La vivienda de alquiler en Catalunya vive en el día de la marmota. Desde el 2018, el mercado de la vivienda ha sufrido cambios constantes de normativas, provenientes de dos lados -el gobierno español y la Generalitat-, que han llegado muchas veces a golpes de decretos, de regulaciones inconstitucionales y de sentencias del Tribunal Constitucional; hecho que ha provocado que algunas normativas solo hayan estado en vigor menos de un mes, como el Real Decreto-ley 21/2018, que lo tumbó el Congreso de los Diputados; o la anterior ley para contener el precio de las viviendas en alquiler en Catalunya, que solo duró un año y medio tras la anulación del Tribunal Constitucional. Y ahora, a pesar de que la nueva ley de la vivienda estatal fue aprobada hace casi un año, nos encontramos a las puertas de un nuevo gran cambio en Catalunya: la puesta en marcha del nuevo índice de precios de alquiler que se podría aplicar en 140 municipios. ¿Cómo afectará al mercado del alquiler catalán? ¿Por qué no ha entrado en vigor este miércoles, tal y como estaba previsto?
El nuevo índice de precios del alquiler, que llega con nueve meses de retraso, estaba previsto que entrara en vigor en Catalunya este 13 de marzo, pero no habiéndose publicado nada en el BOE este martes, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha tenido que dar explicaciones: se publicará este viernes y, por lo tanto, se empezará a aplicar el lunes 18 de marzo. Y, si bien ya se conoce gran parte del contenido que contendrá la nueva medida, todavía hay algunas cuestiones que mantienen expectantes a los expertos del mercado inmobiliario y a los propietarios de viviendas: ¿se aceptarán los 140 municipios propuestos por la Generalitat como zonas tensionadas? ¿Se exceptuará la obra nueva, tal como estaba previsto, durante los primeros cinco años del inmueble?
Recordemos que la normativa estatal planteada en la nueva ley de la vivienda ha dado la posibilidad a las comunidades autónomas de aplicar un índice que regule el precio de la vivienda de alquiler en aquellas zonas que consideraran tensionadas, y Catalunya ha sido la única comunidad que se ha adherido, a pesar de sumar unos cuantos peros durante el proceso. Catalunya, para bien o para mal, ya tiene la experiencia de un año y medio del índice que ideó, y este contiene algunos cambios importantes.
Catalunya es la única comunidad que ha solicitado aplicar esta regulación en 140 zonas tensionadas
El objetivo de ambos gobiernos, pero, es el mismo: conseguir frenar la subida de los precios del alquiler y facilitar el acceso a la vivienda; pero diferentes expertos del sector inmobiliario responden rotundamente que esta no es la vía para conseguirlo. "Esta normativa parte de un diagnóstico parcial -explica a VIA EmpresaGuifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris-. Es cierto que Barcelona, por ejemplo, presenta unos precios de alquiler muy elevados, teniendo en cuenta lo que han subido los salarios en los últimos años, pero si no solucionamos la falta de vivienda disponible, lo único que obtendremos es que las personas más vulnerables económicamente tengan todavía más dificultades para acceder a la vivienda". Alex Vázquez, director del departamento de Gestión de viviendas en alquiler de Forcadell, añade que "el problema de base es la falta de oferta y, por lo tanto, lo que se tienen que hacer es medidas que faciliten que se incremente el número de viviendas en alquiler, sea a través de ampliar el parque residencial público o incentivando fiscalmente a los propietarios de los inmuebles".
El Ministerio de Vivienda afirma que esta es una "medida correctora" para evitar movimientos especulativos con las viviendas, que no es el mismo que bajar los precios. De hecho, tanto Ester Capella, consejera de Territori, como el Sindicat de Llogateres, han alertado en diferentes comunicados que el índice no bajará los precios de los alquileres. No piensan lo mismo, pero, desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Barcelona. Según Carles Sala, portavoz de la entidad, se producirá una reducción, de media, del 20% del precio del alquiler actual.
Sala también remarca que el mercado se ha visto alterado al alza en los últimos meses, debido a las alarmas "innecesarias" que han generado, tanto la Generalitat como el gobierno español, anunciando -y atrasando- que se produciría este nuevo tope en el mercado de alquiler; provocando, por lo tanto, un efecto contrario al deseado: una subida de precios y mucha prisa por firmar, es decir, especulación.
¿Cómo funcionará el nuevo índice de los precios de alquiler?
El nuevo índice de precios que entrará en vigor en Catalunya, supuestamente, en los 140 municipios considerados zonas tensionadas, establece un precio mínimo y un precio máximo para cada inmueble, en función de una serie de características de este, como la superficie construida de la vivienda, el estado de conservación, el año de construcción, si está amueblado, si tiene ascensor, aparcamiento o zonas comunitarias, la certificación energética y, incluso, si cuenta con "vistas especiales". La mayoría de estas características son objetivas y claras, menos la última, la de las vistas especiales, que de hecho ya estaba en el índice anterior catalán. Aun así, la opción que haya un rango entre un precio mínimo y máximo es nueva y, se entiende como una manera para facilitar la negociación entre la propiedad y el futuro inquilino, que pueden acabar ajustando más el precio en función de otras características intangibles, como podría ser la luz natural del inmueble o el encaje con el futuro inquilino.
El índice se tendrá que aplicar a todos aquellos nuevos inmuebles que entren en el mercado de alquiler (y que no hayan sido alquilados en los últimos cinco años) y a todos los nuevos contratos de alquiler de aquellos inmuebles que sean propiedad de grandes tenedores. En el caso de los pequeños propietarios, tendrán que mirar la actualización del último contrato vigente, compararlo con el índice de precios, y quedarse con el importe más reducido. No se aplicará, por lo tanto, a contratos vigentes, sino que se irá aplicando a medida que se tengan que ir renovando los contratos existentes o se produzcan de nuevos.
Que haya un rango entre un precio mínimo y máximo es una manera de facilitar la negociación entre la propiedad y el futuro inquilino
Además, la medida también contempla alguna excepción, como poder subir el alquiler si se ofrece un contrato de 10 años o que las viviendas de obra nueva o los rehabilitados queden exentos de aplicar el índice. Ahora bien, estas excepciones todavía no están del todo confirmadas y, por lo tanto, se tendrá que ver cómo las ha resuelto el gobierno español en la publicación del BOE del viernes.
El índice, además, se irá actualizando anualmente, en función de la evolución de las declaraciones de las rentas presentadas a la Agencia Tributaria. De hecho, esta es una diferencia importante respecto al índice anterior catalán, que se nutría de los datos de las fianzas de alquiler de viviendas depositadas en el Incasòl, y no de los datos fiscales de los ciudadanos. Este cambio, propuesto por el Ministerio de la Vivienda, responde a la necesidad de tener un mismo baremo en todo el territorio español, puesto que no todas las comunidades autónomas cuentan con un organismo como Incasòl, o no tienen la obligación de depositar ninguna fianza.
Controversia con la nueva categorización de gran tenedor
La definición de gran tenedor, para el Estado español y hasta hace pocos meses en Catalunya también, era la de aquella persona física o jurídica que tuviera en propiedad 10 o más viviendas. Ahora bien, con la nueva legislación, se abría la posibilidad a que las comunidades autónomas redujeran este umbral a las cinco viviendas en propiedad. Y es el caso de Catalunya, que se ha adherido a esta nueva definición. Por lo tanto, en el mercado de alquiler catalán el gran tenedor es aquel propietario que tiene cinco o más pisos, y no 10. Estén alquilados o no. Y aquí se ha producido cierta controversia: "Si un propietario tiene cinco viviendas, pero está viviendo en una, otra es su segunda residencia, em dos viven dos de sus hijos y alquila la quinta, es considerado un gran tenedor", explica Homedes, quien considera que esta categorización no es justa, puesto que "se supone que el gran tenedor tiene cierta influencia en el mercado de alquiler, y este no sería el caso".
Expertos del sector inmobiliario piden, por lo tanto, que se revise esta consideración y se incluya sólo a aquellos propietarios que tengan los cinco pisos en régimen de alquiler. Vázquez añade, además, que esta definición está poniendo en el mismo nivel a los propietarios particulares que tienen cinco viviendas con los fondos de inversión que tienen centenares y que se dedican, justamente, a rentabilizar el alquiler de la vivienda.
Los puntos ciegos de la nueva normativa
Un hecho curioso del índice de precios es que sólo contempla aquellas viviendas que tienen entre 30 y 150 metros cuadrados. Según Vázquez, "probablemente, no se han contemplado las que salen de este rango por falta de muestra". Ahora bien, Homedes añade también otra visión: "se entiende también que aquellas personas que quieren acceder a una vivienda de más de 150 metros cuadrados no tienen ninguna dificultad para acceder al mercado de alquiler. Es otro tipo de producto".
Los expertos del sector inmobiliario también cuestionan algunos de los municipios considerados zonas tensionadas, o el criterio que se ha usado, y esperan que su catalogación sea revisada anualmente. Es el caso de Berga, por ejemplo, municipio donde la media del precio de alquiler es de 400 euros. "Se la ha considerado una zona tensionada porque hay falta de vivienda disponible, pero la renta media no es elevada teniendo en cuenta el nivel salarial", afirma Amat.
¿Cómo afectará al mercado de alquiler catalán?
Si bien es cierto que hay disparidad de opiniones respecto a si esta medida acabará bajando el precio del alquiler o simplemente evitará que suba más, lo que sí que esperan los expertos del sector (con unanimidad) es que aportará cierta estabilidad en la evolución de los precios, sobre todo para aquellos que ya están viviendo de alquiler. Además, "como la Generalitat y el gobierno español han ido bastante alineados -a pesar de algunas diferencias-, parece que la normativa perdurará en el tiempo y, por lo tanto, dejaremos de sufrir tantos cambios legislativos en el sector, que lo único que provocan es inseguridad jurídica y confusión", afirma Vázquez.
Ahora bien, lo que preocupa es que no resolverá la falta de oferta en el mercado de alquiler, y ésta es la principal causa que obstaculiza el acceso a la vivienda. De hecho, se prevé que pueda todavía limitar más esta oferta. Según Sala, el índice podría provocar que los grandes tenedores más afectados decidan quitar la vivienda del mercado o, también, que algunos inversores residenciales acaben optando por invertir en otras comunidades autónomas exentas de esta normativa.
Homedes: "Cuando se reduce la oferta, se incrementan las exigencias para encontrar al mejor candidato"
Para Homedes, "los más perjudicados volverán a ser los colectivos más vulnerables, puesto que, cuando se reduce la oferta, se incrementan las exigencias para encontrar al mejor candidato"; se intensifican los castings. Y esto provoca, paralelamente, "que el mercado pierda dinamismo: la gente no se mueve de la vivienda donde está viviendo, puesto que en el mercado no encuentra suficiente producto", añade Vázquez.
La necesidad que todos aclaman: ampliar el parque de vivienda social
Que hay un desequilibrio entre oferta y demanda en una gran parte del territorio catalán es una problemática que preocupa gravemente a administraciones, expertos del sector inmobiliario y, sobre todo, a la ciudadanía, que es quien sufre directamente las consecuencias. A menor oferta, mayores son los precios; es la ley más básica de la oferta y la demanda. Y esta situación -sumada a la inflación y a la poca evolución de los salarios en Catalunya y España en el últimos años- provoca que cada vez la ciudadanía está destinando un porcentaje más alto de su salario a pagar el alquiler de la vivienda. De hecho, según un estudio de Fotocasa, en la actualidad, los catalanes que viven de alquiler destinan el 58% de su sueldo bruto a pagar la vivienda, y en la demarcación de Barcelona -donde el esfuerzo es todavía más grande- destinan el 62%.
Los catalanes que viven de alquiler destinan el 58% de su sueldo bruto a pagar la vivienda
Se suma, además, que España está en la cola de Europa en vivienda social. El porcentaje de vivienda social no llega al 3% del parque residencial total, cuando en otros países, como los Países Bajos, Austria o Dinamarca, este se sitúa entre el 20 y el 30%. Junto con España, los países de Europa que menos vivienda social tienen son Rumanía (1,5%); Estonia (1,7%); Croacia (1,8%), Portugal (2%) y Bulgaria (2,5%).
Se entiende, por lo tanto, que se tomen medidas excepcionales. Ahora bien, "si se pide un esfuerzo al sector privado y al propietario, se tendría que hacer también un esfuerzo importante por parte de las administraciones para promocionar vivienda pública social", denuncia Homedes. De hecho, éste es también uno de los objetivos fijado en la nueva ley de la vivienda estatal: que la cuota de las viviendas sociales llegue al 20% en el 2046.
El porcentaje de vivienda social en España no llega al 3% del parque residencial total
Hagamos cuatro números (a partir de un estudio de EsadeEcPol): si el parque residencial oficial en España cuenta actualmente con unos 26 millones de viviendas, de los cuales 290.000 son de titularidad pública destinada al alquiler, para lograr el objetivo del 20% se tendrían que construir casi 300.000 viviendas públicas al año, sin interrupción, durante las próximas dos décadas. ¿Cuántas viviendas hay proyectadas actualmente desde la administración? 183.000. No cuadran los números.