El mercado logístico catalán está viviendo una época dorada. Impulsado por el auge del e-commerce y con la suerte de no haber sido casi golpeado por los efectos de la covid-19, sus cifras de contratación e inversión crecen año tras año. Según datos de CBRE, el mercado logístico catalán ha alcanzado una contratación de 242.000 metros cuadrados en el primer trimestre del año, una cifra que, a pesar de ser ligeramente inferior a la registrada en el mismo periodo del 2021 (-4,6 %), constata una tendencia ascendente. En el 2021 (912.000 metros cuadrados) superó sobradamente el récord conseguido en 2016 (773.000 metros cuadrados) y, si este año consigue mantener el ritmo del primer trimestre, volverá a sobrepasar su mejor marca, otra vez.
La inversión inmobiliaria en activos logísticos sigue una tendencia parecida. Según datos que comparte en primicia CBRE para VIA Empresa, el mercado logístico catalán ha captado más de 170 millones de euros de inversión inmobiliaria en el primer trimestre del año. La cifra representa el 19% de todo el volumen a escala estatal y da a entender que "este año se superará la inversión captada en el 2021", explica David Oliva, director de Agencia de Industrial y Logística en CBRE en Barcelona. Lo dice, por un lado, por "el elevado pipeline derivado de portfolios que se cerrarán en los meses próximos" y también por la evolución respecto al año pasado: solo en los tres primeros meses del año, ya se ha captado la mitad de la inversión lograda en todo el año 2021.
Podríamos pensar que el mercado logístico catalán no tiene techo, pero sí que lo tiene y justamente está en su suelo
Teniendo en cuenta la evolución de estos dos indicadores, las perspectivas de crecimiento del e-commerce —sector que representa el 30% de la contratación logística— y el posicionamiento internacional de Barcelona como hub logístico del sur de Europa, podríamos pensar que el mercado logístico catalán no tiene techo. Pero sí lo tiene, y justamente está en su suelo: el sector sufre una grave falta de superficie disponible. "Solo hay disponible un 3,1% del stock total de suelo logístico", alerta Oliva. La cifra contrasta con la tasa de disponibilidad del sector hace apenas una década, alrededor del 14%.
De todos modos, se espera que los más de 850.000 metros cuadrados logísticos que están en construcción actualmente en Catalunya sean capaces de frenar esta tendencia a la baja.
Consecuencias directas
"La falta de espacio provoca un fuerte incremento de operaciones de prealquiler—naves que se alquilan antes de acabar el proceso de construcción— y, incluso, de llave en mano, cuando el promotor adecúa el proyecto a las voluntades del cliente", indica. De hecho, según datos de la consultora, las operaciones de prealquiler representan un 57% de la contratación.
Que los niveles de prealquiler sean tan elevados, pero, tiene un efecto positivo en la inversión. Para el promotor-inversor, éste es un dato que aporta seguridad a la hora de desarrollar un proyecto: sabe que, por poco que lo haga bien, su nave no tendrá dificultades para ser alquilada.
Por supuesto, la falta de disponibilidad también provoca un incremento de las rentas; una ley básica del mercado. Según datos de CBRE, las rentas en las ubicaciones prime en Catalunya se han incrementado un 7%, hasta los 7,5 euros en el metro cuadrado. La segunda corona catalana, que también ha subido, se encuentra en los 6,5 euros; y la tercera alrededor de los cuatro euros.
Vías alternativas para conseguir más suelo
En la investigación para ampliar la superficie disponible, surgen nuevos modelos y tendencias como, por ejemplo, la logística vertical. Es decir, las naves multinivel. Amazon cuenta en Catalunya con dos centros logísticos de estas características: uno ubicado en el Prat del Llobregat y el otro en Figueres. Goodman también ha desarrollado dos: uno en Molins de Rei y el otro a Castellbisbal. "Este modelo, que proviene especialmente de los países asiáticos, está funcionando muy bien en Reino Unido y Francia", indica Oliva, quien prevé que esta "tendencia se dé cada vez más en el mercado de Barcelona".
La logística vertical proviene de los países asiáticos y está funcionando muy bien al Reino Unido y Francia
La logística vertical, pero, no crecerá al ritmo de Japón, donde se construyen naves logísticas de hasta ocho plantas. El motivo, según Oliva, "es que las normativas urbanísticas de los Ayuntamientos son todavía restrictivas respecto a esta tendencia del mercado".
Otra manera que ha encontrado el sector para encontrar superficie debajo de las piedras es cogerla del sector industrial. Según Oliva, en los últimos cinco años se ha producido un importante incremento de naves industriales, ubicadas especialmente en los Valleses y el Baix Llobregat, que se han destinado a la logística. Uno de los casos más relevantes son los 70.000 metros cuadrados de la antigua fábrica de Bacardí en Mollet, antes industrial y ahora convertida en una nave logística. Su inquilino también es Amazon.
Pero esta dinámica de robar metros industriales, no se podrá reiterar en el tiempo. El proceso de relocalización de la industria en Catalunya dará más peso al sector industrial y equilibrará un poco la balanza entre ambos.