El director italiano Marco Ferreri rodó la película El pisito, con guion de Rafael Azcona. En Madrid, tres realquilados hacen lo imposible para poder quedarse en el piso donde viven cuando la casera está a punto de morirse y el heredero quiere derribar el edificio para hacer uno nuevo. Solo falta un fondo buitre o una family office para que esta historia de 1958 sea plenamente contemporánea. Al año siguiente, director y guionista rodarían El cochecito.
Un fenómeno de posguerra reconvertido en 'coliving'
El fenómeno de los realquilados parece una historia de posguerra, cuando las destrozos bélicos y la avalancha de inmigrantes venidos del campo hacían de esta opción la forma -habitualmente temporal- de implantarse en una ciudad. Mis abuelos mismos vivieron realquilados cuando llegaron a Barcelona después de que mi abuelo maestro saliera de la cárcel franquista y fuera depurado y desterrado de su pueblo.
Parecía que el fenómeno hacía décadas que había menguado tanto que nadie le prestaba atención y continuaba sin ningún otro tipo de regulación que la ley de oferta y demanda. La inmigración, primero, y las dificultades para acceder a una vivienda -sobre todo, pero no solo- de personas solas han vuelto a dar empuje al fenómeno de los realquileres.
Ahora, sin embargo, hay una gran diferencia. Si en la posguerra, los amos acostumbraban a ser personas mayores, a menudo solas, que se sacaban unos ingresos extra mientras realquilaban parte del piso donde vivían, ahora ha devenido un negocio en toda regla. Ya no vive ahí el propietario, sino que este lo ha comprado para alquilarlo por habitaciones, porque es más rentable que no alquilarlo entero.
Si en la posguerra, los dueños solían ser personas mayores que sacaban unos ingresos extra mientras realquilaban parte del piso donde vivían, ahora ha devenido un negocio en toda regla
Las medianas son a menudo cifras engañosas porque esconden realidades muy diversas. El precio medio de alquilar una habitación en Barcelona es de unos 650 euros. No hay nada por debajo de 550 euros, y Sarrià, el Eixample y Ciutat Vella superan los 700. Si lo multiplicamos por tres o por cuatro, según las dimensiones, resulta una bonita cifra para el propietario. Ahora ya no dicen que se dedican a realquilar habitaciones, sino que ofrecen coliving, que parece más moderno y le quita connotaciones negativas.
A partir de aquí, todas las variedades posibles. Desde familias inmigradas que, con un piso alquilado en el Eixample, facilitan el alojamiento a dos o tres familias más, hasta la viejecita de antes que ahora tiene una o dos estudiantes que, además, la ayudan en algo y le hacen compañía, quizás incluso de la mano de una ONG. Pero, vaya, el fenómeno emergente es este del coliving, destinado a inmigrantes, a personas solas o a residentes temporales. Y siempre un buen negocio.
De todos estos fenómenos de la economía irregular por definición no tenemos muchos datos ni muy fiables. Si podemos dar un dato del precio medio de una habitación es a partir de la información facilitada por los portales inmobiliarios, aunque estos se quejan de que cada vez más transacciones de todo tipo se hacen de boca a oreja.
La nueva ley que regula el alquiler de habitaciones
Desde comienzo de año ha entrado en vigor la ley del Parlament que impide que el importe del total de habitaciones alquiladas en un mismo piso sea superior al importe de referencia por el alquiler del piso entero. La ley también limita el número de personas totales que se pueden alojar para evitar el amontonamiento. Teóricamente, pues, a partir de ahora a nadie le debe salir a cuenta el alquiler por habitaciones porque, precio por precio, siempre es más difícil de gestionar y da más dolores de cabeza.
Como prácticamente todas las medidas de regulación de un mercado desbocado que de hace un tiempo se han aprobado en Catalunya o en el gobierno de España -cuando el Constitucional ha dicho que el Parlament no tiene competencias y convencen al PSOE-, esta regulación del alquiler por habitaciones tiene las mismas virtudes, limitaciones y defectos que las ya aprobadas y las que están por venir, como esto de la compra especulativa. De esta ya hablaremos si se llega a aprobar, pero ahora que Trump ha ido en la misma dirección y ha prohibido a los fondos financieros que compren casas unifamiliares, quizás se abre otro escenario.
Fijar el foco en una actividad informal y, por eso mismo, difícil de controlar
Empecemos por las virtudes. Podemos resumirlas en dos: las buenas intenciones, aunque ya sabemos que el infierno está lleno de ellas; y que pone el foco en un tema -el alquiler de habitaciones- que la costumbre social y la hipocresía política habían dejado siempre en un limbo. Pero si en la posguerra los tratos podían ser relativamente equilibrados -las familias acomodadas no necesitaban realquilados-, ahora tenemos unas relaciones muy asimétricas entre el poder de unos propietarios inversores y una multitud de personas con graves -y, probablemente, permanentes- problemas de vivienda.
A pesar de que el auge del fenómeno proviene de los pisos dedicados exclusivamente a alquiler de habitaciones, puestos a regular, quizás se hubiera contemplado de alguna manera el fenómeno de los realquilados cuando todavía vive el propietario. Si no por la dificultad de aplicar algún precio de alquiler de referencia, al menos por los derechos adquiridos, por la necesidad de hacer aflorar una actividad basada en acuerdos verbales y, presumiblemente, sin ninguna contribución fiscal.
Las limitaciones provienen de actividades habitualmente no declaradas, aunque el propietario no viva allí o sea una empresa
Pero más importante aún, las limitaciones provienen de actividades habitualmente no declaradas, aunque el propietario no viva allí o sea una empresa. Y, por lo tanto, difíciles de detectar y controlar. Está claro que siempre el inquilino puede ir a denunciar al propietario, pero si el riesgo de cualquier inspección o sanción comporta la extinción de la actividad y quedarse en la calle, pocos lo harán.
Es lo que ha pasado ahora con las denuncias por subir los precios por encima de los límites establecidos en áreas tensionadas, que son la gran mayoría del país. Se inicia un expediente, comienza el proceso de una situación siempre evanescente y al final sí, llegan multas porque los socios del Govern -los Comuns- han amenazado con no empezar a hablar de presupuestos hasta que no haya una inspección efectiva y sancionadora cuando es necesario. Todo esto para no hablar de una sociedad tan acostumbrada a hacer la vida fácil con la normativa vigente que, al menos de momento, necesitarás poner un inspector en cada escalera. Una estructura y unos costes difíciles de soportar durante mucho tiempo.
Menos oferta de vivienda para los más necesitados
Los efectos perversos y, por eso mismo, no previstos siempre tardan un poco en manifestarse. Si no fuera así, se habrían podido prever y, probablemente, evitar. Sin embargo, de esta normativa de regulación del alquiler de habitaciones hay una derivada fácilmente previsible: la desaparición de buena parte de este tipo de oferta.
Es poco verosímil que los propietarios bajen los precios y, por lo tanto, toda la gente que vive allí se quedará sin esta opción para conseguir alojamiento. Más presión al mercado, más problemas sociales, más conflicto inmobiliario. Si estos pisos pasan efectivamente a alquiler para una sola familia o se opta por venderlos, es difícil de saber, aunque la gente del sector dice que la mayoría acaban vendiéndose.
Cáritas, a partir del informe de Foessa, ha estimado que en 2025, en el área metropolitana de Barcelona, unas 400.000 personas viven hacinadas en habitaciones realquiladas o pisos compartidos. Aunque no evalúa exactamente los mismos parámetros, el Ajuntament de Barcelona calcula por encuesta propia que entre las familias de menor renta hay 1,2 hogares o núcleos familiares diferenciados por vivienda.
La medida podrá -si se consigue que se cumpla- evitar los abusos y las rentas desmesuradas de los propietarios, pero difícilmente aumentará la oferta de alquiler
Por lo tanto, la medida podrá -si se consigue que se cumpla- evitar los abusos y las rentas desmesuradas de los propietarios, pero difícilmente aumentará la oferta de alquiler. Es un caso similar al de la prohibición de alquiler de temporada para expatriados y similares. Si no se puede conseguir el rendimiento esperado porque se va cerrando el cerco normativo a la actividad más especulativa, como mucho podremos conseguir que el capital, o parte de él, salga de la actividad. Y, mientras tanto, empieza a reproducirse un cáncer que creíamos extinguido: los asentamientos de barracas -como el de la Zona Franca- y, en la forma más moderna, de grandes edificios ocupados por gente sin techo alternativo, como en Badalona.
La injerencia masiva del capital especulativo
Siempre está bien apartar el capital especulativo de una actividad, pero el ingenio humano y la codicia a menudo acaban encontrando resquicios para burlar los buenos propósitos de un legislador que siempre es más lento que el capital.
En todo caso, debemos tener en cuenta que el gran volumen de capital en todo el mundo, sobre todo occidental, que busca anheladamente altos rendimientos y la máxima seguridad posible, hace unas décadas que ha descubierto en la inversión inmobiliaria un refugio donde colocar sus recursos después de que las inversiones en los países emergentes hayan dejado de ser tan sencillas y rentables.
El ingenio humano y la codicia a menudo acaban encontrando resquicios para burlar los buenos propósitos de un legislador que siempre es más lento que el capital
El predominio de los intereses del capital financiero -no solo en el mercado de la vivienda sino en el conjunto de la economía- es una de las causas principales del declive económico occidental ante las nuevas potencias económicas y, por lo tanto, es un problema que nos sobrepasa de lejos. Ni siquiera la Unión Europea podrá hacer mucho si algún día, como reclaman los alcaldes progresistas, se pone a ello. Las tensiones inmobiliarias no son solo en Europa, como algunos dicen, sino que abarcan todo el mundo occidental, desde los Estados Unidos y Canadá hasta Australia. Y ya no hablemos de Japón, donde son un mal endémico desde hace muchas más décadas.
Estos días hemos sabido cómo los Lao -antiguos propietarios de Cirsa- han comprado un hotel en Nueva York. O cómo las family offices de los empresarios catalanes -desde Sol Daurella a los Gallardo, pasando por los Grífols, los Marsà o los Massot- están invirtiendo en hoteles de Barcelona, Bilbao y Madrid. No en la hostelería, sino en los inmuebles que ocupan los hoteles. De esta forma, los inmuebles se disocian de la actividad productiva con unos efectos sobre el sector a largo plazo que hoy se nos hacen difíciles de prever.
La tentación de hacer como San Agustín, de ridiculizar el intento de vaciar el mar en un agujero de la arena y mandarlo todo a paseo porque se escapa a nuestra capacidad de comprensión, es grande. Pero por algún sitio tendremos que empezar, aunque el agua -o el capital especulativo- se escurra por todos los intersticios.