La Compañía de Jesús mantiene los derechos de superficie del complejo Creapolis, el hub de innovación que Esade puso en marcha a Sant Cugat del Vallès y que está en concurso de acreedores desde el pasado marzo. Precisamente, estos derechos de superficie mediatizan el concurso porque la orden de los jesuitas, fundadora de Esade, recuperará el edificio de Creapolis dentro de 35 años. Esto limita a los posibles interesados en quedarse el inmueble cuando se abra la liquidación.
Fuentes próximas a la Compañía de Jesús y a su escuela de negocios confirman que en 2007, cuando se inició la construcción de Creapolis, firmaron unos derechos de superficie por un periodo de 50 años, al final del cual recuperarán las construcciones que se han levantado en estos terrenos.
Esta situación reduce el valor del edificio en el proceso de liquidación y dificulta la aparición de posibles postores, no solo por el tiempo que queda de concesión (35 años) sino porque obligatoriamente tendrán que destinar las instalaciones a actividades de enseñanza en cumplimiento de una sentencia judicial. Por ello, Esade parte de una posición de privilegio para continuar gestionando este activo. De hecho, ya anunció que presentará una oferta en el marco del actual procedimiento concursal.
Administrador concursal
El Juzgado Mercantil número 3 de Barcelona ha nombrado administrador concursal de Creapolis al bufete Figueras Legal, que estará representando por su socio director, Josep Figueras Comas. Este todavía no ha presentado el plan de liquidación, pero, previsiblemente, cerrará todo el proceso antes de fin de año. El juez ha decretado proceso abreviado, un procedimiento que acortará los trámites.
El juez también ha mantenido a los miembros del consejo de administración de Creapolis, formado por tres administradores que representan a la Fundación Esade: Koldo Echebarria (director general de Esade), Josep Franch Bulich (decano) y el abogado Antonio Delgado, presidente del Círculo Ecuestre, pero también profesor y miembro del equipo jurídico de la escuela de negocios.
Con anterioridad, por este consejo pasaron varios altos cargos de la Generalidad (en representación del Institut Català de Finances), de Caixabank, dos alcaldes de Sant Cugat y varios directivos empresariales. A destacar, Pedro Fontana (2012-2014), Ramon Aspa (2017-2019), Eugenia Bieto (2012-2020) o Juan José Brugera (hasta 2009).
En el momento de presentar el concurso de acreedores, la Fundación Esade era la accionista mayoritaria con cerca del 82%. son socios minoritarios Avançsa (holding público de la Generalitat, con el 11,91%), el Ayuntamiento de Sant Cugat (5,95%) y la asociación Sant Cugat Empresarial (0,19%).
Alquiler de espacios a empresas
Esade puso en marcha Creapolis para atraer empresas tecnológicas, a las que alquilaba espacios, de forma que ha funcionado como coworking. Pero una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de (TSJC) Catalunya, de octubre de 2021, limita el uso únicamente a la enseñanza. Dado que el modelo de gestión se fundamentó hasta ahora en el alquiler de espacios a empresas, con lo que consiguen el 80% de los ingresos, Esade optó por el concurso de acreedores. Ello no impide que, en estos momentos, se mantengan las empresas que habían alquilado espacios en Creapolis con anterioridad a la sentencia. El problema es que no realizar hacer nuevos contratos de alquiler.
Creapolis se acogió en marzo pasado a un concurso voluntario de acreedores por una deuda total de 34,1 millones de euros. De este importe, 26,6 millones corresponden a un crédito sindicado con tres entidades bancarias; 1,5 millones a un préstamo del Ministerio de Innovación y Ciencia y los otros 6 millones a dos créditos participativos (cada uno de 3 millones) con el ICF y con la misma Fundación ESADE.
La Generalitat, a través del ICF, es acreedora (con más de 13 millones de euros) y socia (con otros 3 millones) de Creapolis
Los 26,6 millones de euros del crédito bancario pendiente, que se utilizó para financiar la construcción, se contrajo con el ICF, Caixabank y BBVA. Las fuentes consultadas apuntan que la mitad de esta deuda corresponde al ICF, entidad financiera de la Generalitat que es acreedora y socia al mismo tiempo.
Curiosamente, cuando Esade inició el año pasado las negociaciones con la banca acreedora para evitar el concurso de acreedores encontró mejor predisposición en los dos grandes bancos que en el ICF. Precisamente, por su condición de entidad pública, el ICF está sujeto a más limitaciones para condonar deuda. Finalmente, no fue posible el acuerdo.
El valor del inmueble de Creapolis ha pasado de 32 millones de euros a solo 10 millones
Cuando abrió las puertas en 2009, las instalaciones de Creapolis estaban valoradas, en libros, en 32 millones de euros. Pero la sentencia del TSJC del octubre pasado depreció este activo hasta los 14 millones, también en libros, porque limitaba el uso únicamente a las actividades académicas. Pero, según las tasaciones encargadas por Esade, su valor de mercado solo llegaría en la actualidad a los 10 millones de euros, importe por el que formularon una oferta a la banca acreedora en diciembre del año pasado. No la aceptaron y, a continuación, se solicitó el concurso de acreedores.
A consecuencia de la situación generada por la sentencia, Creapolis declaró unas pérdidas de 17 millones de euros en el anterior curso académico. Esta sentencia tiene su origen en un pleito de Núñez y Navarro contra el Ayuntamiento de Sant Cugat, por el plan urbanístico, pero quien ha pagado las consecuencias es el centro de innovación impulsado por Esade. Esta escuela de negocios encara el concurso de acreedores con la intención de conservar el inmueble de Creapolis para dedicarlo a actividades académicas.