El director italià Marco Ferreri va rodar la pel·lícula El pisito, amb guió de Rafael Azcona. A Madrid, tres rellogats fan mans i mànigues per poder-se quedar al pis on viuen quan la mestressa està a punt de morir-se i l'hereu vol enderrocar l'edifici per fer-ne un de nou. Només hi falta un fons voltor o una family office perquè aquesta història del 1958 sigui plenament contemporània. L'any següent, director i guionista rodarien El cochecito.
Un fenomen de postguerra reconvertit en 'coliving'
El fenomen dels rellogats sembla una història de postguerra, quan les destrosses bèl·liques i l'allau d'immigrants vinguts del camp feien d'aquesta opció la forma -habitualment temporal- d'implantar-se en una ciutat. Els meus avis mateixos van viure rellogats quan van arribar a Barcelona després que el meu avi mestre sortís de la presó franquista i fos depurat i desterrat del seu poble.
Semblava que el fenomen feia dècades que havia minvat tant que ningú no li prestava atenció i continuava sense cap altra mena de regulació que la llei d'oferta i demanda. La immigració, primer, i les dificultats per accedir a un habitatge -sobretot, però no només- de persones soles han tornat a donar empenta al fenomen dels rellogats.
Ara, però, hi ha una gran diferència. Si a la postguerra, els amos acostumaven a ser persones grans, sovint soles, que es treien uns ingressos extra mentre rellogaven part del pis on vivien, ara ha esdevingut un negoci en tota regla. Ja no hi viu el propietari, sinó que aquest l'ha comprat per llogar-lo per habitacions, perquè és més rendible que no pas llogar-lo sencer.
Si a la postguerra, els amos acostumaven a ser persones grans que es treien uns ingressos extra mentre rellogaven part del pis on vivien, ara ha esdevingut un negoci en tota regla
Les mitjanes són sovint xifres enganyoses perquè amaguen realitats molt diverses. El preu mitjà de llogar una habitació a Barcelona és d'uns 650 euros. No hi ha res per sota de 550 euros, i Sarrià, l'Eixample i Ciutat Vella superen els 700. Si ho multipliquem per tres o per quatre, segons les dimensions, resulta una bonica xifra per al propietari. Ara ja no diuen que es dediquen a rellogar habitacions, sinó que ofereixen coliving, que sembla més modern i li treu connotacions negatives.
A partir d'aquí, totes les varietats possibles. Des de famílies immigrades que, amb un pis llogat a l'Eixample, faciliten l'allotjament a dues o tres famílies més, fins a la velleta d'abans que ara té una o dues estudiants que, a més, l'ajuden en alguna cosa i li fan companyia, potser fins i tot de la mà d'una ONG. Però, vaja, el fenomen emergent és aquest del coliving, destinat a immigrants, a persones soles o a residents temporals. I sempre un bon negoci.
De tots aquests fenòmens de l'economia irregular per definició no en tenim gaires dades ni gaire fiables. Si podem donar una dada del preu mitjà d'una habitació és a partir de la informació facilitada pels portals immobiliaris, tot i que aquests es queixen que cada vegada més transaccions de tota mena es fan de boca-orella.
La nova llei que regula el lloguer d'habitacions
Des de començament d'any ha entrat en vigor la llei del Parlament que impedeix que l'import del total d'habitacions llogades en un mateix pis sigui superior a l'import de referència pel lloguer del pis sencer. La llei també limita el nombre de persones totals que s'hi poden allotjar per evitar l'amuntegament. Teòricament, doncs, a partir d'ara a ningú li ha de sortir a compte el lloguer per habitacions perquè, preu per preu, sempre és més difícil de gestionar i dona més maldecaps.
Com pràcticament totes les mesures de regulació d'un mercat desbocat que de fa un temps s'han aprovat a Catalunya o al govern d'Espanya -quan el Constitucional ha dit que el Parlament no en té competències i convencen el PSOE-, aquesta regulació del lloguer per habitacions té les mateixes virtuts, limitacions i defectes que les ja aprovades i les que estan per venir, com això de la compra especulativa. D'aquesta ja en parlarem si s'arriba a aprovar, però ara que Trump ha anat en la mateixa direcció i ha prohibit als fons financers que comprin cases unifamiliars, potser s'obre un altre escenari.
Fixar el focus en una activitat informal i, per això mateix, difícil de controlar
Comencem per les virtuts. Podem resumir-les en dues: les bones intencions, tot i que ja sabem que l'infern n'és ple; i que posa el focus en un tema -el lloguer d'habitacions- que el costum social i la hipocresia política havien deixat sempre en un limbe. Però si a la postguerra els tractes podien ser relativament equilibrats -les famílies benestants no necessitaven rellogats-, ara tenim unes relacions molt asimètriques entre el poder d'uns propietaris inversors i una munió de persones amb greus -i, probablement, permanents- problemes d'habitatge.
Tot i que l'auge del fenomen prové dels pisos dedicats exclusivament a lloguer d'habitacions, posats a regular, potser que s'hagués contemplat d'alguna manera el fenomen dels rellogats quan encara hi viu el propietari. Si no per la dificultat d'aplicar cap preu de lloguer de referència, almenys pels drets adquirits, per la necessitat de fer aflorar una activitat basada en acords verbals i, presumiblement, sense cap contribució fiscal.
Les limitacions provenen d'activitats habitualment no declarades, encara que el propietari no hi visqui o sigui una empresa
Però més important encara, les limitacions provenen d'activitats habitualment no declarades, encara que el propietari no hi visqui o sigui una empresa. I, per tant, difícils de detectar i controlar. És clar que sempre el llogater pot anar a denunciar el propietari, però si el risc de qualsevol inspecció o sanció comporta l'extinció de l'activitat i quedar-se al carrer, pocs ho faran.
És el que ha passat ara amb les denúncies per apujar els preus per sobre dels límits establerts en àrees tensionades, que són la gran majoria del país. S'enceta un expedient, comença el procés d'una situació sempre evanescent i al final sí, arriben multes perquè els socis del Govern -els Comuns- han amenaçat a no començar a parlar de pressupostos fins que no hi hagi una inspecció efectiva i sancionadora quan cal. Tot això per no parlar d'una societat tan acostumada a fer la viu-viu amb la normativa vigent que, almenys de moment, necessitaràs posar un inspector a cada escala. Una estructura i uns costos difícils de suportar durant gaire temps.
Menys oferta d'habitatge per als més necessitats
Els efectes perversos i, per això mateix, no previstos sempre triguen una mica manifestar-se. Si no fos així, s'haurien pogut preveure i, probablement, evitar. Tanmateix, d'aquesta normativa de regulació del lloguer d'habitacions hi ha una derivada fàcilment previsible: la desaparició de bona part d'aquest tipus d'oferta.
És poc versemblant que els propietaris abaixin els preus i, per tant, tota la gent que hi viu es quedarà sense aquesta opció per aconseguir allotjament. Més pressió al mercat, més problemes socials, més conflicte immobiliari. Si aquests pisos passen efectivament a lloguer per a una sola família o s'opta per vendre'ls, és difícil de saber, encara que la gent del sector diu que la majoria acaben venent-se.
Càritas, a partir de l'informe de Foessa, ha estimat que el 2025, a l'àrea metropolitana de Barcelona, unes 400.000 persones viuen amuntegades en habitacions rellogades o pisos compartits. Encara que no avalua exactament els mateixos paràmetres, l'Ajuntament de Barcelona calcula per enquesta pròpia que entre les famílies de menor renda hi ha 1,2 llars o nuclis familiars diferenciats per habitatge.
La mesura podrà -si s'aconsegueix que es compleixi- evitar els abusos i les rendes desmesurades dels propietaris, però difícilment augmentarà l'oferta de lloguer
Per tant, la mesura podrà -si s'aconsegueix que es compleixi- evitar els abusos i les rendes desmesurades dels propietaris, però difícilment augmentarà l'oferta de lloguer. És un cas similar al de la prohibició de lloguer de temporada per a expatriats i similars. Si no es pot aconseguir el rendiment esperat perquè es va tancant el setge normatiu a l'activitat més especulativa, com a molt podrem aconseguir que el capital, o part d'ell, surti de l'activitat. I, mentrestant, comença a reproduir-se un càncer que crèiem extingit: els assentaments de barraques -com el de la Zona Franca- i, en la forma més moderna, de grans edificis ocupats per gent sense sostre alternatiu, com a Badalona.
La ingerència massiva del capital especulatiu
Sempre està bé apartar el capital especulatiu d'una activitat, però l'enginy humà i la cobdícia sovint acaben trobant escletxes per burlar els bons propòsits d'un legislador que sempre és més lent que el capital.
En tot cas, hem de tenir en compte que el gran volum de capital arreu del món, sobretot occidental, que cerca adelerat alts rendiments i la màxima seguretat possible, fa unes dècades que ha descobert en la inversió immobiliària un refugi on col·locar els seus recursos després que les inversions als països emergents hagin deixat de ser tan senzilles i rendibles.
L'enginy humà i la cobdícia sovint acaben trobant escletxes per burlar els bons propòsits d'un legislador que sempre és més lent que el capital
El predomini dels interessos del capital financer -no només al mercat de l'habitatge sinó al conjunt de l'economia- és una de les causes principals del declivi econòmic occidental davant les noves potències econòmiques i, per tant, és un problema que ens depassa de molt lluny. Ni tan sols la Unió Europea hi podrà fer gaire si algun dia, com reclamen els alcaldes progressistes, s'hi posa. Les tensions immobiliàries no són només a Europa, com alguns diuen, sinó que abasten tot el món occidental, des dels Estats Units i el Canadà fins a Austràlia. I ja no parlem del Japó, on són un mal endèmic de fa moltes més dècades.
Aquests dies hem sabut com els Lao -antics propietaris de Cirsa- han comprat un hotel a Nova York. O com les family offices dels empresaris catalans -des de Sol Daurella als Gallardo, passant pels Grífols, els Marsà o els Massot- estan invertint en hotels de Barcelona, Bilbao i Madrid. No pas en l'hostaleria, sinó en els immobles que ocupen els hotels. D'aquesta forma, els immobles es dissocien de l'activitat productiva amb uns efectes sobre el sector a llarg termini que avui se'ns fan difícils de preveure.
La temptació de fer com Sant Agustí, de ridiculitzar l'intent de buidar el mar en un forat de la sorra i engegar-ho tot a córrer perquè s'escapa a la nostra capacitat de comprensió, és gran. Però per algun lloc haurem de començar, encara que l'aigua -o el capital especulatiu- s'escoli per tots els intersticis.