¿Alquilar es tirar el dinero?

A poco que os interese el tema, habréis leído que las redes sociales fomentan el sesgo de confirmación. Cada nuevo input que recibimos supone un grado más de convencimiento en nuestros planteamientos. Así, poco a poco se pierde el debate, se prescinde del matiz, las propias verdades se vuelven absolutas y las posiciones se van enrocando. El resultado es que todo se resume en dos puntos de vista, cada vez más extremos, más intransigentes, más alejados, más beligerantes. Si empezara a poner ejemplos podríamos alargar tanto este escrito que ya no habría espacio para nada más.

La vivienda, el tema actual más sensible para la ciudadanía, no es inmune a esta polarización: a un lado del ring nos encontramos con un colectivo convencido de que los inversores, los fondos (buitre, of course), los especuladores son los culpables de todos los males, y en el otro lado los que creen que la inversión privada forma parte más de la solución que del problema. La polarización es tan acentuada que en estos momentos sobrepasa el ámbito de la vivienda y podemos constatar que se extiende a todos los sectores donde el ladrillo está presente.

Mi amigo Pere, persona serena y sensata que formaría parte del primer colectivo, sostiene que “inmuebles e inversiones” (nombre del blog donde recojo todos los artículos que voy escribiendo sobre el tema inmobiliario) son dos palabras que no pueden convivir en la misma frase. Es decir, que no hay sitio para las inversiones inmobiliarias. Ni en el ámbito residencial ni en ningún otro. Dejaré a un lado la contradicción formal de su afirmación (las dos palabras en cuestión aparecen en su propia sentencia) y trataré de exponer aquí los motivos por los que pienso que está equivocado. Espero tener más suerte con vosotros, con él no he sido capaz de que mis argumentos le hicieran dudar de su posición. Por suerte, aunque periódicamente el tema va apareciendo en nuestras conversaciones, nuestra amistad no se ha visto afectada por esta discrepancia enquistada (yo también procuro militar en la serenidad y la sensatez).

Si quieres saber más

 

   

BTR, una apuesta necesaria

Hace unas semanas exponía en otro artículo una alternativa de inversión inmobiliaria que debería incentivarse y fomentarse por parte de las administraciones: construir para alquilar (BTR, build to rent). Grandes inversiones inmobiliarias destinadas a grandes promociones que permitieran un mercado de alquiler con unas reglas suficientemente claras y estables. Todo el mundo saldría ganando, sobre todo la ciudadanía. Y, sí, también los inversores. Lástima que esta propuesta para el sector residencial no tenga más adeptos. Hoy intentaré exponer por qué también son necesarias las inversiones inmobiliarias en otros sectores.

Empecemos por un centro comercial. El primero que os pase por la cabeza. ¿Os imagináis que cada negocio (zapatería, electrónica, moda, heladería...) tuviera que ser propietario de su propio local? ¡Menuda inversión antes de subir la persiana! Los que vivimos en una escalera de vecinos (todos con un perfil, un piso y unas condiciones muy similares) sabemos de los conflictos que surgen de vez en cuando (pintar la fachada, renovar el ascensor, cambiar los buzones, un servicio de limpieza nunca lo suficientemente bueno). Trasladad las posibles discrepancias a un centro con sus 50 tiendas, cada una de ellas con sus especificidades. Uf... Por no hablar de esos comercios inviables que se verían obligados a vender su espacio. Así pues, parece razonable pensar que el único escenario sostenible pasa por un propietario de todo el ladrillo y las tiendas estén en alquiler.

"Con el 'build to rent', todo el mundo saldría ganando, sobre todo la ciudadanía. Y, sí, también los inversores. Lástima que esta propuesta para el sector residencial no tenga más adeptos"

Sigamos con las oficinas. De forma similar al caso anterior, es incuestionable que la mejor opción pasa por tener las oficinas en un edificio destinado a esta actividad, edificio propiedad de un tercero. Las razones expuestas para el centro comercial también son válidas para las oficinas. No sólo eso, si tratamos de focalizarnos en nuestra actividad y optamos por ir incluso un paso más allá, podríamos compartir servicios (recepción, limpieza, salas de reuniones, impresión, wifi, agua y luz) y decantarnos por un coworking.

Cambiemos de sector y vayamos ahora a una empresa industrial, pequeña o grande, da igual el tamaño. Tenemos aquí la dicotomía de comprar la nave o alquilarla. Antes de entrar en el debate dejadme hacer unas preguntas: ¿la maquinaria necesaria para el funcionamiento de esta empresa la han comprado al contado o bien han firmado un leasing? ¿Los coches para los comerciales y directivos son propiedad de la empresa o bien han aprovechado las ventajas de un renting? ¿Mantienen un CPD lleno de servidores, equipos de refrigeración, SAIs (generadores), cabinas ignífugas para las copias de seguridad o bien tienen su ERP contratado en la nube? ¿Tienen flota propia de furgonetas y camiones y personal en plantilla o bien delegan la distribución en empresas de logística? En la mayoría de casos la respuesta a estas preguntas va en la línea que supone la máxima flexibilidad para la empresa. ¿Por qué, entonces, deberíamos asumir que adquirir la propia nave es la mejor estrategia? De hecho, la opción de alquilar la nave no sólo permite responder de manera rápida a las necesidades de la empresa (ubicación, tamaño, layout) sino que además es la mejor solución para no dejar al límite las finanzas de la empresa: comprar una nave nos puede dificultar (¡y mucho!) el acceso al crédito para las inversiones realmente importantes (lo que llamaríamos core business), las que nos pueden asegurar la continuidad de la empresa.

"Un 'sale & lease back' generalmente es fruto de un error, que es pensar que la empresa puede jugar la liga del mismo sector industrial al mismo tiempo que juega la liga del sector inmobiliario"

Hace unos meses exponía el caso de una empresa que en su día compró su propia nave y cómo esta decisión acabó siendo un problema. Ante la falta de acceso a crédito, optó por buscar la solución vía un sale & lese back. (Recordemos que sale & lease back es el tecnicismo de la operación que supone cambiar propiedad por alquiler: una empresa vende la propia nave para hacer caja y se queda como inquilino pagando una renta). En ese caso hablaba de una operación fallida porque la salud financiera de la empresa no era suficientemente sólida para generar confianza a los posibles inversores inmobiliarios. Es más, yo iba un paso más allá y apuntaba a que un sale & lease back (aquel en concreto y cualquier otro) generalmente es fruto de un error. Y el error en cuestión es pensar que la empresa puede jugar la liga del propio sector industrial al tiempo que juega la liga del sector inmobiliario. La coyuntura industrial requiere dinamismo, agilidad, reflejos. Por otra parte, una inversión inmobiliaria pide estabilidad, tiempo, constancia. Ya veis que estamos hablando dos idiomas totalmente diferentes.

Llegados a este punto, permitidme una pregunta abierta a los CFO, los directores financieros: si vuestro negocio tiene un resultado operativo de doble dígito (superior al 10%), ¿qué ganáis invirtiendo en un sector con un retorno del 5-8%? ¿No sería mejor invertir en el propio negocio (nuevos mercados, nuevos productos) antes que en el ladrillo? Hemos repasado los centros comerciales, oficinas, naves industriales. Podríamos seguir con otros sectores: hoteles, geriátricos o, por hablar del asset class de moda, los data centers. La foto es siempre la misma: cada uno que se dedique a su negocio (“zapatero a tus zapatos”, mal momento para sacar este refrán…) y deje la parte inmobiliaria en manos de los inversores profesionales. Porque como las meigas, haberlos, haylos. Y ya que están ahí, debemos aprovecharlo.