El Ayuntamiento de Barcelona ha retomado esta semana el proceso de expropiación temporal de 600 pisos vacíos en manso de los bancos, los que irán a parar a una bolsa donde ya constan 7.000 viviendas que tienen que ayudar a cubrir la demanda de vivienda asequible tiene la ciudad. Porque esta es una de las realidades que vive hoy el sector, el cual ha vivido en los últimos 10 años una revolución donde la compra ha pasado a ser el plano B y donde las agencias clásicas se han enfrentado a un nuevo concepto de inmobiliaria digital. Un paradigma que ha vivido de cerca el subdirector general de Don Piso, Emilio Bermúdez, que a pesar de los cambios, afirma que la esencia del mercado sigue siendo la misma: "La persona que quiere vender, quiere sacar el máximo rendimiento, no tener problemas, que sea cómodo y en un tiempo razonable. El que compra, quiere, igual que antes, tener una amplia oferta donde poder elegir un buen acceso a la financiación".
En qué situación nos encontramos? Estamos saliendo de verdad de la crisis?
Nos encontramos con un sector inmobiliario español que va a dos velocidad. Hay la de las grandes capitales como Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza... con un determinado nivel de precios, volumen de habitado y número de operadores. Después está el resto del mercado, que tiene una actividad también creciente pero más lenta. A pesar de esta situación, los últimos ejercicios han sido muy sólidos. No hay una tensión excesiva en cuanto a los precios porque a escala de concesión de hipotecas la banca está actuando correctamente. Hay segmentos que tienen que empezar a ser demanda activa, como puede ser los jóvenes en la franja de edad superior y que hasta ahora no han expresado todo su potencial por el que hace capacidad de compra. Esperamos que sean ellos quienes continúen con la recuperación que estamos viviendo y quienes dinamicen el sector porque pueda dejar atrás todas las reminiscencias de la recesión. Por último, sabemos que hay todavía muchos activos bancarios que están para vender. Es cierto que una parte importante es invendible, pero hay muchos factores positivos como que la financiación, la situación o los sueldos mejoren.
Sería la franja de los 30 años al 40 este comprador potencial?
Sí, a partir de los 30. Es un segmento que puede acceder además financiación y tiene un 30% del precio de la vivienda para asumir los costes, el 20% que no le concede el banco y las cuatro cosas que hay que tener en cuenta a la hora de comprar un piso de segunda mano.
Qué se tiene que hacer con estos activos invendibles para comercializarlos?
Su única solución son precio o tiempo. Las entidades financieras lo saben y ya están actuando. Hay activos que, con el paso del tiempo, se están empezando a adquirir porque el precio ha ido bajante. Otros, todavía necesitan más margen porque los pase el mismo. Es cuestión de tiempo porque son viviendas en zonas donde no hay demanda o son promociones sin acabar porque no hay demanda a medio plazo, ni de los promotores. La banca ya está articulando algunas soluciones a trabas de permutas porque los promotores puedan desarrollar los proyectos. No hay más solución que esto.
"El precio continuará siendo alcista y vendrá marcado por la capacidad de compra"
Impulsará esto una caída general de los precios?
En la ciudad de Barcelona hay pocos activos bancarios y el 90% se encuentra en zonas marginales. Tienen una demanda local y con un poder adquisitivo muy complicado porque la financiación es complicada. Influirá al resto de la ciudad el precio de este activos marginales? Mi impresión es que no. El precio continuará siendo alcista y vendrá marcado por la capacidad de compra que tengan las economías domésticas porque la generación de oferta no es sencilla ni rápida.
Hay crédito para intentar acelerar esta oferta?
A la construcción le cuesta levantar la cabeza. En España hay buenas promotoras y es un negocio que ha sido uno de los grandes motores del país. Genera actividad y trabajo, pero se escala si las cosas traen a extremos, no ha tenido la culpa de nada. Está pasando que la banca todavía no ha tomado la decisión de apoyar financiero a la construcción de manera decidida. Es cierto que se dan ahora más créditos que hace 10 años, pero es insuficiente porque el número de viviendas iniciadas en España está lejos del que tendría que ser normal para el mercado. Y si sumas que los precios del suelo también están en fase ascendente... se agrava.
Estamos en un punto muerto? Hace falta alguna ayuda a escala pública?
Siempre es útil una política pública, por ejemplo una que esté dirigida a los jóvenes. No es posible que un alto porcentaje de gente joven no se pueda ni plantear acceder a una vivienda por culpa del paro o unos sueldos demasiados bajos. Es necesaria una ayuda, ya sea una subvención directa o de fiscalidad para remover el mercado y dinamizar la suya y la oferta. Ahora bien, una cosa muy diferente es que exista la voluntad política de aplicarlo.
"Habría que homogeneizar las leyes de la vivienda de protección oficial para ayudar a todos por igual"
Algunos países como Alemania han apostado para incrementar el número de viviendas de protección oficial para contrarrestar los precios de la vivienda.
La protección oficial se un activo que siempre ha sido presente a los mercados inmobiliarios, también en España. Impulsarlo aquí supondría una línea de actividad buena para los promotores y constructores y generaría trabajo. También sería la solución para segmentos de consumidores con dificultades para acceder a una vivienda libre. Todo depende, pero, de qué sea el planteamiento de estos inmuebles. En España hay muchas leyes sobre este tema, cada comunidad autónoma té las suyas, habría que homogeneizar un poco para ayudar a todos por igual, que todo el mundo tenga los mismos derechos. Además, se tiene que trabajar porque estas familias algún día dispongan de su piso o casa propia que los dé libertad porque la propiedad siempre ha sido un signo de riqueza para las economías domésticas.
Pero los alquileres van a la alza. Es por carencia de recursos o por un cambio de mentalidad?
No veo ningún cambio de mentalidad. El que sí que veo es que el alquiler tiene un comportamiento anticíclic. Esto quiere decir que si no puedes comprar, alquilas; si puedes comprar, no alquilas. El que ha comportado es que ahora al mercado del alquiler se vean precios escandalosos, de forma que si necesitas una vivienda y puedes permitirte una hipoteca, lo haces. El problema real es que mucha gente no lo puede hacer y su única opción es el alquiler. Lo ha agravado el factor turístico, pisos que se alquilan a turistas y generan 4.000 euros al mes en vez de alquilarlos a familias por 1.000 euros. Si esto se regula, ayudará a hacer caer los precios.
"Si los bancos centrales no imponen normas a las entidades financieras para operar con rigor, volveremos a tener problemas"
Su previsión es que las hipotecas vayan a la alza. Cuál es el riesgo de vivir una nueva burbuja?
El dinero no tienen memoria. El riesgo de una burbuja siempre existe, a pesar de que hoy por hoy no parece que pueda pasar en medio plazo. Tenemos que estar atentos a que hará la banca en relación a la concesión de créditos hipotecarios porque es un factor fundamental para evitar las burbujas. Si la banca ofrece financiación al 120% y a personas con poca solvencia, estaremos en riesgo. Pero yo diría que más que burbuja inmobiliaria, el que hemos vivido ha sido una burbuja financiera que ha incidido en la vivienda porque el dinero son su base. Si esto no se controla, si los bancos centrales no imponen normas a las entidades financieras para operar con rigor, volveremos a tener problemas.