Traçar les coordenades del mercat de l’habitatge a Catalunya sovint exigeix fer mans i mànigues per desxifrar tendències i dinàmiques que avancen sense fer massa escàndol. Precisament això és el que van fer fa tot just una setmana el Col·legi d’Economistes i el Col·legi Notarial durant la presentació conjunta de l’informe Radiografia del mercat de l’habitatge a Catalunya 2007-2025 amb dades del notariat. L’estudi fa ressò de la retirada sostinguda de les persones jurídiques del parc residencial, amb unes xifres que no deixen marge a interpretacions: el 2025, les empreses catalanes van vendre 12.010 immobles més dels que van adquirir.
Lluny de ser un episodi puntual, aquesta desinversió és l’última expressió d’un procés que es remunta al 2010, una referència que “té molt de sentit”, tal com apunta a VIA Empresa José Alberto Marín, degà del Col·legi Notarial. Aquell any, en plena crisi immobiliària, moltes empreses van haver de vendre actius a contracor per sobreviure, mentre que les que no van poder fer-ho, es van quedar amb els immobles a la cartera fins a pràcticament avui. “El que va poder sortir, va sortir; el que no, va aguantar”, resumeix Marín. Però el que ha vingut després -afegeix- ha estat una allau de la legislació que ha acabat d’empènyer el capital cap a la porta de sortida. “El capital fuig de les dificultats”, sentencia.
Gairebé el 12% de les vendes efectuades per societats van acabar en mans de compradors individuals, segons el Centre Tecnològic del Notariat
Aquest fenomen també s’observa al conjunt de l'Estat i a la ciutat de Barcelona, amb especial intensitat aquest darrer any, en què les persones jurídiques van vendre 45.108 habitatges més dels que van comprar, mentre que a Barcelona les vendes van superar les compres en 1.705 operacions. Val a dir que bona part d'aquests immobles són absorbits per particulars: gairebé el 12% de les vendes efectuades per societats van acabar en mans de compradors individuals, un indicador que, segons l’anàlisi del Centre Tecnològic del Notariat, confirma un traspàs progressiu del parc cap a les persones físiques.
Però, per què marxen del mercat les empreses immobiliàries? Marín no dubta a assenyalar “la legislació” com a responsable d’haver creat un entorn hostil per a la inversió. Límits als lloguers, obligacions específiques per als grans tenidors, dificultats en els processos de desnonament, increments fiscals… La llista és llarga. “Si pel mateix capital hi ha menys inconvenients per comprar en un altre lloc, te’n vas”, sentencia Marín.
Mentrestant, el sector continua tensionat. Els preus pugen, però això “no implica una nova bombolla”, tal com va remarcar Albert Martínez Lacambra, director del Centre Tecnològic del Notariat, durant la presentació. “El que hi ha és desabastiment”, descriu Marín. “És una botiga amb una cua molt llarga. Els primers que arriben compren, i els últims no compraran mai”, il·lustra. “Malauradament, aquesta cua no para de créixer”, lamenta.
Amb tot, la diferència respecte al període 2007-2008 rau en el crèdit. En aquell moment, recorda Marín, “els bancs finançaven el pis, el cotxe, i fins i tot les vacances”. Aquella facilitat creditícia va inflar els preus molt per sobre de la capacitat real de les famílies, i va desencadenar l’esclat de la bombolla. Ara, en canvi, la situació és radicalment oposada: “Malgrat que els indicadors macroeconòmics puguin generar inquietud, l’actuació de la banca actual no s’assembla en res al que passava abans, i això és el que evita una explosió del sistema immobiliari”, apunta.
"Revisar, tornar a començar i protegir": les tres claus del canvi
La "revisió" de les mesures adoptades fins ara és una de les vies que proposa Marín per girar la truita al panorama. "Si la intenció era que els inversors marxessin, llavors ha estat un èxit, perquè això ha permès que més persones físiques comprin habitatge", explica. "Però si aquest no era l’objectiu, les polítiques es poden rectificar", sosté.
Marín: "Si la intenció era que els inversors marxessin, llavors ha estat un èxit, però si aquest no era l’objectiu, les polítiques es poden rectificar"
La segona línia d’actuació és "partir de zero i tornar a començar" amb la legislació urbanística i d’habitatge, no només la catalana, sinó també la municipal i estatal. Considera que el marc normatiu és “antic i obsolet”, i que impedeix generar sòl disponible per edificar. Recorda que l’àrea metropolitana de Barcelona representa només el 2% del territori català, però concentra la meitat de la població, mentre que el 98% restant continua sense possibilitat de construir-hi. “És un fracàs absolut de la legislació”, subratlla.
La tercera mesura passa per la protecció: "Hem d'establir una regulació equilibrada del lloguer", assegura, i afegeix que hi ha molts habitatges buits perquè els propietaris "no s’atreveixen a posar-los al mercat". Temen impagaments i processos de recuperació de la possessió que poden allargar-se anys. “Cal protegir l’arrendatari i el vulnerable, però també el propietari”, defensa. Sense aquest equilibri, relata, cada vegada hi haurà menys pisos disponibles de lloguer, malgrat la gegantina demanda existent.
Col·lectius damnificats i reptes de fiabilitat
En aquest context, el desajust entre oferta i demanda no impacta tothom per igual, i el col·lectiu jove és el que en surt especialment perjudicat. Si el 2007 els compradors d’entre 18 i 30 anys representaven el 24,75% del total a Catalunya, el 2025 aquest percentatge s’ha reduït gairebé a la meitat, fins al 12,84%. Al conjunt de l’Estat, la situació s'agreuja encara més, amb només un 9,63%.
Com a resultat, l’accés a l’habitatge depèn cada cop menys de la capacitat d’estalvi individual, i molt més del suport familiar. Les donacions d’habitatges de pares a fills s'han erigit com un camí alternatiu (i sovint imprescindible) per entrar al mercat. A Espanya, aquestes operacions han passat de 19.042 el 2019 a 30.535 el 2025, mentre que a Catalunya pràcticament s’han duplicat, de 1.483 a 2.921. “Això afecta només els que tenen la sort que els seus pares els poden donar un habitatge però els que no, que són la majoria, tenen una autèntica dificultat pels joves. Per això és important centrar les polítiques d’habitatge en ells, remarca Martínez Lacambra.
Les donacions d’habitatges de pares a fills s'han erigit com un camí alternatiu (i sovint imprescindible) per entrar al mercat
En paral·lel, des del Col·legi d’Economistes avisen de la necessitat de fugir de diagnòstics simplistes i reforçar l’anàlisi amb dades consistents. El seu degà, Carles Puig de Travy, insisteix que “l’habitatge és avui un dels principals reptes econòmics i socials de Catalunya” i que abordar-lo exigeix “menys eslògans i més informació rigorosa”. En aquest sentit, fa valdre el paper dels notaris "perquè són presents en el moment en què es formalitzen les operacions".
Aquesta base empírica, afegeix Marín, és clau per desmentir alguns "relats erronis", com la idea equivocada que les persones jurídiques continuen acumulant habitatge de forma massiva. "Les dades desmenteixen el relat, i la legislació no està a l'altura de les necessitats de la societat", conclou Marín.