Per poc que us interessi el tema, haureu llegit que les xarxes socials fomenten el biaix de confirmació. Cada nou input que rebem suposa un grau més de convenciment en els nostres plantejaments. Així, de mica en mica es perd el debat, es prescindeix del matís, les mateixes veritats es tornen absolutes i les posicions es van enrocant. El resultat és que tot es resumeix a dos punts de vista, cada cop més extrems, més intransigents, més allunyats, més bel·ligerants. Si comencés a posar exemples podríem allargar tant aquest escrit que ja no hi hauria espai per a res més.
L’habitatge, el tema actual més sensible per a la ciutadania, no és immune a aquesta polarització: a una banda del ring ens trobem amb un col·lectiu convençut que els inversors, els fons (voltors, of course), els especuladors, són els culpables de tots els mals, i a l’altra banda els que creuen que la inversió privada forma part més de la solució que no pas del problema. La polarització és tan accentuada que a hores d’ara depassa l’àmbit de l’habitatge i podem constatar que s’estén a tots els sectors on el totxo és present.
El meu amic Pere, persona serena i assenyada que formaria part del primer col·lectiu, sosté que “immobles i inversions” (nom del blog on recullo tots els articles que vaig escrivint sobre el tema immobiliari) són dues paraules que no poden conviure en la mateixa frase. És a dir, que no hi ha lloc per a les inversions immobiliàries. Ni en l’àmbit residencial ni en cap altre. Deixaré de banda la contradicció formal de la seva afirmació (les dues paraules en qüestió apareixen en la seva pròpia sentència) i miraré d’exposar aquí els motius pels quals penso que està equivocat. Espero tenir més sort amb vosaltres, amb ell no he estat capaç que els meus arguments el fessin dubtar de la seva posició. Per sort, tot i que periòdicament el tema va apareixent a les nostres converses, la nostra amistat no s’ha vist afectada per aquesta discrepància enquistada (jo també procuro militar en la serenor i el seny).
Fa unes setmanes exposava en un altre article una alternativa d’inversió immobiliària que s’hauria d’incentivar i de fomentar per part de les administracions: construir per llogar (BTR, build to rent). Grans inversions immobiliàries destinades a grans promocions que permetessin un mercat de lloguer amb unes regles prou clares i estables. Tothom hi sortiria guanyant, sobretot la ciutadania. I, sí, també els inversors. Llàstima que aquesta proposta per al sector residencial no tingui més adeptes. Avui intentaré exposar per què també són necessàries les inversions immobiliàries en altres sectors.
Comencem per un centre comercial. Agafeu el primer que us passi pel cap. Us imagineu que cada negoci (sabateria, electrònica, moda, gelateria...) hagués de ser propietària del seu propi local? Quina inversió no haurien de fer abans d’aixecar la persiana! Els que vivim en una escala de veïns (tots amb un perfil, un pis i unes condicions molt similars) sabem dels conflictes que sorgeixen de tant en tant (pintar la façana, renovar l’ascensor, canviar les bústies, el servei de neteja que mai és prou bo). Traslladeu les possibles discrepàncies a un centre amb 50 botigues cadascuna amb les seves especificitats. Buf... Per no parlar d’aquells comerços inviables que es veurien obligats a vendre el seu espai. Així doncs, sembla raonable pensar que l’únic escenari sostenible passa per un propietari de tot el totxo i les botigues s’hi estiguin de lloguer.
"Amb el 'build to rent', tothom hi sortiria guanyant, sobretot la ciutadania. I, sí, també els inversors. Llàstima que aquesta proposta per al sector residencial no tingui més adeptes"
Continuem amb les oficines. De manera similar al cas anterior, és inqüestionable que la millor opció passa per tenir les oficines en un edifici destinat a aquesta activitat, edifici propietat d’un tercer. Les raons exposades per al centre comercial també són vàlides per a les oficines. No només això, si mirem de focalitzar-nos en la nostra activitat i optem per anar encara un pas més enllà, podríem compartir serveis (recepció, neteja, sales de reunions, impressió, wifi, aigua i llum) i decantar-nos per un coworking.
Canviem de sector i anem ara a una empresa industrial, petita o gran, tant fa la mida. Tenim aquí la dicotomia de si comprar la nau o llogar-la. Abans d’entrar al debat deixeu-me fer unes preguntes: la maquinària necessària pel funcionament d’aquesta empresa l’han comprat trinco-trinco o bé han signat un leasing? Els cotxes pels comercials i directius són propietat de l’empresa o bé han aprofitat els avantatges d’un renting? Mantenen un CPD ple de servidors, equips de refrigeració, SAI (generadors), cabines ignífugues per a les còpies de seguretat o bé tenen el seu ERP contractat al núvol? Tenen flota pròpia de furgonetes i camions i personal en plantilla o bé deleguen la distribució en empreses de logística? En la majoria de casos la resposta a aquestes preguntes va en la línia que suposa la màxima flexibilitat per a l’empresa. Per què, llavors, hauríem d’assumir que adquirir la mateixa nau és la millor estratègia? De fet, l’opció de llogar la nau no només permet respondre de manera ràpida a les necessitats de l’empresa (ubicació, mida, layout) sinó que a més és la millor solució per no deixar al límit les finances de l’empresa: comprar una nau ens pot dificultar (i molt!) l’accés al crèdit per a inversions realment importants (allò que en diuen core business), les que ens poden assegurar la continuïtat de l’empresa.
"Un 'sale & lease back' generalment és fruit d’un error, que és pensar que l’empresa pot jugar la lliga del mateix sector industrial al mateix temps que juga la lliga del sector immobiliari"
Fa uns mesos, exposava el cas d’una empresa que al seu dia va comprar la seva pròpia nau i com aquesta decisió va acabar sent un problema. Davant de la falta d’accés a crèdit, va optar per solucionar-ho via un sale & lese back (recordem que sale & lease back és el tecnicisme d'allò que coneixem com a vendre la casa i anar a lloguer: una empresa ven la mateixa nau per a fer caixa i s’hi queda com a llogater pagant una renda). En aquell cas, parlava d’una operació fallida perquè la salut financera de l’empresa no era prou sòlida per generar confiança als possibles inversors immobiliaris. De fet, jo anava un pas més enllà i apuntava que un sale & lease back (aquell en concret i qualsevol altre) generalment és fruit d’un error. I l’error en qüestió és pensar que l’empresa pot jugar la lliga del mateix sector industrial al mateix temps que juga la lliga del sector immobiliari. La conjuntura industrial requereix dinamisme, agilitat, reflexos. D’altra banda, una inversió immobiliària demana estabilitat, temps, constància. Ja veieu que estem parlant dos idiomes totalment diferents.
Arribats a aquest punt, permeteu-me una pregunta oberta als CFO, els directors financers: si el vostre negoci té un resultat operatiu de doble dígit (superior al 10%), què hi guanyeu invertint en un sector amb un retorn del 5-8%? No seria millor invertir en el mateix negoci (nous mercats, nous productes) abans que en el totxo? Hem repassat els centres comercials, les oficines, les naus industrials. Podríem continuar amb altres sectors: hotels, geriàtrics o, per parlar de l’asset class de moda, els centres de dades. La foto és sempre la mateixa: cadascú que es dediqui al seu negoci (“què sap el gat de fer culleres”, ens recorda el refranyer català) i que deixi la part immobiliària en mans dels inversors professionals. Els tenim i cal aprofitar-ho.
Afegir VIA Empresa com a font preferida de Google de forma gratuïta
Estigues informat amb les últimes notícies d'actualitat