Durante las últimas semanas he tratado separadamente tres temas de rabiosa actualidad: mercado de alquiler, turismo y sistema bancario. Cuando escribí la serie sobre mercado de alquiler (aquí, aquí, aquí y aquí ) argumenté que el origen del aumento desbocat de los precios de alquiler tenía su origen en la escasez de oferta de viviendas sin entrar en más detalle. En esta ocasión quiero revisar los fundamentales macro del mercado inmobiliario: oferta de vivienda, la evolución de la población, la variación del índice de precios al consumo -sus componentes- y el precio de la vivienda. La conjunción de estas magnitudes nos proporciona la macro view de todo aquello que consideramos mercado de vivienda, ya sea compraventa, alquiler, segunda residencia o uso turístico. He decidido empezar por la evolución y comparación del IPC y de sus componentes.
Sobre la tasa de inflación hay algo que hay que tener en cuenta. Si se compara las tasas de inflación en Cataluña y España se encontrará que esta es estructuralmente más grande en Cataluña. Los motivos por los cuales es así son inciertos, puesto que es un tema escasamente estudiado. Hace unos meses empleé un modelo Oaxaca-Bilder y encontré que, de media, Cataluña tenía 0,62 puntos más en el nivel de precios. Los motivos son bastante inciertos y hará falta un modelo econométrico bastante más potente para sacar el agua clara.
La evolución del índice general del IPC en Cataluña y España muestran el mismo comportamiento pero el IPC catalán tiene el plus comentado anteriormente. El patrón observado es fácilmente identificable: cuando las dos recesiones llegan (2008 y 2012) la tasa de inflación cae bruscamente llegando, incluso, a tasas negativas de forma puntual -el que descarta el fenómeno de deflación. Cuando el crecimiento económico es robusto la tasa de inflación coge valores crecientes. Es el mismo fenómeno observado con los precios del alquiler al área metropolitana de Barcelona; este patrón es el que descarta el uso turístico de la vivienda como motor del aumento del precio del alquiler que hemos sufrido los últimos años.
Una mención especial merece el componente "Restaurantes y hoteles". Este componente es especial, puesto que es el componente que tiene mejor correlación con el crecimiento del PIB trimestral. Es decir, es un indicador avanzado de alta calidad para conocer la coyuntura económica en el más corto plazo -tres meses.
En definitiva, la característica principal de la tasa de inflación es que es marcadamente positiva cuando hay crecimiento, el que sugiere que el IPC nos da una idea de la fortaleza de la demanda interna, y suele caer cuando se produce una recesión, el que sugiere una demanda interna débil. En términos de construcción y vivienda, esto nos da una idea aproximada de por qué los alquileres siguen la tendencia de la tasa de inflación: en las fases expansivas el nivel de vida aumenta y los propietarios tienden a pedir rentas más elevadas para alquilar sus inmuebles. En términos de construcción, las fases expansivas implican materias primeras y jornales más elevados, el que repercute directamente en los precios de alquiler y compraventa.
El IPC por componentes incluye el alquiler de vivienda. A pesar de que la metodología de la INE tiene límites importantes, ciertamente nos proporciona información relevante si el que queremos es comparar la evolución del precio del alquiler por zonas geográficas. Si miramos el gráfico con atención, se ve muy claramente que hay tres periodos muy marcados. El primero, hasta 2009, donde el precio del alquiler aumenta a fuerte ritmo y, además, el aumento en España es bastante más elevado que en Cataluña. El segundo corresponde a 2009-2012, donde el aumento del precio de alquiler se reduce drásticamente pero sigue siendo positivo.
El tercer periodo empieza a partir de 2012 a raíz de la crisis bancaria: mientras que en España el alquiler presenta tasas negativas de inflación, Cataluña no hizo un ajuste tan marcado y se ve como los precios están estancados y son ligeramente positivos. Esta tendencia diferente es uno de los factores que explican el diferencial que surge tabla-2012 en la comparación entre las tasas de inflación en Cataluña y España, a pesar de que su peso sobre el diferencial total es muy pequeño. El cierto es que a partir de 2013 lo diferencia abierto durante la burbuja se cierra rápidamente. El motivo? La tasa de paro. Durante la burbuja las diferencias en la tasa de paro en Cataluña y España son mínimas pero cuando la burbuja se deshace, la fortaleza estructural de la economía catalana aflora y la demanda interna catalana, ayudada por la turística, muestra un comportamiento mucho más sólido que se traduce en el cierre del diferencial en el nivel de precios. A partir de medios de 2016 este diferencial ya es favorable en Cataluña y, presumiblemente, tendría que aumentar bastante más en el futuro.
Durante la burbuja las diferencias en la tasa de paro en Cataluña y España son mínimas
Si comparamos la evolución del IPC General con IPC alquileres encontramos que la tendencia es la misma –hay que vigilar por qué la escalera es diferente- y esto nos dice el que defendí a la serie del alquiler: la evolución de los precios no se puede atribuir al turismo en ningún caso, puesto que el 80% de la variación del precio del alquiler se explica a partir de la demanda interna (la tasa de paro).
La compraventa de vivienda presenta, en cambio, un panorama bastante diferente. Si en el mercado de alquiler el ajuste de precios ha sido muy pequeño en el mercado de compraventa, el ajuste ha sido monumental con tasas anuales negativas que a menudo han sido inferiores al -7% anual. Un golpe más, IPC compraventa es coherente con IPC General, a pesar de que la intensidad en la fase deflacionària ha sido mucho más intensa. En el mercado de compraventa, al contrario que en IPC General, la deflación ha sido presente durante años y en una intensidad bastante fuerte. De hecho, la deflación ha sido presente entre 2009 y 2013, primer año en que la tasa de paro empieza a caer por primera vez desde 2008 y los precios se empiezan a recuperar a pesar de tener todavía variación negativa. La tasa de variación del total de vivienda es muy clavada a la serie de viviendas de segunda mano el que nos dice que el mercado de vivienda nueva es muerto desde 2012.