Los compradores extranjeros son la gran esperanza para el mercado inmobiliario de alto standing. Un mercado que se enfrenta a una demanda interna del todo paralizada, fruto del el hundimiento del sector el totxo, de la delicada situación económica que vive el país y de la carencia de crédito bancario. Ante esto, los propietarios de mansiones a Llavaneres, Sitges o Se Agaró que quieran desprenderse de ellas no tienen más remedio que mirar más allá de las fronteras estatales.
Los rusos –como no- pero también franceses, belgas o árabes tienen el punto de mira puesto en los inmuebles de lujo catalanes. Hoy en día los consideran una buena oportunidad de inversión. El mercado inmobiliario del país, malogrado como ningún otro –el precio de la vivienda ha bajado entre un 30 y un 50% desde 2007- puede salir beneficiado. Pero los expertos en este ámbito aseguran que antes hace falta un cambio de mentalidad y de expectativas por parte de los propietarios.
Oportunidad de inversión
Las compras por parte de extranjeros se han disparado este 2013. Según datos de Solvia, la inmobiliaria de Banco Sabadell, han crecido en un 183 % y suponen el 10 % del total de sus operaciones de este año. El 15% de los compradores de Solvia son extranjeros no residentes al Estado español y el 33% hace la compra para invertir. En el sector de los inmuebles de lujo, las cifras se disparan. "Este 2013, la mayoría de nuestros clientes vienen de fuera", reconoce Ana Miralles, directora de la sede del Maresme de la inmobiliaria de alto standing Engel & Völkers.
Los rusos son clara mayoría (40%) seguidos de los franceses (20%). En la cartera de clientes de Engel & Völkers también hay belgas, árabes, qatarís y, incluso, chinos. Los compradores estatales, en este caso, tan sólo llegan al 15%.
Por qué se ha decantado tan la balanza hacia el comprador extranjero? "La crisis de Chipre ha hecho que mucha gente perdiera la confianza en las inversiones financieras y encuentran de nuevo en la vivienda un reducto seguro", destaca Miralles. En el ámbito europeo, España y Grecia se han convertido en mercados inmobiliarios muy interesantes. "Nuestros precios ahora son competitivos a nivel mundial, no como hace siete años", añade Miralles. A diferencia de entonces, los inmuebles dan buen rendimiento si se ponen de alquiler, y los compradores se aseguran no perder dinero en caso de reventa porque los han adquirido a un precio adecuado, sin sobrecost.
El mapa inmobiliario europeo y catalán
En el mercado inmobiliario de alto standing europeo, los principales competidores para Cataluña son Grecia, la Costa Azul francesa, Marbella y las Islas Baleares. En el ámbito catalán, además del Maresme (el sector Alella-Tiana-Teià, y Llavaneres y Sant Vicenç de Montalt, básicamente), figuran la Costa Brava, Sitges y Gavà como puntos calientes.
Barcelona ciudad también es un polo de atracción de inversión extranjera. Según explica Françoise Carriere, socio de la inmobiliario de alto standing Coldwell Banker, en una entrevista a la ACN, el mercado de viviendas de lujo barcelonés "ha despertado" desde hace 8 meses. "Hace tiempo que no vemos tan movimiento al mercado, con un incremento de las ventas del 30%". Pero en la capital catalana la mayoría de inversiones tienen otro talante, según Coldwell Banker.
Los clientes buscan inmuebles de lujo para transformarlos en hoteles de alto standing o apartamentos turísticos, que ofrecen una rentabilidad de entre el 4% y el 5%, para revenderlos a medio plazo y sacar una plusvalía.
Presupuesto y financiación
Cataluña, como norma general, no atrae los grandes multimillonarios, sino un perfil de comprador más bajo. Es sobre todo un imán de la clase media más adinerada (mucho más que la de la mayoría de estados Europeos) de Rusia y otros países de la antigua órbita soviética. El gasto mediano que están realizando en casas de alto standing ronda entre los 500.000 y los 700.000 euros. "Medio millón es el presupuesto más pedido hoy en día", resuelve Miralles.
Una cifra que no es baladí: tal y cómo apuntan desde Coldwell Banker, la legislación aprobada por el gobierno español –que concede el permiso de residencia a los extranjeros que compren propiedades de más de 500.000 euros– está provocando "todavía más interés" entre los inversores extranjeros.
La carencia de crédito, determinando en el mercado nacional, no tiene ninguna pes entre los compradores extranjeros. "La mayoría de operaciones se pagan al contado", resuelve Miralles. Una tendencia creciente: según los datos de Solvia, el 70% de las ventas formalizadas este primer semestre del año se han realizado sin necesidad de financiación bancaria.
Lujo vs. sobrecost
"Alto standing no implica sobrevaloración, un inversor el que quiere es pagar el precio correcto", afirma Miralles. Es decir, aquel que corresponde el producto. El mercado inmobiliario del país cumple ahora con este condicionante, pero ha tenido que reducir precios hasta casi a la mitad para conseguirlo. En el campo del alto standing, a menudo se ha confundido lujo con sobrecost. "Los 100 millones de antes se convirtieron automáticamente en 1 millón de euros con el cambio de moneda, y de aquí cuesta mucho salir", relata la directora de Engel & Völkers.
Todavía hay muchos propietarios, según explican desde la inmobiliaria, que se niegan a rebajar el precio, porque no quieren "malvender". Y así acumulan años y años con inmuebles que se devalúan y se degradan por carencia de uso . "Hay casas de alto standing en venta que traen siete u ocho años floreciéndose" explica Ana Miralles. La directora de Engel & Völkers Maresme constata, en cambio, que cuando ponen a la venta una casa a un precio ajustado al mercado actual, la venden "en uno o dos meses, sin excepción". "Pero mucha gente todavía no lo quiere entender" añade, resignada.
Vínculos entre Cataluña y Rusia
Todos estos movimientos en el mercado inmobiliario de alto standing catalán son una muestra más de los vínculos cada vez más estrechos que unen catalanes y rusos a la hora de hacer negocios. "La relación Rusia-España es básicamente una relación entre Cataluña y Rusia", dijo Artur Mas el año pasado, cuando visitó el país presidido por Vladimir Putin.
Lo afirmó basándose en datos como las siguientes: El 35-40% de las exportaciones españolas son catalanas, así como el 30% de las importaciones de productos de Rusia. Además, el 60-65% del turismo ruso que recibe España escoge Cataluña. Un hecho, este último, que se hace evidente en cualquier de los principales destinos turísticos del país, donde el ruso es ya uno de los idiomas que más se escuchan.
Las empresas catalanas, especialmente las inmobiliarias, se han tenido que adaptar a esta nueva dinámica para sacar provecho. "El primero que hemos tenido que hacer es aprender a hablar ruso, no nos queda alternativa", explica Ana Miralles desde Engel & Völkers. Del trato con ellos extraen que el tópico del ruso millonario y malgastador queda muy lejos. "Siempre venden acompañados de asesores y agencias de su país, y con una idea muy clara del que quiere pagar".
A pesar de las voces que indican el contrario, Miralles considera que el mercado ruso dista de la saturación. Su pronóstico es muy claro: "Creo que nos invadirán. Los estamos vendiendo nuestro mejor patrimonio, como hicieron los mallorquines con los alemanes".
Los rusos –como no- pero también franceses, belgas o árabes tienen el punto de mira puesto en los inmuebles de lujo catalanes. Hoy en día los consideran una buena oportunidad de inversión. El mercado inmobiliario del país, malogrado como ningún otro –el precio de la vivienda ha bajado entre un 30 y un 50% desde 2007- puede salir beneficiado. Pero los expertos en este ámbito aseguran que antes hace falta un cambio de mentalidad y de expectativas por parte de los propietarios.
Oportunidad de inversión
Las compras por parte de extranjeros se han disparado este 2013. Según datos de Solvia, la inmobiliaria de Banco Sabadell, han crecido en un 183 % y suponen el 10 % del total de sus operaciones de este año. El 15% de los compradores de Solvia son extranjeros no residentes al Estado español y el 33% hace la compra para invertir. En el sector de los inmuebles de lujo, las cifras se disparan. "Este 2013, la mayoría de nuestros clientes vienen de fuera", reconoce Ana Miralles, directora de la sede del Maresme de la inmobiliaria de alto standing Engel & Völkers.
Los rusos son clara mayoría (40%) seguidos de los franceses (20%). En la cartera de clientes de Engel & Völkers también hay belgas, árabes, qatarís y, incluso, chinos. Los compradores estatales, en este caso, tan sólo llegan al 15%.
Por qué se ha decantado tan la balanza hacia el comprador extranjero? "La crisis de Chipre ha hecho que mucha gente perdiera la confianza en las inversiones financieras y encuentran de nuevo en la vivienda un reducto seguro", destaca Miralles. En el ámbito europeo, España y Grecia se han convertido en mercados inmobiliarios muy interesantes. "Nuestros precios ahora son competitivos a nivel mundial, no como hace siete años", añade Miralles. A diferencia de entonces, los inmuebles dan buen rendimiento si se ponen de alquiler, y los compradores se aseguran no perder dinero en caso de reventa porque los han adquirido a un precio adecuado, sin sobrecost.
El mapa inmobiliario europeo y catalán
En el mercado inmobiliario de alto standing europeo, los principales competidores para Cataluña son Grecia, la Costa Azul francesa, Marbella y las Islas Baleares. En el ámbito catalán, además del Maresme (el sector Alella-Tiana-Teià, y Llavaneres y Sant Vicenç de Montalt, básicamente), figuran la Costa Brava, Sitges y Gavà como puntos calientes.
Barcelona ciudad también es un polo de atracción de inversión extranjera. Según explica Françoise Carriere, socio de la inmobiliario de alto standing Coldwell Banker, en una entrevista a la ACN, el mercado de viviendas de lujo barcelonés "ha despertado" desde hace 8 meses. "Hace tiempo que no vemos tan movimiento al mercado, con un incremento de las ventas del 30%". Pero en la capital catalana la mayoría de inversiones tienen otro talante, según Coldwell Banker.
Los clientes buscan inmuebles de lujo para transformarlos en hoteles de alto standing o apartamentos turísticos, que ofrecen una rentabilidad de entre el 4% y el 5%, para revenderlos a medio plazo y sacar una plusvalía.
Presupuesto y financiación
Cataluña, como norma general, no atrae los grandes multimillonarios, sino un perfil de comprador más bajo. Es sobre todo un imán de la clase media más adinerada (mucho más que la de la mayoría de estados Europeos) de Rusia y otros países de la antigua órbita soviética. El gasto mediano que están realizando en casas de alto standing ronda entre los 500.000 y los 700.000 euros. "Medio millón es el presupuesto más pedido hoy en día", resuelve Miralles.
Una cifra que no es baladí: tal y cómo apuntan desde Coldwell Banker, la legislación aprobada por el gobierno español –que concede el permiso de residencia a los extranjeros que compren propiedades de más de 500.000 euros– está provocando "todavía más interés" entre los inversores extranjeros.
La carencia de crédito, determinando en el mercado nacional, no tiene ninguna pes entre los compradores extranjeros. "La mayoría de operaciones se pagan al contado", resuelve Miralles. Una tendencia creciente: según los datos de Solvia, el 70% de las ventas formalizadas este primer semestre del año se han realizado sin necesidad de financiación bancaria.
Lujo vs. sobrecost
"Alto standing no implica sobrevaloración, un inversor el que quiere es pagar el precio correcto", afirma Miralles. Es decir, aquel que corresponde el producto. El mercado inmobiliario del país cumple ahora con este condicionante, pero ha tenido que reducir precios hasta casi a la mitad para conseguirlo. En el campo del alto standing, a menudo se ha confundido lujo con sobrecost. "Los 100 millones de antes se convirtieron automáticamente en 1 millón de euros con el cambio de moneda, y de aquí cuesta mucho salir", relata la directora de Engel & Völkers.
Todavía hay muchos propietarios, según explican desde la inmobiliaria, que se niegan a rebajar el precio, porque no quieren "malvender". Y así acumulan años y años con inmuebles que se devalúan y se degradan por carencia de uso . "Hay casas de alto standing en venta que traen siete u ocho años floreciéndose" explica Ana Miralles. La directora de Engel & Völkers Maresme constata, en cambio, que cuando ponen a la venta una casa a un precio ajustado al mercado actual, la venden "en uno o dos meses, sin excepción". "Pero mucha gente todavía no lo quiere entender" añade, resignada.
Vínculos entre Cataluña y Rusia
Todos estos movimientos en el mercado inmobiliario de alto standing catalán son una muestra más de los vínculos cada vez más estrechos que unen catalanes y rusos a la hora de hacer negocios. "La relación Rusia-España es básicamente una relación entre Cataluña y Rusia", dijo Artur Mas el año pasado, cuando visitó el país presidido por Vladimir Putin.
Lo afirmó basándose en datos como las siguientes: El 35-40% de las exportaciones españolas son catalanas, así como el 30% de las importaciones de productos de Rusia. Además, el 60-65% del turismo ruso que recibe España escoge Cataluña. Un hecho, este último, que se hace evidente en cualquier de los principales destinos turísticos del país, donde el ruso es ya uno de los idiomas que más se escuchan.
Las empresas catalanas, especialmente las inmobiliarias, se han tenido que adaptar a esta nueva dinámica para sacar provecho. "El primero que hemos tenido que hacer es aprender a hablar ruso, no nos queda alternativa", explica Ana Miralles desde Engel & Völkers. Del trato con ellos extraen que el tópico del ruso millonario y malgastador queda muy lejos. "Siempre venden acompañados de asesores y agencias de su país, y con una idea muy clara del que quiere pagar".
A pesar de las voces que indican el contrario, Miralles considera que el mercado ruso dista de la saturación. Su pronóstico es muy claro: "Creo que nos invadirán. Los estamos vendiendo nuestro mejor patrimonio, como hicieron los mallorquines con los alemanes".
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