A las puertas del cierre del año, el mercado de oficinas aún afronta un repunte que contrasta con las expectativas pospandemia. El teletrabajo, que debía vaciar despachos y dejar obsoleta la presencialidad, se ha ido diluyendo hasta consolidarse como una opción minoritaria: solo el 10,2% de las vacantes en Catalunya lo incorporan, de acuerdo con el estudio Nuevas formas de organizar el trabajo: el teletrabajo en Catalunya de la UOC y Pimec. El formato híbrido, en cambio, ha ganado terreno de manera sostenida, con una transición del 0,33% de las vacantes en 2020 al 4,1% en 2024.
La percepción desde dentro del sector confirma esta tendencia. Toni López, consultor inmobiliario y CEO de Co-Real Estate, señala a VIA Empresa que “el teletrabajo ha reducido la ocupación hasta el 20-30% los viernes, una realidad que se constata en las visitas que hacemos a las oficinas", pero al mismo tiempo ha impulsado la incorporación de amenities (servicios y comodidades adicionales) para retener talento: “Salas de yoga, gimnasios, cafeterías, zonas de lactancia o espacios de juego… En mi época esto no existía, ahora ir al trabajo parece una fiesta”, ironiza.
En la misma línea, Ramon Oliver, director gerente de Quiriam, consultoría e intermediación inmobiliaria, apunta que el teletrabajo no ha ganado la partida, sino que se ha impuesto como un escenario híbrido: “Se ha acabado eso de tener mesa fija. Ahora los espacios se consumen de manera flexible, con mesas limpias y portátiles. El primero que llega, el primero que se sienta”, explica a este diario. Oliver augura estabilidad en el mercado de oficinas -como mínimo- a medio plazo: “Durante muchos años habrá una demanda evidente, porque nuestra economía vira hacia los servicios, y los servicios necesitan oficinas", asegura.
López (Co-Real Estate): “El teletrabajo ha reducido la ocupación hasta el 20-30% los viernes, una realidad que se constata en las visitas que hacemos a las oficinas"
Lejos de ser un freno, esta nueva manera de organizar el trabajo convive con una demanda que se mantiene firme: la contratación de oficinas en Barcelona ha crecido un 67,2% en el tercer trimestre, hasta los 103.000 metros cuadrados, según un informe de Forcadell. Al mismo tiempo, la tasa de disponibilidad se sitúa en el 12,5% y encadena cuatro trimestres consecutivos de descenso. En el conjunto del Estado, el informe Dinámicas del mercado de oficinas en Barcelona T3 2025 de la consultora inmobiliaria internacional JLL revela que la inversión en edificios corporativos ha alcanzado los 2.260 millones de euros hasta septiembre, un 90% más que el año anterior. De este volumen, el 76% corresponde a adquisiciones realizadas por capital de origen español.
La compra de la sede de Planeta y las negociaciones por el edificio Estel
Entre las operaciones que han marcado el año, destaca la compra de la sede del Grupo Planeta en la avenida Diagonal por parte de Amancio Ortega. Tal como avanzó La Vanguardia el pasado 30 de mayo, el fundador de Inditex, a través de su hólding inmobiliario Pontegadea, invirtió unos 250 millones de euros en un inmueble emblemático de más de 27.000 metros cuadrados, hasta entonces en manos del fondo Blackstone. El edificio, con una fachada singular de jardineras en vertical y una historia vinculada a la entidad Banca Catalana, simboliza la confianza del gran capital en Barcelona y confirma que las operaciones voluminosas vuelven a dinamizar el mercado.
No es, sin embargo, la primera vez que el empresario gallego fija Barcelona como escenario de inversiones singulares. Ya en 2014 adquirió la antigua sede del banco Banesto en la plaza de Catalunya por 44 millones de euros (un 33% menos del precio inicial), y un año antes, en plena crisis financiera, había comprado el edificio del BBVA de la misma plaza por 100 millones. Un historial que explica también su dimensión global: recientemente, la revista Forbes ha situado a Ortega en la novena posición del ránking mundial de fortunas, con un patrimonio estimado de 114.943 millones de euros.
Amancio Ortega, fundador de Inditex, invirtió unos 250 millones de euros en la sede de Planeta, un inmueble emblemático de más de 27.000 metros cuadrados
Tras Planeta, muchas miradas se han centrado en el edificio Estel, un caso de estudio que ha despertado el interés de InmoCaixa, la filial inmobiliaria de CriteriaCaixa. Según el portal inmobiliario Idealista y otros medios especializados, la compañía negocia su adquisición por unos 400 millones de euros, lo que supondría la mayor operación de oficinas efectuada este año en el Estado. López recuerda que las oficinas tienen una particularidad: a diferencia de la vivienda, la mayoría de edificios corporativos son de propiedad vertical y controlados por un grupo reducido de fondos, aseguradoras o patrimonialistas. “Es un mercado muy concentrado”, resume.
“El fondo Freo adquirió l’Estel con una estrategia clara: llenarlo, maximizar rentas y venderlo posteriormente como producto financiero”, asegura. “La jugada se aceleró cuando AstraZeneca ocupó más del 60% del inmueble, y evitó que quedara con una disponibilidad muy alta”, añade. “Las rentas de l’Estel se sitúan entre los 26 y 28 euros por metro cuadrado, pero con gastos adicionales que elevan el coste real hasta los 35 euros”, señala. El incremento responde a la incorporación de *amenities* que elevan la gestión, pero también el valor percibido.
Ante este escenario, los propietarios despliegan fórmulas para hacer llamativos sus activos. López habla de "carencias", es decir, meses de alquiler gratuito a cambio de compromisos de permanencia, y "ayudas a la implantación", que se basan en costear los metros cuadrados para cubrir instalaciones o mobiliario. El resultado es que el inquilino paga menos de lo que indica el contrato, pero el edificio mantiene una renta facial alta, que determina el valor financiero del activo.
“Es un juego de rentas e incentivos”, sentencia el consultor, que ve en el Estel un ejemplo de cómo Barcelona vuelve a priorizar los inmuebles céntricos por encima del 22@, por motivos de comunicación y proximidad a los clientes. "Piezas como el Estel, El Corte Inglés de Diagonal o el edificio de Francesc Macià son activos icónicos que concentran el interés de corporaciones e inversores", concluye.
Las grandes operaciones han marcado el pulso del mercado, pero también ha habido movimientos más cotidianos que reflejan la dinámica real del sector. Oliver explica que este 2025 han detectado una doble demanda: por un lado, las empresas que necesitan espacios para trabajar; por otro, los inversores que quieren diversificar su capital. “La normativa actual está persiguiendo mucho el residencial y también el turístico. El inversor que estaba cómodo con el "ladrillo", que decimos vulgarmente, ahora busca oficinas, parkings o locales comerciales", señala. "No quieren tener una exposición excesiva al mercado residencial, que era el terreno habitual de los family office catalanes”, matiza.
Oliver (Quiriam): “La normativa actual está persiguiendo mucho lo residencial y también lo turístico. El inversor que estaba cómodo con el "ladrillo", ahora busca oficinas, parkings o locales comerciales"
El director de Quiriam considera que la transición hacia el terciario responde a criterios muy concretos, y nos ofrece algunos ejemplos: "la rentabilidad que puede ofrecer el activo, la reputación y solvencia del inquilino, y la flexibilidad del inmueble para reconvertirse en el futuro". Por su parte, López observa el mismo fenómeno, y lo denomina "la huida del capital residencial hacia el terciario". Las regulaciones sobre vivienda -como la obligación de destinar un 30% al protegido, las limitaciones a los pisos turísticos o la percepción de inseguridad jurídica- han hecho que muchos inversores abandonen el segmento residencial y canalicen la liquidez hacia las oficinas y los locales comerciales o industriales. “Hay mucha liquidez en el mercado, pero pocos activos atractivos”, resume.
Evitar la descompensación, el gran reto metropolitano
Este desplazamiento hacia la actividad corporativa en la ciudad condal acentúa el riesgo de dejar otros polos metropolitanos en segundo plano. “Un escenario urbano como Barcelona es incomparable con otros lugares”, afirma de entrada el arquitecto Manel Larrosa, miembro de Femvallès, en declaraciones a VIA Empresa. Larrosa recuerda que municipios como Sant Cugat, Granollers, Mataró, Sabadell o Terrassa disponen de centros corporativos y capacidad de crecimiento, “siempre y cuando haya un marco urbano potente y consolidado”. La diversidad de usos, matiza, “es clave para atraer actividad”.
Larrosa: "Si Barcelona continúa absorbiendo toda la actividad, la ciudad puede acabar descompensada entre actividad y vivienda"
En este sentido, las infraestructuras se convierten en una palanca decisiva. El alargamiento de los Ferrocarrils de la Generalitat (FGC) en Sabadell y Terrassa ha transformado el mercado inmobiliario de vivienda y podría servir también para la actividad corporativa. "Si Barcelona continúa absorbiendo toda la actividad, la ciudad puede acabar descompensada entre actividad y vivienda”. Por eso, Larrosa alerta de que, igual que hace un siglo el Eixample equilibró Ciutat Vella, hoy haría falta un nuevo Eixample metropolitano que reparta el crecimiento y evite una capital híperespecializada.
La comparación con Madrid es inevitable: la capital española está configurando una región funcional de larga escala gracias a la alta velocidad, integrando Toledo, Guadalajara y Valladolid en una red donde la distancia y el tiempo son casi sinónimos. Barcelona, en cambio, dispone de una “galaxia urbana mucho más cercana”, pero sin una política integrada de Cercanías y la alta velocidad que actúe con visión metropolitana.
En Catalunya, recuerda Larrosa, “Lleida, Figueres y Tortosa están a una hora de Barcelona en transporte de alta velocidad”; Vilafranca u Hostalric podrían estar a veinte minutos; y Martorell o Granollers-La Roca a diez, tiempos inferiores a los que separan Sants y La Sagrera en metro. La clave, insiste, es que las estaciones de alta velocidad se conecten bien con su entorno local. Sin esto, no hay nueva centralidad posible.
En definitiva, el mercado de oficinas vive un momento dulce, con macroinversiones que dinamizan la capital catalana, pero este dulce tiene un reverso delicado: sin un equilibrio que centre la balanza entre actividad y vivienda, el repunte del sector puede acabar convirtiéndose en una descompensación urbana. Así pues, Barcelona celebra el atractivo de su parque corporativo, pero el verdadero reto es que este impulso -alimentado por la presencialidad y el formato híbrido- no devenga un espejismo, sino la base de una ciudad metropolitana más cohesionada.