Trazar las coordenadas del mercado de la vivienda en Catalunya a menudo exige hacer manos y mangas para descifrar tendencias y dinámicas que avanzan sin hacer demasiado escándalo. Precisamente eso es lo que hicieron hace apenas una semana el Colegio de Economistas y el Colegio Notarial durante la presentación conjunta del informe Radiografía del mercado de la vivienda en Catalunya 2007-2025 con datos del notariado. El estudio se hace eco de la retirada sostenida de las personas jurídicas del parque residencial, con unas cifras que no dejan margen a interpretaciones: en 2025, las empresas catalanas vendieron 12.010 inmuebles más de los que adquirieron.
Lejos de ser un episodio puntual, esta desinversión es la última expresión de un proceso que se remonta a 2010, una referencia que “tiene mucho sentido”, tal como apunta a VIA Empresa José Alberto Marín, decano del Colegio Notarial. Aquel año, en plena crisis inmobiliaria, muchas empresas tuvieron que vender activos a regañadientes para sobrevivir, mientras que las que no pudieron hacerlo, se quedaron con los inmuebles en la cartera hasta prácticamente hoy. “El que pudo salir, salió; el que no, aguantó”, resume Marín. Pero lo que ha venido después -añade- ha sido una avalancha de la legislación que ha acabado de empujar el capital hacia la puerta de salida. “El capital huye de las dificultades”, sentencia.
Casi el 12% de las ventas efectuadas por sociedades terminaron en manos de compradores individuales, según el Centro Tecnológico del Notariado
Este fenómeno también se observa en el conjunto del Estado y en la ciudad de Barcelona, con especial intensidad este último año, en que las personas jurídicas vendieron 45.108 viviendas más de las que compraron, mientras que en Barcelona las ventas superaron las compras en 1.705 operaciones. Cabe decir que buena parte de estos inmuebles son absorbidos por particulares: casi el 12% de las ventas efectuadas por sociedades acabaron en manos de compradores individuales, un indicador que, según el análisis del Centro Tecnológico del Notariado, confirma un traspaso progresivo del parque hacia las personas físicas.
Pero, ¿por qué se van del mercado las empresas inmobiliarias? Marín no duda en señalar “la legislación” como responsable de haber creado un entorno hostil para la inversión. Límites a los alquileres, obligaciones específicas para los grandes tenedores, dificultades en los procesos de desahucio, incrementos fiscales… La lista es larga. “Si por el mismo capital hay menos inconvenientes para comprar en otro lugar, te vas”, sentencia Marín.
Mientras tanto, el sector continúa tensionado. Los precios suben, pero eso “no implica una nueva burbuja”, tal como remarcó Albert Martínez Lacambra, director del Centro Tecnológico del Notariado, durante la presentación. “Lo que hay es desabastecimiento”, describe Marín. “Es una tienda con una cola muy larga. Los primeros que llegan compran, y los últimos no comprarán nunca”, ilustra. “Desafortunadamente, esta cola no para de crecer”, lamenta.
Con todo, la diferencia respecto al período 2007-2008 radica en el crédito. En aquel momento, recuerda Marín, “los bancos financiaban el piso, el coche, e incluso las vacaciones”. Aquella facilidad crediticia infló los precios muy por encima de la capacidad real de las familias, y desencadenó el estallido de la burbuja. Ahora, en cambio, la situación es radicalmente opuesta: “Aunque los indicadores macroeconómicos puedan generar inquietud, la actuación de la banca actual no se parece en nada a lo que pasaba antes, y eso es lo que evita una explosión del sistema inmobiliario”, apunta.
"Revisar, volver a empezar y proteger": las tres claves del cambio
La "revisión" de las medidas adoptadas hasta ahora es una de las vías que propone Marín para darle la vuelta a la tortilla al panorama. "Si la intención era que los inversores se fueran, entonces ha sido un éxito, porque esto ha permitido que más personas físicas compren vivienda", explica. "Pero si este no era el objetivo, las políticas se pueden rectificar", sostiene.
Marín: "Si la intención era que los inversores se marcharan, entonces ha sido un éxito, pero si este no era el objetivo, las políticas se pueden rectificar"
La segunda línea de actuación es "partir de cero y volver a empezar" con la legislación urbanística y de vivienda, no solo la catalana, sino también la municipal y estatal. Considera que el marco normativo es “antiguo y obsoleto”, y que impide generar suelo disponible para edificar. Recuerda que el área metropolitana de Barcelona representa solo el 2% del territorio catalán, pero concentra la mitad de la población, mientras que el 98% restante continúa sin posibilidad de construir en él. “Es un fracaso absoluto de la legislación”, subraya.
La tercera medida pasa por la protección: "Debemos establecer una regulación equilibrada del alquiler", asegura, y añade que hay muchas viviendas vacías porque los propietarios "no se atreven a ponerlos en el mercado". Temen impagos y procesos de recuperación de la posesión que pueden alargarse años. “Hay que proteger al arrendatario y al vulnerable, pero también al propietario”, defiende. Sin este equilibrio, relata, cada vez habrá menos pisos disponibles de alquiler, a pesar de la gigantesca demanda existente.
Colectivos damnificados y retos de fiabilidad
En este contexto, el desajuste entre oferta y demanda no impacta a todo el mundo por igual, y el colectivo joven es el que sale especialmente perjudicado. Si en 2007 los compradores de entre 18 y 30 años representaban el 24,75% del total en Catalunya, en 2025 este porcentaje se ha reducido casi a la mitad, hasta el 12,84%. En el conjunto del Estado, la situación se agrava aún más, con solo un 9,63%.
Como resultado, el acceso a la vivienda depende cada vez menos de la capacidad de ahorro individual, y mucho más del apoyo familiar. Las donaciones de viviendas de padres a hijos se han erigido como un camino alternativo (y a menudo imprescindible) para entrar en el mercado. En España, estas operaciones han pasado de 19.042 en 2019 a 30.535 en 2025, mientras que en Catalunya prácticamente se han duplicado, de 1.483 a 2.921. “Esto afecta solo a los que tienen la suerte de que sus padres les pueden dar una vivienda pero los que no, que son la mayoría, tienen una auténtica dificultad para los jóvenes. Por eso es importante centrar las políticas de vivienda en ellos, remarca Martínez Lacambra.
Las donaciones de viviendas de padres a hijos se han erigido como un camino alternativo (y a menudo imprescindible) para entrar al mercado
En paralelo, desde el Colegio de Economistas avisan de la necesidad de huir de diagnósticos simplistas y reforzar el análisis con datos consistentes. Su decano, Carles Puig de Travy, insiste en que “la vivienda es hoy uno de los principales retos económicos y sociales de Catalunya” y que abordarlo exige “menos eslóganes y más información rigurosa”. En este sentido, pone en valor el papel de los notarios "porque están presentes en el momento en que se formalizan las operaciones".
Esta base empírica, añade Marín, es clave para desmentir algunos "relatos erróneos", como la idea equivocada de que las personas jurídicas continúan acumulando vivienda de forma masiva. "Los datos desmienten el relato, y la legislación no está a la altura de las necesidades de la sociedad", concluye Marín.