inquilino queda cada vez más expuesto y le es mucho más difícil conseguir un contrato nuevo. Ante la incertidumbre legislativa, muchos propietarios optan por renovaciones tácitas mensuales. En este sentido, dos terceras partes de los contratos que tenía que renovar Amat Immobiliaris en 2025, se han prorrogado en lugar de formalizarse de nuevo.
Con todo, Homedes ha afirmado que el mercado de alquiler vive una situación “peor” que el año anterior, y ha advertido que todavía puede deteriorarse más si se aplican medidas como la limitación a la compra especulativa en el ámbito del alquiler. Ante este escenario, ha reclamado actuar con rapidez mediante la suma de oferta de manera inmediata, la apertura del debate sobre la densificación y la necesidad de dejar de tratar a los inversores como enemigos. “Se necesita capital privado para hacer viviendas”, ha insistido.
La compraventa resiste, pero los inversores se evaporan
En cuanto a la compraventa, Homedes ha resaltado que la oferta de obra nueva continúa en niveles “bajos e insuficientes”, especialmente en la capital catalana. Los precios se han mantenido estables, con tendencia alcista en algunas zonas, y la demanda se ha concentrado en viviendas de gran superficie de segunda mano.
Pero lo que más preocupa nuevamente es la desaparición de los inversores: en Sant Cugat del Vallès y Sant Just Desven no han tenido ninguno, cuando históricamente representaban un 20% de las operaciones. En cambio, en Barcelona, los fondos solo han comprado un 9% de los pisos vendidos. “Es inaudito y comporta que no haya oportunidades para acceder al mercado de alquiler”, ha lamentado Homedes.
La desaparición de los inversores enciende las alarmas del grupo Amat: en Sant Cugat y Sant Just ya no hay ninguno, y en Barcelona solo representan el 9% de las compras
Ante este vacío, el capital que queda se ha desplazado hacia el alquiler de temporada, un segmento que no muestra signos de debilitamiento y que es claramente internacional: el 64% de estos contratos los firman extranjeros, principalmente estudiantes y profesionales sanitarios en estancias temporales.
Además, ha crecido el peso de los compradores de más de 60 años en los inmuebles de segunda mano, un fenómeno que Amat ha calificado de "preocupante": “Que el dinamismo del mercado se desplace hacia segmentos de edad avanzada no es un indicador positivo en términos de vitalidad económica y social”, ha señalado.
Para Homedes, el envejecimiento del comprador es la última prueba de que el mercado pierde vitalidad y capacidad de relevo. Y es desde esta lectura que formula su aviso más duro: con el actual marco regulatorio y el ritmo de generación de oferta, “no saldremos adelante”. "Fiarlo todo a un hipotético parque público es un error", ha concluido, reclamando un parque social mixto -de venta y de alquiler- y “valentía política” para afrontar las reformas estructurales.