El círculo virtuoso en términos económicos se utiliza para explicar un momento en el que el mercado muestra fundamentos saludables y se produce una cadena de acontecimientos que se refuerzan a sí mismos mediante un ciclo de retroalimentación continuo, con resultados cada vez más favorables. Se utiliza para hablar de un mercado cuando éste va sobre ruedas. Pues sobre ruedas, entrando al círculo virtuoso, se encuentra el capital inmobiliario que, después de unos años de mantenerse prudente -en el wait and see- ahora sí "vuelve al mercado" y lo hace con algunas lecciones aprendidas: "implicándose más en las operaciones" y jugando también con la financiación alternativa. Estas son algunas de las conclusiones extraídas por los organizadores de The District, el congreso inmobiliario que este viernes cierra las puertas después de haber acogido más de 12.000 directivos.
Una muestra del "momento dulce" que vive el capital inmobiliario son las cifras logradas en la tercera edición de The District. "Pensábamos que este sería un año de consolidación, pero ha sido un año de crecimiento en todos los ámbitos"; ha asegurado Albert Planas, director de Next Business Exibitions (Nebext), empresa organizadora del congreso. Más allá del impacto económico de 27 millones de euros para Barcelona (el año pasado fueron 21 millones), el congreso ha superado la previsión de asistencia de 12.000 directivos, cifra que ya suponía un récord para el salón. Por este motivo y por las más de 1.000 reuniones one-to-one que se han producido estos días, los organizadores se han mostrado -en un acto dirigido a la prensa- plenamente satisfechos. "¿Cuántas operaciones habrán salido de estas más de 1.000 reuniones?", preguntaba en alto Planas, dando a entender la proyección e influencia del salón en el ecosistema inmobiliario.
La cumbre ha analizado durante estos tres días el sentimiento inversor, las macrotendencias del capital, y ha concluido tres titulares destacados: el mercado ha vuelto, los fondos han decidido entrar y especializarse en las operaciones, y el logístico y el flex living (activos residenciales flexibles) son los activos estrella. Así lo ha explicado Juan Velayos, presidente de The District, remarcando el "momento dulce" que vive el mercado Español comparado con el resto de mercados, a la hora de atraer capital, "a pesar de la regulación".
Este sentimiento positivo y de confianza, según Velayos, viene dado por un contexto macroeconómico favorable: "una inflación controlada, unos tipos de interés estables y con tendencia a la baja, unos cimientos sólidos y mucha capacidad de capital". Un capital que ha puesto el interés en los activos alternativos, en el mercado logístico y en el flex living, las modalidades más flexibles de la vivienda (como el coliving, las residencias o el build to rent). El auge del flex living, según Velayos, atiende a "un sector residencial que se está adaptando a las necesidades reales y vitales de la demanda", como sucede por ejemplo con las residencias de estudiantes y las residencias seniors. Ahora bien, son activos con un componente mucho más alto de servicios y que requieren mucha más especialización.
Velayos: "Ya no se trata de tener solo el ladrillo, el capital quiere tener las operaciones también, quiere estar"
Como estos son, también, activos poco maduros, con poca trayectoria en el mercado, se ha producido un cambio destacable en el comportamiento del capital. Este se ha ido acercando más a las operaciones, implicándose y especializándose, para reducir riesgos y sofisticar la actividad. "Ya no se trata de tener solo el ladrillo, el capital quiere tener las operaciones también, quiere estar", ha explicado Velayos.
El flex living también está en auge, según el presidente de The District, por el abrumador desequilibrio que hay entre oferta y demanda: "hay una necesidad de tener 200.000 hogares nuevos anualmente en España y solo estamos produciendo 80.000-100.000. Y el problema se incrementa año tras año". Por eso, Velayos -y los expertos que estos días han asistido al congreso- apuntan como solución marcos reguladores que permitan pisar el acelerador de los activos de flex living. Y resuena una y otra vez el camino referente: Madrid. "Madrid va muy por delante de otras regiones porque es capaz de generar oferta residencial desde diferentes modalidades", ha destacado Velayos.
En cuanto a la financiación, el directivo ha destacado que "la banca se encuentra muy abierta a hacer negocios", eso sí, manteniendo una visión y actitud "prudente que se ha quedado por siempre jamás en la banca española". Destaca la consolidación de la financiación alternativa, que acoge un riesgo mayor que la financiación tradicional y es más ágil. Ahora bien, "todavía no hemos visto en España operaciones estructuradas con financiación alternativa y tradicional. Lo veremos llegar -ha avisado-, pero todavía no somos capaces de estructurarlas mixtas".
Y a pesar de que los organizadores han querido destacar "el apoyo" que han recibido de las administraciones -especialmente del Ayuntamiento de Barcelona- en la celebración de The District, no han dejado de exigir y hacer una gran demanda al sector público: las regulaciones no están acompañando al mercado. "Todas estas tendencias tienen que ir acompañadas de marcos reguladores favorables", ha advertido Velayos, quien cree que "enviar mensajes de incertidumbre reguladora solo provocará que el capital vuelva a pararse". La pelota vuelve a estar en el tejado de la administración y los partidos políticos, y así lo ha sentenciado Velayos: "El sector inmobiliario no está al margen de la poca capacidad que tienen los partidos políticos para generar consensos".