En el año 2005 se terminaron en Catalunya 74.706 viviendas. En 2006, 77.309. En 2007, 79.580. En 2023 y 2024, 14.000 cada año. El año pasado, se terminaron poco más de 16.000. ¿Qué ha pasado para que, a pesar de la ligera recuperación del año pasado, construyamos solo un 20% del número de viviendas de 2007?
¿La burocracia, las restricciones urbanísticas, el marco fiscal? Más o menos, todo se mantiene como hace veinte años. ¿La caída de la demanda? El número de habitantes entre el año 2000 y el 2010 creció en un millón de personas. Entre 2014 y 2024, lo ha hecho en 700.000. Una cierta diferencia, pero que tampoco justifica la brutal caída de la oferta de nuevas viviendas. ¿La crisis inmobiliaria de 2008? Aquí nos acercamos un poco más, pero hace diez años que el PIB catalán en términos reales superó los valores de 2008 y, con el paréntesis de la pandemia, hemos crecido con intensidad desde entonces: un 17,8% acumulado en los últimos diez años.
En este artículo procuraremos explicar por qué se ha producido esta caída de la producción de nuevas viviendas, con las consiguientes repercusiones en los precios —compra y alquiler—, la caída de nuevos hogares, el retraso de la edad de emancipación de nuestros jóvenes y muchas otras consecuencias más.
El modelo financiero que permitía el crecimiento exponencial de las nuevas viviendas ya no existe
Lo primero que constatamos es una caída de la financiación hipotecaria. Según el Banco de España, entre 2005 y 2008, en plena burbuja financiera, el saldo de crédito a empresas inmobiliarias —promoción y construcción— se duplicó. En 2014, cuando empezamos a recuperar empuje económico y siempre en términos corrientes, este saldo estaba en niveles inferiores a los de 2005. En 2024, al cabo de diez años, el endeudamiento del sector inmobiliario se había reducido a la mitad y era menos de una cuarta parte del momento culminante, en 2008.
El modelo financiero que permitía construir hasta 80.000 viviendas anuales ha desaparecido. El saldo de crédito a constructores y actividades inmobiliarias es hoy un 80% inferior al de 2008, mientras que el crédito hipotecario de las familias solo se ha reducido un 24%.
El saldo de crédito a constructores y actividades inmobiliarias es hoy un 80% inferior al de 2008, mientras que el crédito hipotecario de las familias solo se ha reducido un 24%
Esta enorme contracción de la financiación empresarial se añade a la desaparición de muchas empresas del sector de la construcción. Entre 2008 y 2014, el número de empresas del sector cae un 37%, mientras que para el conjunto de empresas de la economía catalana la desaparición solo es del 8%. La caída se produce de forma continuada durante cada año de este periodo y, por lo tanto, no se trata tanto de una caída puntual como de la destrucción continuada de capacidad empresarial.
Unas empresas de promoción inmobiliaria demasiado pequeñas e inestables
Resulta igualmente interesante constatar la evolución y la relevancia de las empresas de promoción inmobiliaria sin trabajadores. Si en 2018, antes de la covid-19, representaban el 80% del total, en 2025 todavía son el 70%. Son las que más han caído, pero continúan siendo ampliamente mayoritarias dentro de la promoción inmobiliaria. Cabe remarcar la relevancia de esta tipología de empresas promotoras, porque “sin asalariados” puede incluir muchas sociedades vehículo creadas para una promoción concreta, patrimoniales o estructuras en las que toda la obra se externaliza.
De hecho, tenemos un sector muy atomizado y, presumiblemente, inestable. Según el Idescat, en 2025 solo disponíamos de 95 empresas en toda Catalunya con más de diez trabajadores, poco más del 1% del total. Es decir, la promoción inmobiliaria continúa siendo un sector extraordinariamente atomizado, con muy pocas empresas dotadas de una estructura laboral propia significativa. Muy posiblemente inversamente proporcional a la solidez y la continuidad en el tiempo y con la vocación de negocio más allá de las oportunidades o los proyectos coyunturales.
La promoción inmobiliaria continúa siendo un sector extraordinariamente atomizado, con muy pocas empresas dotadas de una estructura laboral propia significativa
Durante el auge de la burbuja, fueron muchos los que entraron en un sector sin ser profesionales. Simplemente, veían la oportunidad de hacer dinero de forma sencilla, rápida y, aparentemente, segura. La barrera de entrada durante el boom era extraordinariamente baja porque la financiación bancaria permitía apalancarse mucho y no tener que disponer de mucho capital propio. Empresarios de otros sectores, propietarios de terrenos, constructores locales, inversores… podían convertirse en promotores.
Cuando se hunde el mercado, muchos desaparecen. Y no simplemente porque quiebren. Desaparece el ecosistema financiero que les permitía la existencia y que estaba alimentado principalmente por las cajas de ahorros, la mayor parte de las cuales también acabaron pagándolo, desapareciendo o transformándose profundamente.
Un sector más solvente, pero con menos capacidad de respuesta
Sin embargo, es cierto que hoy el sector promotor ha ganado más profesionalidad y está más capitalizado. Para empezar una promoción, necesitas suelo, capital propio, financiación bancaria y un grado importante de preventas. Esto excluye una buena parte de aquella oferta empresarial marginal que aparecía automáticamente cuando los precios subían aceleradamente e, incluso la demanda más dudosa, conseguía créditos hipotecarios de las mismas entidades financieras. Hoy el promotor tiene que demostrar muchas cosas más que la existencia de una demanda solvente antes de construir; durante la burbuja, el mismo crédito ayudaba a crear la demanda que justificaba seguir construyendo.
Por lo tanto, la curva de oferta se ha vuelto claramente menos elástica, con menos capacidad de respuesta para atender un aumento de la demanda potencial.
El problema de los costes y de la asignación de recursos
A raíz de la covid-19, justo cuando la actividad empezaba a recuperarse, se hicieron evidentes otros problemas para quien quería promover vivienda.
En primer lugar, ha aumentado el coste de algunos materiales esenciales de construcción: cemento, mortero, hormigón, cal. Y también tubos de cobre, sanitarios, radiadores… Los promotores calculan que de media estos materiales se incrementaron de un 45 a un 50% entre 2019 y 2025. Sin embargo, el coste total de construcción en España solo ha aumentado en un 23%. ¿Cómo se explica una diferencia tan grande si antes de la pandemia los costes de los materiales representaban casi el 60% del total?
En segundo lugar, nos encontramos con la escasez de mano de obra especializada. Muchos trabajadores abandonaron el sector y hoy cuesta encontrar trabajadores profesionales que los sustituyan. Lo más relevante, sin embargo, es que los salarios del sector han perdido atractivo respecto a otras actividades. Siempre han estado por debajo de la industria, pero antes eran ligeramente superiores a los del conjunto de los servicios y ahora, no. En 2024, el salario medio por hora era de 21,7 euros en la industria, 20 euros en los servicios y 17,7 euros en la construcción. ¿Por qué, entonces, si falta mano de obra, no se les paga mejor, sino al contrario? ¿Tiene que ver el aumento de los costes de los materiales, muchos de los cuales han subido el doble que el precio final de las edificaciones?
Los salarios del sector siempre han estado por debajo de la industria, pero antes eran ligeramente superiores a los del conjunto de los servicios y ahora, no
Ahora bien, si el número de viviendas ha caído un 80% y el crédito a promotores y constructores también, el número de trabajadores solo lo ha hecho en 44%. ¿Dónde están esos trabajadores de diferencia? Muy probablemente en otras actividades de inmuebles no residenciales —oficinas, hoteles, centros comerciales— e infraestructuras. No parece que Catalunya tenga solo un problema de falta absoluta de mano de obra constructora. Tiene también un problema de asignación de capacidad constructiva hacia la vivienda nueva.
Y ahora, ¿qué debemos hacer?
El reto no es volver al modelo que permitía construir 80.000 viviendas anuales, porque aquel mismo modelo contribuyó a provocar una crisis financiera que acabamos pagando entre todos. El reto es recuperar una parte de la capacidad de respuesta que tenía la oferta sin asumir los riesgos que la hacían posible. Emprender una política potente de promoción de viviendas de protección oficial (VPO) es imprescindible, aunque solo es una solución a medio y largo plazo, pero en la que no podemos acumular más años de retraso.
Emprender una política potente de promoción de viviendas de protección oficial es imprescindible, aunque solo es una solución a medio y largo plazo, pero en la que no podemos acumular más años de retraso
Aun así, con la VPO difícilmente será suficiente. Si queremos multiplicar la producción actual, también será necesario volver a atraer capital y operadores hacia la promoción residencial. No a base de facilitar la especulación ni los rendimientos de dos dígitos. Pero sí con el apoyo en términos de financiación —empezando por el ICF y siguiendo con convenios con la banca— y prestar apoyo para que nuevos operadores —promotores foráneos, fondos soberanos, entidades sin ánimo de lucro…— entren en un mercado que les ofrezca estabilidad, seguridad y un rendimiento razonable, pero no especulativo.
Hemos construido un sector inmobiliario mucho más solvente que el de 2007. Ahora nos falta conseguir que también sea capaz de construir viviendas.
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