La tokenització d’actius immobiliaris comercials guanya pes al Sud-est asiàtic amb plataformes regulades que fragmenten la propietat en unitats digitals. Europa observa amb interès un model que podria transformar el funcionament del capital immobiliari.
A Singapur i, en menor mesura, Bangkok, el mercat immobiliari comercial està incorporant estructures de tokenització que comencen a guanyar espai dins de canals regulats. Diverses plataformes permeten fragmentar actius com oficines, hotels o centres logístics en unitats digitals que es poden adquirir amb imports reduïts i registrar-se en entorns blockchain supervisats. En la pràctica, es tracta d’una nova capa d’intermediació sobre actius que fins ara estaven reservats a inversors institucionals.
El canvi no és només tecnològic, sinó de model d’accés al capital immobiliari. En lloc d’entrar en un fons tradicional o adquirir directament un actiu, l’inversor compra participacions digitals d’un edifici amb drets econòmics associats i traçabilitat de propietat. Això permet dividir actius d’alta qualitat —especialment oficines prime o actius logístics estratègics— en unitats més petites, la qual cosa amplia potencialment la base inversora sense alterar la naturalesa institucional del mercat.
A Singapur, aquest moviment s’està desenvolupant dins d’un marc regulador estrictament definit. L’autoritat monetària del país ha anat establint protocols específics perquè els actius digitals vinculats a real estate operin amb garanties jurídiques, supervisió financera i requisits de transparència. Això ha facilitat que bancs, gestors d’actius i empreses proptech experimentin amb estructures de fraccionament sense sortir del sistema financer tradicional.
L’autoritat monetària del país ha anat establint protocols específics perquè els actius digitals vinculats a real estate operin amb garanties jurídiques
Aquest punt és clau per entendre per què el fenomen no es percep com una ruptura, sinó com una extensió del mateix mercat. En molts casos, les estructures tokenitzades no substitueixen vehicles d’inversió existents —com REIT o fons immobiliaris— sinó que funcionen com una capa addicional que pot millorar la liquiditat d’actius que habitualment tenen una rotació baixa i una entrada molt limitada d’inversors.
Bangkok segueix una trajectòria similar, tot i que amb menys centralització reguladora. En aquest cas, el pes recau més en iniciatives privades i projectes pilot impulsats per desenvolupadors immobiliaris locals, que busquen alternatives de finançament en un context de creixement urbà i pressió sobre el desenvolupament d’actius comercials. El resultat és un ecosistema menys estructurat, però amb una velocitat d’assaig elevada.
El punt rellevant és l’entrada progressiva d’inversors no institucionals en segments que fins ara estaven pràcticament tancats. No es tracta d’una obertura massiva del mercat, però sí d’una ampliació de l’espectre d’accés al capital immobiliari. Això afecta especialment actius d’alt valor, on la fragmentació permet estructurar participacions més petites sense alterar el control global dels projectes.
Ara bé, el model encara depèn de variables crítiques. La liquiditat en mercats secundaris no està garantida i varia en funció de la qualitat de l’actiu, la demanda real i el grau d’estandardització dels instruments. A això s’hi afegeix un altre element menys visible però rellevant: la governança dels actius quan la propietat queda distribuïda entre múltiples titulars amb interessos potencialment divergents.
Aquesta complexitat explica també per què les grans institucions avancen amb prudència. La tokenització no elimina els problemes tradicionals del real estate (cicles, risc de mercat, gestió d’actius) sinó que els redistribueix sobre una estructura de propietat més fragmentada. En alguns casos, això pot augmentar la flexibilitat; en d’altres, pot afegir fricció operativa.
A Europa, el debat es manté encara en fase exploratòria. El marc regulador és més heterogeni i la separació entre mercats financers, immobiliari i actius digitals és més estricta. Això frena una adopció immediata, però no elimina l’interès. Bancs d’inversió, gestores de patrimoni i actors proptech segueixen de prop aquests models, especialment en un context de pressió sobre la rendibilitat dels actius immobiliaris tradicionals i de menor rotació del capital.
Alguns gestors europeus veuen en aquests sistemes una possible eina per desbloquejar liquiditat en actius que tenen una circulació molt limitada dins del mercat secundari
En paral·lel, alguns gestors europeus veuen en aquests sistemes una possible eina per desbloquejar liquiditat en actius que, per estructura, tenen una circulació molt limitada dins del mercat secundari. El debat no és tecnològic, sinó de model de mercat: fins a quin punt es pot fragmentar la propietat sense comprometre estabilitat i governança.
Més enllà de la tecnologia, el que s’està configurant és una evolució en la manera com s’organitza l’accés al capital immobiliari en entorns urbans d’alta demanda. El concepte d’actiu únic i indivisible perd centralitat, i guanya pes una estructura basada en participacions fragmentades vinculades a fluxos de capital més amplis i més dinàmics.
En aquest esquema, Singapur no actua com un cas disruptiu en sentit clàssic, sinó com un entorn de prova on el sistema financer integra noves formes d’accés al capital sense trencar les seves regles internes. És una evolució controlada, no una substitució del model existent.
La qüestió per als mercats europeus no és si aquest model substituirà les estructures actuals, com en quins segments pot ser viable i amb quines condicions de regulació, transparència i estabilitat. En un context de pressió sobre el valor dels actius immobiliaris i sobre la liquiditat del capital, la tokenització apareix més com una capa addicional dins d’un sistema en transformació que no pas com una ruptura estructural.