"L'any passat es van iniciar 14.000 habitatges, però la població va créixer en 125.000 persones", declarava fa poc el president de la Cambra de Propietaris per justificar les tensions en el mercat de l'habitatge. Però on hem de posar el problema, al numerador o al denominador?
Un joc de despropòsits
Quan el president Illa accepta acríticament la previsió de l'Idescat que el 2050 arribarem als deu milions d'habitants, com si fos una variable externa en què no es pot fer res, és lògic que la preocupació se centri en aquesta minsa quantitat d'habitatges iniciats. El cert és que al ritme de l'any passat, la previsió de població per al 2050 encara es quedarà curta. Aleshores, el Govern diu primer que construirà 50.000 habitatges públics d'aquí al 2030. Sis mesos després apuja l'aposta: el Govern promourà 214.000 nous habitatges. Ara, sense calendari. Al ritme de l'any passat, caldrien més de quinze anys. Ja ho veurem.
Illa va parlar de mobilitzar sòl, de planejament que cal culminar, d'augmentar les densitats previstes (sic)... Primer caldrà, però, disposar de paletes, que no n'hi ha. I qualsevol que vulgui reformar un habitatge sap en la mateixa pell la manca de personal i d'empreses de les diferents especialitats constructives, d'"industrials", en l'argot del sector. Promourem la immigració de nous treballadors de la construcció per fer pisos per a l'augment de la demanda que aquesta immigració genera? N'estem segurs que tot plegat no és un joc de despropòsits?
Els lloguers que atreuen la immigració
Molts municipis no tenen cap interès a créixer més, perquè no es tracta només de fer pisos, sinó de fer ciutat. I això és molt més car, lent i complicat. A més del perill de desnaturalitzar la vida d'aquella comunitat. Ara mateix, a molts municipis petits i mitjans de les comarques de l'interior, hi arriba nova població, sovint d'origen magribí. Atreta pels llocs de treball vacants a la zona? No pas exactament. Atreta per un parc d'habitatges vells i en males condicions on ningú del país està interessat a viure-hi i que per tot plegat tenen uns lloguers molt baixos.
Ara mateix, al nucli antic de Cardona, per citar un exemple, es poden trobar habitatges de lloguer per 150 euros al mes. A Manresa fa temps que al nucli antic és ocupat molt majoritàriament per població immigrada. No és casualitat que l'alcaldia de la capital del Bages sigui el gran objectiu electoral d'Aliança. I podríem parlar de moltes altres poblacions de la Catalunya interior.
Qualsevol que vulgui reformar un habitatge sap en la mateixa pell la manca de personal i d'empreses de les diferents especialitats constructives, d'"industrials", en l'argot del sector
El cert és que el títol d'aquest article fa referència a la compra especulativa i hem començat per una llarga introducció sobre la construcció d'habitatge i de ciutat i la immigració poc qualificada. El problema és que tractar un sol aspecte de l'habitatge -en aquest cas, l'especulació, que hi és i força- fora del context general molt més ampli i complex ens duu a nosaltres a fer introduccions més àmplies del que toca. I als governs i a les forces polítiques a confondre les parts amb el tot, els efectes amb les causes. I ara el Govern Illa enceta el meló de la compra especulativa amb una comissió d'estudi que ha d'establir recomanacions d'aquí a pocs mesos. N'hi ha que es pensen que només limitant l'especulació podríem resoldre-ho tot. I no.
La construcció: un sector reduït a la mínima expressió
Des de la Cambra de la Propietat ens diuen coses sucoses, encara que lògicament sempre escombren cap a casa seva. Primer, que arrosseguem encara l'impacte de la crisi immobiliària de fa quinze anys, on es van arruïnar molts promotors i constructors i molts treballadors van haver d'abandonar el sector. Ho apuntàvem fa un moment. Tenim un sector dimensionat per fer 14.000 habitatges a l'any i no és fàcil fer gaires salts d'un dia per l'altre.
Fins i tot, fa pocs dies un destacat empresari badaloní deia que és igual de dur treballar a un supermercat que a la construcció, a veure qui s'hi animava. I el mateix podem dir dels «industrials», que treballen amb carteres a sis mesos vista per no enganxar-se els dits. O dels promotors, que ja han vist que no tot el que es construeix té sortida al mercat i per això encara hi ha tants pisos de la Sareb sense col·locar.
Els impactes retardats de la bombolla del 2008
Segons un informe de l'Agència Tributària, a Barcelona la rendibilitat bruta del sector és del 4,2% i això el fa poc atractiu per invertir-hi. Illa diu que arribarà al 5% en les promocions que vol que s'emprenguin per aconseguir els 214.000 habitatges promesos. Poca diferència, sobretot tenint en compte la tradició del sector, amb rendibilitats molt més elevades i les alternatives en el mateix àmbit del totxo: oficines, hotels, centres comercials...
A diferència del 2008, ara els preus pugen per manca d'oferta suficient per a una demanda disparada per l'augment de població. Aleshores, les facilitats creditícies van fer que moltes famílies optessin per l'adquisició d'habitatge malgrat comptar amb uns ingressos reduïts i, sobretot, precaris. Unes facilitats creditícies de les quals també s'aprofitaven molts promotors per fer diners ràpids -sovint amb vendes sobre plànol- i amb escàs capital propi. Mentrestant, els bancs inflaven les taxacions -confiats en ràpides revaloritzacions- per prestar diners amb escreix a promotors i famílies. Ara tots són molt més prudents i restrictius.
L'auge de l'economia especulativa
L'especulació és un fenomen gairebé inherent a la història econòmica. A la Barcelona tancada a les muralles ja en sabien molt d'especular amb el sòl i els habitatges. Borsa i finances a banda, avui, l'especulació arriba a tota mena de productes materials on hi ha expectatives de ràpids increments de preu, des de l'energia als cereals passant pel coure o qualsevol altre mineral. I, en primer lloc, el sector immobiliari.
Avui l'especulació arriba a tota mena de productes materials on hi ha expectatives de ràpids increments de preu, des de l'energia als cereals passant pel coure o qualsevol altre mineral
La situació de Barcelona i el continu urbà de la ciutat presenta, a més, un component especulatiu addicional, en una ciutat «acabada», on resten molt pocs solars lliures. El creixement del parc d'habitatges s'ha de fer per substitució -antigues indústries, magatzems, grans equipaments i instal·lacions que desapareixen o que se soterren- i aquesta substitució ja encareix per si mateixa el preu dels futurs solars disponibles, que tampoc no són gaires.
La temptació de densificar encara més
El nou habitatge té molt poc marge per créixer. Fonts municipals estimen que a la ciutat es poden arribar a construir 70.000 habitatges nous, com a màxim. Sempre que no s'opti per les pràctiques porciolistes de remuntes als edificis ja existents. De fet la temptació, a Barcelona i fora de la ciutat, d'augmentar les densitats plana contínuament sobre el debat. Al Poblenou, el govern Colau ja va impulsar una densificació de l'espai residencial inicialment previst al 22@.
En qualsevol cas, l'habitatge a Barcelona i al seu continu urbà és un bé escàs i encara ho serà més donada la demanda existent de tota mena. Des dels professionals expatriats als rics de mig món que sembla que han descobert els encants de l'Eixample, encara que sigui per estar-s'hi uns pocs mesos a l'any. Des de les agències especialitzades expliquen, cofois, que en pisos fins a un milió d'euros, els clients són tots autòctons. Que fins a dos milions d'euros, la meitat són estrangers. I a partir d'aquesta xifra, tots estrangers. I no gaire per sota, ens trobem, diuen, amb Diagonal Mar i el Poblenou.
El problema de delimitar l'especulació
Se succeeixen les notícies, sovint de fonts no oficials, que expliquen que el 60% de les compres a Barcelona es fan al comptat. O que el 47% de les noves hipoteques se signen per a invertir. O que més del 30% de les adquisicions d'habitatge a la província de Girona va a càrrec d'estrangers. Ja veiem que les dades sovint expressen realitats barrejades i, a vegades, simultànies. Des del paper dels immigrants, sigui en forma de professionals expatriats, de nòmades digitals o d'immigració de menor poder adquisitiu, però molt més massiva. I aquí s'hi barreja la compra i el lloguer. Des dels rics que compren pisos de luxe perquè a Barcelona s'hi estan bé i perquè sempre és una bona inversió. Des dels fons internacionals i les familiy offices nostrades que adquireixen blocs sencers per reformar-los, expulsar-ne els estadants -sobretot si ho són en règim de lloguer- i revendre'ls o llogar-los a preus desmesurats.
Els experts que han d'estudiar la limitació de la compra especulativa ho tindran molt difícil per delimitar-la i molt fàcil per generar efectes col·laterals no desitjats. Per exemple, el fre a la rehabilitació d'immobles sencers
Per tant, a banda dels problemes jurídics -el dret constitucional a la propietat privada, la jurisprudència europea- els experts que han d'estudiar la limitació de la compra especulativa ho tindran, en primer lloc, molt difícil per delimitar-la i molt fàcil per generar efectes col·laterals no desitjats. Per exemple, el fre a la rehabilitació d'immobles sencers. O fins i tot al seu manteniment.
Amsterdam, mirall o miratge
Els defensors d'aquest control especulatiu es fixen sobretot en les polítiques establertes a Amsterdam, en què al 2022 es va establir els compradors d'un habitatge a viure-hi almenys quatre anys. No sé si la tradició d'una ciutat amb un barri sencer històricament okupat -Ruigoord-, a la manera de la Christiania danesa, serveixen gaire de referència. Ja ho veurem.
Cal anar amb compte amb mesures que després són molt difícils de controlar-ne el compliment efectiu. En una ciutat en què no hi ha manera d'acabar amb els allotjaments turístics il·legals, qui seria capaç d'assegurar que el propietari real d'aquell pis és qui hi viu realment i ho fa de manera permanent durant un període de quatre anys, com a Amsterdam?
Les alternatives fiscals i urbanístiques
Segurament, més que la via holandesa, caldria aprofundir en la fiscal. Ja existeix una figura que grava les plusvàlues en la compravenda d'un habitatge. Aprofundir en aquesta línia i obrir-ne els límits fins a fer-ne un factor de dissuasió per als que volen especular, pot ser un camí més possibilista que el d'Amsterdam. Diferenciar entre persones físiques i jurídiques a l'hora de la fiscalitat o de qualsevol altra restricció també caldria explorar-ho. Fins i tot, establir límits de preu resultant per metre quadrat en les operacions de rehabilitació total, aquestes que a l'Eixample conserven les façanes perquè així ho estableix la normativa urbanística i fan tota l'estructura interior nova. Unes operacions que deixen, mai més ben dit, l'urbanisme en una qüestió de façanes i que potser caldria limitar o, directament, prohibir.
Més que la via holandesa, caldria aprofundir en la fiscal. Ja existeix una figura que grava les plusvàlues en la compravenda d'un habitatge
I sempre cal recordar que el mercat de l'habitatge és un tot, on l'accés a la propietat i al lloguer estan directament relacionats. I on l'atractiu de la ciutat per tota mena d'usos immobiliaris és encara molt elevat en el context europeu de preus. On el govern espanyol fins fa quatre dies no va eliminar la clàusula que permetia als inversors en propietats immobiliàries de més de mig milió d'euros adquirir graciosament la nacionalitat espanyola. Un exemple palès de mesura que, si bé podia tenir alguna justificació en plena crisi immobiliària, feia ja molts anys que només tenia efectes perversos.
I és que s'apliquin les mesures que s'apliquin, aquestes han d'estar en continu seguiment i en disposició de ser modificades o simplement eliminades quan les circumstàncies generals o els efectes no desitjats així ho aconsellin.