Escolta l'article ara…
L’economista i doctor en ciències econòmiques i empesarials Jaume Menéndez (Barcelona, 1957) acaba de publicar Análisis económico de la fiscalidad de la vivienda en España (Profit Editorial). En un moment en què tothom s’atreveix a opinar sobre habitatge i fiscalitat, l’obra aporta el rigor i la serenitat que fa temps que escassegen en aquest debat. El llibre fa una diagnosi de la fiscalitat de l’habitatge i planteja propostes de reforma per avançar cap a un sistema més eficient, equitatiu i sostenible.
En l’actual context preelectoral, en què l’habitatge —i, per extensió, la fiscalitat— està cridat a ser un dels grans temes de la campanya electoral, la conversa amb Menéndez permet entendre millor la complexitat de la qüestió, els riscos de simplificar-la i posar xifres on sovint només hi ha eslògans.
Es parla massa a la lleugera de fiscalitat quan es debat sobre habitatge?
La fiscalitat té una incidència evident en el mercat immobiliari, però és un element més, no l'element en majúscules que ho arreglarà. El problema que tenim és una paràlisi en la construcció d'habitatge nou. En el moment de màxima construcció (2006) es van arribar a fer més de 650.000 habitatges l'any, entre lliures i protegits; en els últims deu o quinze anys gairebé no hem passat dels 100.000. El Banc d'Espanya i un informe recent de CaixaBank Research coincideixen que en els últims cinc anys s'han creat tres vegades més llars que habitatges. Som davant d'un problema purament econòmic d'escassetat d'oferta, i d'una oferta totalment inelàstica.
I a una oferta inelàstica s’hi suma una demanda que no para de créixer.
Creix brutalment, i per diverses raons. La demogràfica n'és una: la població continua creixent, sovint empesa pels fluxos migratoris, interns i externs. Però també hi ha les noves estructures familiars, les llars unipersonals o les que neixen de separacions. Tota aquesta nova demanda no s'ha vist acompanyada d'un increment de l'oferta, que topa amb l'escassetat de sòl, les traves urbanístiques, els costos i la falta de mà d'obra especialitzada.
Posem-hi context. Quin pes té la fiscalitat immobiliària en el conjunt de la recaptació?
Cada estadística agafa una base de càlcul diferent, però la dada a què dono més credibilitat és la de l'OCDE: un 6,9% del total d'ingressos fiscals. Això converteix Espanya en el quart país de la Unió Europea (UE) membre de l'OCDE on la fiscalitat sobre la propietat pesa més, només per darrere de Luxemburg (9,7%), França (8,1%) i Bèlgica (7,7%). Que sigui bo o dolent és relatiu, depèn de l'estructura impositiva de cada estat. Espanya grava molt l'habitatge en l'adquisició, la tinença i la transmissió, té un gran pes de les cotitzacions socials i, en canvi, una imposició indirecta molt inferior a la de molts països europeus. Aquí és on comença el desequilibri.
"Amb l'immobiliari està tot censat, saps qui n'és el propietari i on és, és molt més fàcil de gravar"
L’OCDE recomana reforçar la fiscalitat sobre la tinença i reduir la de la compra i la venda. Nosaltres tenim un cost fiscal elevat en totes tres fases. Ara bé, cal entendre per què passa: com diu un bon amic, gravar l'immobiliari és com caçar elefants en un zoològic. Està tot censat, saps qui n'és el propietari i on és. És molt més fàcil gravar això que altres bases que poden derivar cap a l'elusió o el frau fiscal.
Quines arques en depenen més: l'Estat, les comunitats autònomes o els ajuntaments?
Aquí no hi ha cap administració més bona ni més dolenta: hi són totes. L'Estat hi entra amb l'IVA de l'obra nova, amb l'IRPF —sobretot pels guanys patrimonials— i amb l'impost de societats. Les comunitats autònomes, amb l'impost de transmissions patrimonials, cada vegada amb tipus més alts, i amb el d'actes jurídics documentats. I els ajuntaments, fonamentalment amb l'IBI, però també amb la plusvàlua municipal i l'ICIO.
Segons una estimació de l'Institut d'Estudis Econòmics, la recaptació vinculada a l'immobiliari ronda els 52.200 milions d'euros: uns 14.000 d'IBI, 11.000 d'IVA sobre l'habitatge nou, 8.000 de transmissions patrimonials, 6.500 d'IRPF i 5.000 de societats, etc. Hi ha, per tant, un cert equilibri entre administracions.
Però per als ajuntaments és gairebé vital.
En la gran majoria de capitals de província, l'IBI supera el 50% o el 60% de la recaptació tributària municipal: hi destaca Lleó amb un 70,2%, Barcelona amb un 60,2% o Madrid amb un 59,4%. Si hi sumes la plusvàlua municipal i l'ICIO, et pots plantar ben bé en el 80%.
"En la gran majoria de capitals de província, l'IBI supera el 50% o el 60% de la recaptació tributària municipal"
Si una part tan rellevant del finançament dels serveis públics surt de l'habitatge, quin marge real hi ha per abaixar aquests impostos?
Per mi el problema no és el quant, sinó el com. La gran pregunta per al ciutadà és quin model de país vol des del punt de vista de l'estat del benestar: una sanitat correcta, una educació correcta, habitatge, seguretat... I, com deia en Pla: això, qui ho paga? Si la ciutadania vol serveis públics de qualitat, s'han de pagar. Tot el que redueixis d'aquí, si vols mantenir el llindar de l'estat del benestar, ha de sortir d'una altra banda. Abaixar impostos, si no fas res més, implica inexorablement reduir l'estat del benestar. O endeutar-se, que és una hipoteca tant per a nosaltres com per als que vindran d'aquí a 20, 30 o 40 anys.
El debat polític, però, sol anar al quant.
I en el com, tothom ho volem tot. Hi ha molta ideologia, cosa que em sembla fantàstica, perquè tots ens movem des d'una ideologia. El que no podem és enganyar-nos a nosaltres mateixos. Per això cal exigir a les administracions una avaluació de les polítiques públiques, tant dels ingressos com de la despesa. Si creo una figura tributària per resoldre un problema, al cap d'un temps he d'avaluar si ha aconseguit els objectius. I he de veure si la despesa és la correcta, si està ben gestionada i si és eficient, que és una de les meves obsessions.
Si es reordena la fiscalitat de l’habitatge, quines alternatives hi ha per mantenir la recaptació?
Tenim un IVA nominal del 21%, però una quantitat de productes amb tipus del 10% i del 4%, i la recaptació que es deixa d'ingressar per aquests tractaments singulars s’estima entre 18.000 i 20.000 milions d’euros. Pensem en el pa: paga el 4% tant la barra de 90 cèntims de farina comercial refinada com la de 4 euros de farines especials.
Els estudis acadèmics de l'Institut d'Economia de Barcelona (IEB) i de la literatura econòmica de la Comissió Europea constaten el que es coneix com la "paradoxa de la progressivitat de l'IVA": tot i que el tipus superreduït del 4% es va dissenyar per protegir les rendes baixes en productes de primera necessitat, en termes absoluts beneficia molt més els decils més alts de renda. Les llars del decil 10 (el 10% més ric) consumeixen molts més productes del tipus superreduït i a uns preus més elevats que les del decil 1 (el 10% més pobre). Si es fixés un tipus únic, la cistella de la compra de les rendes baixes s'encariria a curt termini. Però si el 100% de la recaptació extra obtinguda (especialment la que es detreu dels decils alts) es destinés a transferències monetàries directes (xecs fiscals o l'Ingrés Mínim Vital) adreçades exclusivament als decils 1, 2 i 3, el sistema esdevindria netament progressiu.
Per tant, si vols rebaixar la fiscalitat de l'habitatge i, a més, les cotitzacions socials que pesen sobre el treball, l'única via per compensar-ho és la imposició indirecta. Això sí, s'ha d'explicar molt bé i amb transparència a la ciutadania.
L’altra via per compensar la recaptació seria la lluita contra el frau.
És l'altra gran via. Més enllà de les mesures ideològiques, cal alimentar la cultura de la prevenció del frau i vigilar l'elusió: el qui es deslocalitza a zones de baixa tributació o sense intercanvi d'informació.
Hi ha un model que gairebé tots els teòrics assenyalen, el tax gap britànic, que és considerat internacionalment un dels millors models de referència en la gestió de les finances públiques. Al marge de debats sobre si els impostos han de ser més alts o més baixos, aquest enfocament demostra que la transparència i l'ús de dades són les eines més eficaces per combatre l'economia submergida i la planificació fiscal agressiva.
I dins d’aquest frau hi ha l’economia submergida.
A Espanya, l'economia submergida se situa en el 15,8% del PIB segons les últimes estimacions de Friedrich Schneider i Alban Asllani, mentre que la mitjana ponderada a la UE és del 13,9%. Tenint això en compte, s’estima que l'augment dels ingressos podria superar els 13.000 milions d'euros.
Aflorar-la seria una manera de mantenir i millorar l'estat del benestar.
"La fiscalitat no és la causa principal del problema d'accés a l'habitatge, però influeix en les decisions"
Tornem a l'habitatge. Sosté que els impostos no són el pecat original de la crisi de l'habitatge, però que condicionen la inversió. Quina part del problema és fiscal i quina no?
La fiscalitat és un dels factors que condicionen el mercat residencial. No és la causa principal dels desequilibris d'accés a l'habitatge, però influeix en les decisions de promoció, inversió, rehabilitació, adquisició, tinença i transmissió. La seva funció no es limita a recaptar: modifica incentius, altera rendiments relatius i condiciona el comportament de llars, propietaris i inversors. Però al costat hi ha la planificació urbanística i la disponibilitat de sòl, els procediments administratius, la manca d'inversió pública i privada i un marc regulador i financer que no sempre lliga.
El sòl i els terminis, sobretot.
Entre que es demana el permís per edificar en un solar i es concedeix poden passar entre sis i nou anys. Si un promotor ha de comprar un sòl car, tenir-lo hipotecat i esperar tots aquests anys per començar a construir i vendre, l'oferta queda paralitzada. Hi ha sòl, però les administracions han de facilitar que surti. El problema és que les administracions i el sector financer encara tenen la pell irritada per la crisi del 2008, i hi ha por que, quan ets al poder, es torni a formar una bombolla.
Per altra banda, en una ciutat com Barcelona, encaixada entre rius, muntanya i mar, amb més de 16.800 habitants per quilòmetre quadrat davant dels 5.500 de Madrid, l’alternativa d’aixecar més alçada té un límit: les infraestructures estan pensades per a un nombre determinat de persones.
"Entre que es demana el permís per edificar en un solar i es concedeix poden passar entre sis i nou anys"
Parla d'un «efecte cascada» dels impostos. Quin impacte té sobre el preu d'un mateix immoble?
El gran vector d'aquest efecte és l'impost de transmissions patrimonials. Agafem un pis normal a Catalunya, que paga un 10% d'ITP. Si arriba a la cinquena transmissió sense que cap dels propietaris anteriors hi hagi guanyat un euro —només sumant el preu i els impostos pagats—, el que la primera vegada costava 100 en costa 161,1. A la tercera transmissió ja és 133,1: el pis s'ha encarit un 33% sense cap plusvàlua.
L'any 2024, el 20% de les compravendes van ser d'habitatges que el venedor tenia des de feia menys de cinc anys, i la meitat d'aquestes, de menys de dos. No és forassenyat: rebo un pis en herència, el venc, i qui me'l compra el torna a vendre. El cost ja ha pujat un 21% sense que ningú hagi guanyat un duro. Si el comprador es pogués deduir l'ITP que va pagar el venedor, l'impost efectiu seria probablement d'un 2% o un 3%.
I els tipus, a més, són molt diferents segons on compres.
A Espanya van del 6% al 13%, i fins i tot el 20% en determinats casos a Catalunya, unes diferències excepcionals, i tracten exactament igual la compra de l'habitatge habitual que la d'una segona residència, la d'un pis per llogar o la d'un per a ús turístic. Això té poc sentit. A Biscaia, Guipúscoa i Àlaba, en canvi, l'habitatge habitual tributa al 4%, independentment de l'edat del comprador, i segons les circumstàncies pot baixar al 2,5%.
Al llibre planteja diverses propostes. Per on comencem?
Les ordeno en tres fases: promoció i adquisició, tinença i transmissió.
En la promoció, el problema és que no hi ha oferta d'habitatge de lloguer, ni assequible ni social, que són dues coses diferents. Si soc un promotor que fa un edifici per llogar, com que el lloguer d'habitatge està exempt d'IVA, tot l'IVA que suporto me'l menjo. Proposo un IVA zero per a la construcció destinada a lloguer, com a mínim l'assequible i el social. No ho pot fer el Parlament espanyol: requereix una modificació de la directiva europea. Com que aquests habitatges tenen un preu taxat, el promotor guanyaria marge... potser més gent s'hi llançaria i, fins i tot, es podrien retocar a la baixa els topalls de preu!
"Proposo un IVA zero per a la construcció destinada a lloguer, com a mínim l'assequible i el social"
En el marc d'aquesta reforma de l'IVA, també plantejo aplicar el tipus zero a la rehabilitació. La nova normativa europea d'eficiència energètica obligarà a dur a terme obres de rehabilitació en molts habitatges per millorar-los en l'àmbit energètic (reduir la demanda i introduir renovables).
La majoria dels propietaris són petits propietaris i pot ser una via de reduir l’escala de les inversions que requereixen aquest tipus d’intervencions. Aplicar-hi l'IVA zero en lloc del 21% o el 10% no ho resol tot, però ajudaria, i evitaria que aquest cost es traslladi al preu quan aquests habitatges es venguin.
I per a qui vol comprar el primer habitatge?
Un tipus reduït del 4% o el 5% per a la primera adquisició de l'habitatge habitual, amb el mateix cost fiscal tant si la compra paga IVA com si paga ITP. Avui hi ha una discrepància: un local comercial que es rehabilita per convertir-lo en habitatge tributa per IVA al 10%, mentre que un pis de segona mà pot tenir el tipus reduït de l'ITP si es compleixen els requisits. I sobretot, no ho lligaria a l'edat i la renda com es fa ara.
Actualment, a Catalunya les bonificacions de l’ITP per a la compra de l’habitatge estan determinades per l’edat i la renda.
Els límits d'edat —als voltants dels 35 anys, 39 a Catalunya— i de renda, d'uns 30.000 o 35.000 euros, no tenen en compte la realitat. No és el mateix comprar a Dos Hermanas que a Sant Cugat, Barcelona, Màlaga o Bilbao. A l'àrea metropolitana de Barcelona, qui es pot comprar un pis amb 36.000 euros de renda? Ningú.
El criteri hauria de ser, com a mínim, l'edat mitjana real a la qual es compra el primer habitatge habitual a Espanya, a Catalunya o a Barcelona. I el problema no és només l'impost: si el banc et finança el 80%, has de tenir l'altre 20% més un 12% o 13% d'impostos, notaris i registres. El préstec de l'ICF per cobrir aquest 20% té un màxim de 50.000 euros, igual a la Seu d'Urgell que a Barcelona, on el 20% d'un pis de 300.000 euros ja són 60.000.
En la fase de tinença, què proposa el llibre?
Primer, posar ordre en les deduccions autonòmiques de l'IRPF per lloguer, adquisició i rehabilitació. Els percentatges van del 10% al 30% en el cas del lloguer i del 5% al 25% en el d'adquisició; els límits d'edat, dels 32 als 39 anys; les bases imposables, dels 12.500 als 45.500 euros; i la discapacitat compta a partir del 33% en unes comunitats i del 66% en d'altres. Respectant l'autonomia de cadascuna, cal un cert ordre per sortir del desordre.
En aquesta fase també hi ha l’impost de patrimoni, sovint qüestionat, i l’IRPF.
Pel que fa a l’impost de patrimoni, soc partidari de mantenir-lo, però amb canvis. El mínim exempt està congelat des del 2011: 700.000 euros a l'Estat i 500.000 a Catalunya. Només actualitzant-lo per la inflació hauria de ser a prop del milió. L'exempció de l'habitatge habitual segueix en 300.000 euros, com fa quinze anys. I una de les meves obsessions: modular aquests imports segons el territori. No poden ser els mateixos 300.000 euros a Barcelona que a Segòvia.
En l'IRPF, deflactaria la tarifa perquè la inflació no es converteixi en un nou impost, i suprimiria la imputació de rendes dels habitatges no llogats, que grava una renda fictícia, incompatible amb el principi de capacitat econòmica.
I en la transmissió?
Avui tributes per la diferència entre el valor d’adquisició i el de transmissió, i és igual que la plusvàlua l’hagis feta en sis mesos o en 60 anys. Tota aquesta diferència s’acumula com a guany patrimonial. És cert que el tipus és més baix que el de la tarifa general de l’IRPF, però ja estem en trams marginals de l’ordre del 30%. I no es tenen en compte dues qüestions: la inflació, perquè falten uns coeficients d’actualització monetària, com els que es mantenen a les tres diputacions basques, i el temps de tinença.
Fins a finals dels noranta, s’aplicaven uns coeficients d’abatiment: segons els anys que tenies l’immoble, la plusvàlua quedava exempta pel simple pas del temps. Actualment, bona part dels països de la UE els conserven. Per això proposo recuperar-los tots dos.
"Té sentit, des de l'ètica i l'equitat, que el nebot pagui més que el fill? Té sentit tributar per una plusvàlua monetària?"
Aquí sempre apareix l’etern debat sobre l’impost de successions...
Sempre es diu que l’impost de successions costa molts diners, però crec que entre el 80% i el 85% de les herències paguen menys de 100 euros. El que cal és ordenar-lo. Com ja recollia el Libro Blanco sobre la Reforma Tributaria del 2022, una tarifa progressiva única d’entre el 5% i el 15%, amb un mínim exempt generós. I eliminar els grups de parentiu com a criteri central: si no tens fills i vols deixar-ho al nebot o al veí que t’ha cuidat i amb qui has conviscut, pagues molt més. Amb les formes familiars d’avui, això té poc sentit.
També suprimiria els coeficients multiplicadors per patrimoni preexistent: si dos germans hereten el mateix del pare, per què ha de pagar més el que ha estalviat que el que s’ho ha gastat? I l’aixovar domèstic, aquell 3% de la massa hereditària que ve d’un concepte del segle XIX, tot i que el Suprem ja l’ha limitat.
Quin és el fil conductor de totes aquestes mesures?
Racionalitzar el model. Primer, saber per a què ha de servir la política fiscal; després, construir les fonts d'ingressos amb la màxima coherència. Té sentit, des de l'ètica i l'equitat, que el nebot pagui més que el fill? Té sentit tributar per una plusvàlua monetària? Aquí no parlo de quant s'ha de rebaixar l'impost, sinó de com s'ha de definir. No he plantejat mai el quant. Sempre el com.
El debat polític s'ha centrat aquestes setmanes en els fons d'inversió i la financerització de l'habitatge. Quin marge té la fiscalitat per corregir aquesta distorsió?
La inversió dels fons a Espanya no és significativa i, en el cas de Catalunya, estan marxant. Hi ha un greu problema que afecta també les administracions: el manteniment. El propietari que té un pis llogat vol cobrar la renda i tenir les mínimes despeses. Amb els decrets llei actuals, el que s'està promovent és que el propietari conclogui que no vol patir. Molts preferirien cobrar 800 o 900 euros en lloc de 1.200 amb la seguretat que cobraran i que el pis es mantindrà en condicions.
Quan hi ha un impagament, el primer perjudicat és el propietari, que sovint lloga per complementar una pensió o per pagar una hipoteca. Em sembla molt bé que s'ajudi les famílies vulnerables quan es donen les circumstàncies objectives, però aquesta responsabilitat és de l'administració. O dona l'alternativa residencial que no té, o diu al propietari: no es preocupi, la renda ja la pago jo.
"S'identifica tots els grans fons com a fons voltor, i alguns no ho són; també hi ha petits propietaris voltor i llogaters voltor"
En el debat públic sovint s'identifica —deliberadament— tota inversió immobiliària amb especulació. Com es pot incentivar la que genera oferta i penalitzar la que erosiona el mercat?
Al llibre proposo segmentar la tributació dels guanys patrimonials. Abans es distingien les plusvàlues de menys de dos anys, que anaven a la base general de l'IRPF, amb tipus que poden superar el 50%. Ara totes van a la base de l'estalvi, i aquell que ven al cap de pocs mesos paga aproximadament la meitat del que pagaria. Penalitzar els guanys a curt termini faria que qui té un immoble esperi un temps abans de vendre'l. Com que molta d'aquesta activitat es vehicula a través de societats, a les entitats patrimonials que es dediquen a la compravenda recurrent a curt termini se'ls podria aplicar un recàrrec en l'impost de societats.
Pensem en qui compra barat, reforma i ven: si algú guanya un 40% entre el preu de compra més la reforma i el de venda, o el té més anys, o rebaixa el preu, o assumeix una penalització fiscal addicional. Si un fons compra un edifici per arreglar-lo i llogar-lo o vendre’l, és legítim. Però si el que vol és fer fora els inquilins i fer la vida impossible a la gent gran que hi viu, això ja no ho ha de regular la fiscalitat, sinó el Codi Penal.
Ara bé: si algú té la voluntat i la capacitat de rehabilitar un edifici, no hauria d'estar mal vist. S'identifica tots els grans fons com a fons voltor, i alguns no ho són. Però també hi ha petits propietaris voltor i llogaters voltor.
La fiscalitat de l'habitatge és una qüestió tècnica o política?
La fiscalitat és un instrument al servei del que vol la societat. El polític ha de decidir, a partir de la ideologia amb què ha convençut el seu electorat, quin model de societat vol. A partir d'aquí, el disseny ha de tenir uns paràmetres econòmics —i aquí reivindico el paper dels economistes— i després calen bons juristes que ho redactin. La qualitat de la redacció normativa està baixant, sobretot en la tramitació parlamentària, amb el joc de les esmenes.
El debat sovint enfronta propietaris i llogaters, com si fos un joc de suma zero.
Ara mateix gairebé ho és, i a favor de qui ja és dins del mercat de lloguer. Qui en busca està pitjor que abans. I al propietari se'l mira malament: pots operar a borsa o amb criptomonedes i tenir un compte milionari i ningú et diu res, però si tens el teu pis, una segona residència i un que has comprat per llogar, ets un especulador. Cal posar a la balança què necessita el llogater que ja ho és, el que no ho és i vol ser-ho, i el propietari. Em sembla respectable que es vulguin limitar les rendes, tot i que l'experiència internacional no sempre ha estat positiva. Però la seguretat jurídica ha de valer per a tothom, i ara mateix no està compassada.
Adverteix que qui acaba absorbint una rebaixa fiscal no sempre és qui el legislador volia beneficiar. Com s'evita?
Tots els economistes adverteixen que cal anar molt amb compte amb els incentius generalistes: amb una oferta tan inelàstica, sovint l'ajut acaba convertit en un increment de preu. Per a determinats segments, un ajut concret i directe, en funció de les circumstàncies de la persona i sense que el venedor sàpiga si el comprador hi té dret, funcionaria millor. Per això defenso que tothom presenti la declaració de la renda, cobri el que cobri. Hi ha qui ets, on vius, què cobres i quants sou a casa.
D’aquesta manera, un organisme —i només l'Agència Tributària té els mitjans per aglutinar-ho tot— podria dir: aquesta persona té dret que l'Estat, la comunitat autònoma o l'ajuntament l'ajudi en això.
Per acabar, sovint he escrit en aquest diari sobre la fractura intergeneracional, provocada, entre altres factors, per l’accés a l’habitatge. Prop del 70% de la riquesa a Espanya és en habitatge. Tot i això, els joves només en tenen el 2%, quan el 2007 en tenien el 7,6%. El seu principal actiu és el treball. El sistema fiscal està alineat amb aquesta realitat?
El debat sobre si la política fiscal redistributiva s’ha de dissenyar pensant en la fractura intergeneracional és complex. Però crec que s’ha de centrar en la desigualtat de renda, i no en l’edat. És més eficient i més justa quan redistribueix en funció de la capacitat econòmica real, la renda i el patrimoni. La solució no hauria de ser penalitzar els més grans, sinó recaptar més a través dels beneficis empresarials o de les grans fortunes, i així ajudar a rescatar el mercat laboral juvenil, generant llocs de treball d’alt valor afegit i salaris dignes per als joves.
Afegir VIA Empresa com a font preferida de Google de forma gratuïta
Estigues informat amb les últimes notícies d'actualitat