Hace unas semanas, el profesor Oriol Amat publicaba en VIA Empresa un completo estudio sobre los hoteles, sobre los hoteles, donde en el título remarcaba la solidez y los beneficios del sector. El estudio se basaba en los datos agregados del sector que ofrece el Informe Ratios Sectoriales 2023, publicado en 2025 por ACCID, el Observatori de la PIME de Catalunya de Pimec, la UPF y el Registro de Expertos Contables de Catalunya.
El análisis del catedrático de la UPF hacía una minuciosa y completa disección del sector a partir de una segmentación según el tamaño de los hoteles: grandes y medianos por un lado, y pequeños por el otro. El informe presentaba asimismo un completo examen de los estados financieros, una lectura precisa de cuentas de explotación y balances de situación.
Es una lástima que el estudio y el informe de partida se queden cortos y no reflejen la realidad actual del negocio hotelero. Como simples clientes no somos conscientes de que –la mayoría de las veces y cada vez más– detrás de un hotel hay un doble negocio: el propiamente hotelero y el negocio inmobiliario.
Todos tenemos en mente viejos hoteles regentados por una familia, pequeños hoteles de proximidad que generalmente van pasando de padres a hijos. Establecimientos entrañables que demandan una alta exigencia y una total abnegación de los propietarios. Sacar adelante el negocio supone no tener horarios y presentar una sonrisa perpetua en la cara, recordar los nombres de los huéspedes, clientes que vienen cada año y que se van haciendo la reserva del año siguiente... En estos casos, el inmueble y la gestión forman un todo y están en manos de la misma familia.
Ahora bien, la realidad de los nuevos hoteles es otra y responde a un doble interés: inversores cómodos en un rendimiento tranquilo de activos inmobiliarios y gestores que lo que pretenden es mejorar la operativa de los hoteles y sobresalir en ese concepto tan gastado de la experiencia cliente. Sé que muchos de vosotros, al leer lo de ”inversores cómodos en un rendimiento inmobiliario” empezará a inquietarse... que si fondos buitre, que si especuladores, avariciosos, oportunistas, etc. Sin embargo, este escenario responde más a la voluntad de los gestores hoteleros que a la de los inversores inmobiliarios. Intentaré explicarlo con un ejemplo
La realidad de los nuevos hoteles responde a un doble interés: inversores cómodos en un rendimiento tranquilo de activos inmobiliarios y gestores que lo que pretenden es mejorar la operativa de los hoteles y sobresalir en aquel concepto tan gastado de la experiencia cliente
Supongamos (es mucho suponer) que consigamos 10 millones de euros para entrar en el sector hotelero. Hemos conceptualizado un proyecto que requiere esta inversión y después de verter un montón de horas en su estudio hemos convencido a nuestro entorno, la triple “F” de los ingleses, family, freinds and fools (y que podríamos convertir a una triple “P”, parientes, pirados y pringados), pues eso, hemos convencido a nuestro entorno para que nos ayude en el proyecto. Es de suponer, además, que deberemos recurrir al banco a pedir la financiación necesaria para llegar a los 10 millones. Si todo va bien, nuestra empresa tendrá cerrada cualquier otra vía de financiación durante 10-12 años hasta que no liquide las deudas contraídas. He dicho "si todo va bien", pensad qué pasaría si no todo fuera bien... Imaginemos ahora que podemos acceder a gestionar un hotel similar al anterior como inquilinos, pagando de entrada las fianzas, avales y garantías que nos pueda pedir el propietario del inmueble. Incluso podríamos pensar en asumir ciertos gastos para mejorar el establecimiento (lo que los técnicos llaman CAPEX). Para redondearlo (y simplificarlo), podríamos estimar que esta inversión estaría en torno a 1 millón de euros. Así pues, el resumen es evidente: abrir un hotel cada 10-12 años o abrir 10 hoteles en un periodo considerablemente más corto. No hay color. Nos guste o no, es una tendencia imparable. Los hoteleros se están especializando en la gestión y en esta transición el ladrillo es un estorbo (¡y un coste inmenso!).
Sí, ya sé, hay grandes cadenas que juegan la doble liga. Grupos hoteleros que están cómodos con la gestión inmobiliaria y muy expertos en la gestión hotelera. Pero son minoría. Y tarde o temprano recibirán una oferta-que-usted-no-podrá-rechazar por todo su portfolio inmobiliario.
Sin ir más lejos entrad en las webs de Marriott y Accor, dos grandes grupos que presentan una extensísima oferta que cubre cualquiera de nuestras demandas: ubicación, concepto, presupuesto, etc. ¿Buscáis un hostel premium en entorno turístico? Lo tienen. ¿Queréis un hotel urbano budget? Lo tienen. ¿Buscáis un hotel con un lujo obsceno en las mejores playas del planeta? Lo tienen... Y no sólo los tienen, sino que todos estos establecimientos funcionan con precisión milimétrica. Debéis saber que, salvo alguna excepción (que seguramente responde a razones heredadas), estos grupos no son propietarios de ningún inmueble de los establecimientos que veréis en las respectivas webs. En resumen, la tendencia en el mundo hotelero es clara: una empresa se hace cargo del inmueble (conocida como PropCo, property company) y otra empresa se hace cargo de la gestión (OpCo, operating company). Y no cuesta demasiado pensar que el binomio PropCo/OpCo se está imponiendo en otros sectores donde hay inmuebles de por medio (oficinas, residencias geriátricas, naves logísticas, etc.). Pero de eso ya hablaremos otro día...