"El año pasado se iniciaron 14.000 viviendas, pero la población creció en 125.000 personas", declaraba hace poco el presidente de la Cámara de la Propiedad para justificar las tensiones en el mercado de la vivienda. Pero, ¿dónde debemos poner el problema, en el numerador o en el denominador?
Un juego de despropósitos
Cuando el president Illa acepta acríticamente la previsión del Idescat de que en 2050 llegaremos a los diez millones de habitantes, como si fuera una variable externa en la que no se puede hacer nada, es lógico que la preocupación se centre en esa escasa cantidad de viviendas iniciadas. Lo cierto es que al ritmo del año pasado, la previsión de población para 2050 todavía se quedará corta. Entonces, el Govern dice primero que construirá 50.000 viviendas públicas de aquí a 2030. Seis meses después sube la apuesta: el Govern promoverá 214.000 nuevas viviendas. Ahora, sin calendario. Al ritmo del año pasado, harían falta más de quince años. Ya veremos.
Illa habló de movilizar suelo, de planeamiento que hay que culminar, de aumentar las densidades previstas (sic)... Primero habrá que, sin embargo, disponer de albañiles, que no los hay. Y cualquiera que quiera reformar una vivienda sabe en propia piel la falta de personal y de empresas de las diferentes especialidades constructivas, de "industriales", en el argot del sector. ¿Promoveremos la inmigración de nuevos trabajadores de la construcción para hacer pisos para el aumento de la demanda que esta inmigración genera? ¿Estamos seguros de que todo esto no es un juego de despropósitos?
Los alquileres que atraen la inmigración
Muchos municipios no tienen ningún interés en crecer más, porque no se trata solo de hacer pisos, sino de hacer ciudad. Y eso es mucho más caro, lento y complicado. Además del peligro de desnaturalizar la vida de aquella comunidad. Ahora mismo, en muchos municipios pequeños y medianos de las comarcas del interior, llega nueva población, a menudo de origen magrebí. ¿Atraída por los puestos de trabajo vacantes en la zona? No exactamente. Atraída por un parque de viviendas viejas y en malas condiciones donde nadie del país está interesado en vivir y que, por todo ello, tienen alquileres muy bajos.
Ahora mismo, en el casco antiguo de Cardona, por citar un ejemplo, se pueden encontrar viviendas de alquiler por 150 euros al mes. En Manresa hace tiempo que el casco antiguo está ocupado muy mayoritariamente por población inmigrada. No es casualidad que la alcaldía de la capital del Bages sea el gran objetivo electoral de Aliança. Y podríamos hablar de muchas otras poblaciones de la Catalunya interior.
Cualquiera que quiera reformar una vivienda sabe en propia piel la falta de personal y de empresas de las diferentes especialidades constructivas, de "industriales", en el argot del sector
Lo cierto es que el título de este artículo hace referencia a la compra especulativa y hemos comenzado con una larga introducción sobre la construcción de vivienda y de ciudad y la inmigración poco cualificada. El problema es que tratar un solo aspecto de la vivienda -en este caso, la especulación, que existe y bastante- fuera del contexto general mucho más amplio y complejo nos lleva a nosotros a hacer introducciones más amplias de lo necesario. Y a los gobiernos y a las fuerzas políticas a confundir las partes con el todo, los efectos con las causas. Y ahora el Govern Illa abre la caja de Pandora de la compra especulativa con una comisión de estudio que debe establecer recomendaciones dentro de pocos meses. Hay quienes piensan que solo limitando la especulación podríamos resolverlo todo. Y no.
La construcción: un sector reducido a la mínima expresión
Desde la Cámara de la Propiedad, nos dicen cosas jugosas, aunque lógicamente siempre barren para casa. Primero, que arrastramos todavía el impacto de la crisis inmobiliaria de hace quince años, donde se arruinaron muchos promotores y constructores y muchos trabajadores tuvieron que abandonar el sector. Lo apuntábamos hace un momento. Tenemos un sector dimensionado para hacer 14.000 viviendas al año y no es fácil dar muchos saltos de un día para otro.
Incluso, hace pocos días un destacado empresario badalonés decía que es igual de duro trabajar en un supermercado que en la construcción, a ver quién se animaba. Y lo mismo podemos decir de los «industriales», que trabajan con carteras a seis meses vista para no pillarse los dedos. O de los promotores, que ya han visto que no todo lo que se construye tiene salida en el mercado y por eso todavía hay tantos pisos de la Sareb sin colocar
Los impactos retardados de la burbuja de 2008
Según un informe de la Agencia Tributaria, en Barcelona la rentabilidad bruta del sector es del 4,2% y esto lo hace poco atractivo para invertir en él. Illa dice que llegará al 5% en las promociones que quiere que se emprendan para conseguir las 214.000 viviendas prometidas. Poca diferencia, sobre todo teniendo en cuenta la tradición del sector, con rentabilidades mucho más elevadas y las alternativas en el mismo ámbito del ladrillo: oficinas, hoteles, centros comerciales...
A diferencia de 2008, ahora los precios suben por falta de oferta suficiente para una demanda disparada por el aumento de población. Entonces, las facilidades crediticias hicieron que muchas familias optaran por la adquisición de vivienda a pesar de contar con unos ingresos reducidos y, sobre todo, precarios. Unas facilidades crediticias de las que también se aprovechaban muchos promotores para hacer dinero rápido -a menudo con ventas sobre plano- y con escaso capital propio. Mientras tanto, los bancos inflaban las tasaciones -confiados en rápidas revalorizaciones- para prestar dinero en exceso a promotores y familias. Ahora todos son mucho más prudentes y restrictivos.
El auge de la economía especulativa
La especulación es un fenómeno casi inherente a la historia económica. En la Barcelona cerrada a cal y canto ya sabían mucho de especular con el suelo y las viviendas. Bolsa y finanzas aparte, hoy, la especulación llega a toda clase de productos materiales donde hay expectativas de rápidos incrementos de precio, desde la energía a los cereales pasando por el cobre o cualquier otro mineral. Y en primer lugar, el sector inmobiliario.
Hoy la especulación llega a toda clase de productos materiales donde hay expectativas de rápidos incrementos de precio, desde la energía a los cereales pasando por el cobre o cualquier otro mineral
La situación de Barcelona y el continuo urbano de la ciudad presenta, además, un componente especulativo adicional, en una ciudad «acabada», donde quedan muy pocos solares libres. El crecimiento del parque de viviendas debe hacerse por sustitución -antiguas industrias, almacenes, grandes equipamientos e instalaciones que desaparecen o que se soterran- y esta sustitución ya encarece por sí misma el precio de los futuros solares disponibles, que tampoco son muchos.
La tentación de densificar aún más
La nueva vivienda tiene muy poco margen para crecer. Fuentes municipales estiman que en la ciudad se pueden llegar a construir 70.000 viviendas nuevas, como máximo. Siempre y cuando no se opte por las prácticas especulativas de remontas en los edificios ya existentes. De hecho la tentación, en Barcelona y fuera de la ciudad, de aumentar las densidades planea continuamente sobre el debate. En el Poblenou, el gobierno Colau ya impulsó una densificación del espacio residencial inicialmente previsto en el 22@.
En cualquier caso, la vivienda en Barcelona y en su continuo urbano es un bien escaso y aún lo será más dada la demanda existente de todo tipo. Desde los profesionales expatriados a los ricos de medio mundo que parece que han descubierto los encantos del Eixample, aunque sea para estar unos pocos meses al año. Desde las agencias especializadas explican, satisfechos, que en pisos hasta un millón de euros, los clientes son todos autóctonos. Que hasta dos millones de euros, la mitad son extranjeros. Y a partir de esta cifra, todos extranjeros. Y no muy por debajo, nos encontramos, dicen, con Diagonal Mar y el Poblenou.
El problema de delimitar la especulación
Se suceden las noticias, a menudo de fuentes no oficiales, que explican que el 60% de las compras en Barcelona se hacen al contado. O que el 47% de las nuevas hipotecas se firman para invertir. O que más del 30% de las adquisiciones de vivienda en la provincia de Girona corren a cargo de extranjeros. Ya vemos que los datos a menudo expresan realidades mezcladas y, a veces, simultáneas. Desde el papel de los inmigrantes, sea en forma de profesionales expatriados, de nómadas digitales o de inmigración de menor poder adquisitivo, pero mucho más masiva. Y aquí, se mezcla la compra y el alquiler. Desde los ricos que compran pisos de lujo porque en Barcelona se está bien y porque siempre es una buena inversión. Desde los fondos internacionales y los family offices de aquí que adquieren bloques enteros para reformarlos, expulsar a los residentes -sobre todo si lo son en régimen de alquiler- y revenderlos o alquilarlos a precios desmesurados.
Los expertos que deben estudiar la limitación de la compra especulativa lo tendrán muy difícil para delimitarla y muy fácil para generar efectos colaterales no deseados. Por ejemplo, el freno a la rehabilitación de inmuebles enteros
Por tanto, aparte de los problemas jurídicos -el derecho constitucional a la propiedad privada, la jurisprudencia europea- los expertos que deben estudiar la limitación de la compra especulativa lo tendrán, en primer lugar, muy difícil para delimitarla y muy fácil para generar efectos colaterales no deseados. Por ejemplo, el freno a la rehabilitación de inmuebles enteros. O incluso a su mantenimiento.
Ámsterdam, espejo o espejismo
Los defensores de este control especulativo se fijan sobre todo en las políticas establecidas en Ámsterdam, en las que en 2022 se estableció que los compradores de una vivienda debían vivir en ella al menos cuatro años. No sé si la tradición de una ciudad con un barrio entero históricamente okupado -Ruigoord-, a la manera de la Christiania danesa, sirve de mucha referencia. Ya veremos.
Hay que tener cuidado con medidas que luego son muy difíciles de controlar su cumplimiento efectivo. En una ciudad en la que no hay manera de acabar con los alojamientos turísticos ilegales, ¿quién sería capaz de asegurar que el propietario real de ese piso es quien vive allí realmente y lo hace de manera permanente durante un período de cuatro años, como en Ámsterdam?
Las alternativas fiscales y urbanísticas
Seguramente, más que la vía holandesa, habría que profundizar en la fiscal. Ya existe una figura que grava las plusvalías en la compraventa de una vivienda. Profundizar en esta línea y abrir sus límites hasta hacer de ella un factor de disuasión para quienes quieren especular, puede ser un camino más posibilista que el de Ámsterdam. Diferenciar entre personas físicas y jurídicas a la hora de la fiscalidad o de cualquier otra restricción también habría que explorarlo. Incluso, establecer límites de precio resultante por metro cuadrado en las operaciones de rehabilitación total, esas que en el Eixample conservan las fachadas porque así lo establece la normativa urbanística y hacen toda la estructura interior nueva. Unas operaciones que dejan, nunca mejor dicho, el urbanismo en una cuestión de fachadas y que quizás habría que limitar o, directamente, prohibir.
Más que la vía holandesa, habría que profundizar en la fiscal. Ya existe una figura que grava las plusvalías en la compraventa de una vivienda
Y siempre hay que recordar que el mercado de la vivienda es un todo, donde el acceso a la propiedad y al alquiler están directamente relacionados. Y donde el atractivo de la ciudad para todo tipo de usos inmobiliarios es todavía muy elevado en el contexto europeo de precios. Donde el gobierno español hasta hace cuatro días no eliminó la cláusula que permitía a los inversores en propiedades inmobiliarias de más de medio millón de euros adquirir graciosamente la nacionalidad española. Un ejemplo patente de medida que, si bien podía tener alguna justificación en plena crisis inmobiliaria, hacía ya muchos años que solo tenía efectos perversos.
Y es que se apliquen las medidas que se apliquen, estas deben estar en continuo seguimiento y en disposición de ser modificadas o simplemente eliminadas cuando las circunstancias generales o los efectos no deseados así lo aconsejen